Život v dôchodku: prenájom a vlastníctvo domu

Existujú dobré dôvody vlastniť dom v dôchodku. Existuje však aj veľa argumentov týkajúcich sa prenájmu. Ten môže byť lacnejší, ak to znamená, že nemusíte platiť za údržbu a opravy. Vlastníctvo však môže byť menej stresujúce, ak si nemusíte robiť starosti s prenajímateľom, ktorý zvyšuje nájomné.

Nech už idete kamkoľvek, náklady na bývanie budú jedným z vašich mesačných výdavkov na odchod do dôchodku. Pri rozhodovaní o nájomnom proti kúpe je potrebné zvážiť niekoľko faktorov.

Kľúčové jedlá

• Náklady na bývanie budú súčasťou vášho dôchodkového rozpočtu, či už ide o vaše nájomné alebo vlastné.
• Výkyvy v trhovej hodnote, neočakávané náklady na údržbu a odpočítateľné položky z poistenia môžu zvýšiť vlastnícke náklady.
• Aj keď domy môžu byť cenným majetkom, ktorý by mali vlastniť, nemali by sa kupovať primárne na investovanie.
• Vlastníctvo ponúka výhody ako stabilita, daňové výhody a spravodlivosť.
• Prenájom poskytuje väčšiu flexibilitu a likviditu a na údržbu budete míňať menej peňazí (a času).

Očakávania po zdanení

Prvým krokom pri analýze vlastníctva domu oproti nájmu je určenie, koľko chcete / musíte minúť po zaplatení daní.

Počnúc výnosmi podanými v roku 2019 je možné úrok za kvalifikované hypotéky do výšky 750 000 dolárov odpočítať pre pár, ktorý sa podá spoločne. Odpočty dane z nehnuteľností, kedysi obrovská výhoda pre daňovníkov (najmä v bohatých oblastiach), sú teraz obmedzené na 10 000 dolárov.

Schopnosť odpočítať úroky z hypotéky a dane z nehnuteľnosti na dome, ktorý vlastníte, znamená, že váš mesačný rozpočet pôjde ďalej, pretože niektoré peniaze dostanete späť vo forme odpočtu. Pretože náklady na prenájom nie sú odpočítateľné z daní, nie sú potrebné žiadne výpočty.

Ak chcete vypočítať hodnotu rozpočtu pred zdanením pri kúpe domu, určte hraničnú daňovú skupinu, odpočítajte toto percento od 1 a rozdeľte rozpočet touto sumou. Ako príklad si vezmeme pár, ktorý sa podáva spoločne a je v roku 2019 v 22% daňovej kategórii.

Riziká, ktoré je potrebné zvážiť

Teoreticky vám kúpa domu prinesie viac za vaše peniaze ako prenájom. Vlastníctvo domu však so sebou prináša aj značné finančné riziká. Problémy ako kolísanie trhovej hodnoty, neočakávané náklady na údržbu a odpočítateľné položky z poistenia môžu zvýšiť náklady nad rámec nájomného. A nezabudnite plánovať infláciu - nájomné, dane a náklady na poistenie sa časom zvyšujú.

Ďalším závažným problémom je riziko údržby spojené s vlastníctvom. Prenájom je ako kúpa poistnej zmluvy proti údržbe, pretože nájomcovia nenesú zodpovednosť za pravidelné náklady na údržbu, poruchy zariadenia alebo katastrofy, ako sú búrky alebo povodne. Ubytovateľ sa musí obávať týchto neočakávaných nákladov. Rovnako majitelia domov.

Investičná príležitosť?

Hoci nehnuteľnosť môže ponúknuť dobré investičné príležitosti, rezidencia by sa nemala kupovať iba z tohto dôvodu. Bývanie predstavuje nevyhnutné životné náklady a likvidácia investičného majetku by nemala zahŕňať hľadanie iného miesta na bývanie. Dôchodcovia by pri plánovaní nákladov na bývanie nemali najlepšie zohľadňovať investíciu, ktorá je vyššia ako vlastníctvo.

„Jedným z najväčších mýtov o vlastníctve domu je, že ide o investíciu. Nie je to, “hovorí Kirk Chisholm, manažér majetku v inovatívnej poradenskej skupine v Lexingtone v štáte Massachusetts. „Vlastniť dom, v ktorom bývate, je náklad, nie investícia. Investícia je investícia, ktorá generuje cash flow. Vlastníctvo domu má samozrejme určité výhody, ale keď zohľadňujete náklady, viažu veľké množstvo kapitálu, nelikviditu domu a že ceny nehnuteľností nie vždy stúpajú, je to pre oveľa menej atraktívne “ investície. "

Na skutočné využitie domu ako investície by vlastník domu musel kupovať nízko a predávať vysoko - oportunistické domy kupujú a predávajú. Predajom domu za účelom dosiahnutia zisku, keď sú ceny vysoké, je však možné, že sa ceny z trhu dostanú, ak budú ceny naďalej rásť. Ľudia s pevným rozpočtom, tak ako väčšina dôchodcov, pravdepodobne nebudú môcť kúpiť iný dom alebo byt a namiesto toho sa ocitnú v styku s prenajímateľom.

V niektorých ohľadoch môže byť nájom ekonomickým ekvivalentom skratovania zásob. Ak sa domnievate, že ceny bývania smerujú nižšie, môžete si prenajať rezidenciu, počkať na pokles cien a kúpiť si dom neskôr. Mýliť sa smerom k cenám nehnuteľností a nakoniec platiť vyššiu kúpnu cenu je podobné plateniu vyššej ceny za akciu na pokrytie krátkej pozície.

Výplaty a likvidita

Ďalšími finančnými výhodami z toho, že ste nájomcom, sú sloboda obáv z podmienok na trhu s nehnuteľnosťami a likvidita. Predaj domu môže trvať dlho; Zahŕňa tiež veľa administratívy a väčšina realitných kancelárií účtuje províziu, čím sa znižuje návratnosť investícií. Zoslabovanie týchto spletení, keď je čas sa pohybovať, určite určite stojí za to.

Niektorí dôchodcovia žijú výlučne z dôchodkových peňazí - dávky sociálneho zabezpečenia, výplaty anuity alebo vládny alebo odborový plán, takže nemajú vždy vysoké sumy likvidnej hotovosti. Bez dostatočných aktív na okraji neočakávaných výdavkov by mohli byť bežné náklady na vlastníctvo domu zničujúce.

Výhody vlastníctva

Ak ste jedným zo 70% majiteľov domov, ktorí odchádzajú do dôchodku bez hypotéky, otázka nájomného proti vlastneniu sa môže najskôr zdať menej komplikovaná. Napriek tomu skutočnosť, že nemáte žiadne platby v domácnosti, z nej nevyvoláva premýšľanie.

Budete musieť zvážiť dane z nehnuteľností a náklady na údržbu. A čím starší je váš domov, tým vyššie by mohli byť náklady na údržbu.

Napriek tomu je ľahké nájsť argumenty na pobyt - najmä ak žijete v dome, ktorý vlastníte (a nemáte dôvod na opustenie zdravia). Tu sú niektoré ďalšie kľúčové argumenty.

stabilita

Ak vlastníte svoj domov, pravdepodobne si budete užívať väčšiu stabilitu a kontrolu. Nebudete sa musieť obávať, že prenajímateľ naráža na nájomné. Rovnako prenajímateľ nemôže predať rezidenciu spod vášho tela. Stále máte možnosť sa pohnúť, ale bude to vaše rozhodnutie - nie prenajímateľ. Taktiež nemôžete prerobiť výpožičku, aspoň nie bez súhlasu majiteľa.

Budovanie vlastného imania

Pre niektorých dôchodcov je dôležité nechať dedičstvo. Iní chcú použiť akumulovaný kapitál na bývanie na uzatvorenie pôžičky, úverovej linky alebo reverznej hypotéky. Toto sú situácie, v ktorých vlastníctvo dáva zmysel. V oblastiach, kde sa hodnoty nehnuteľností rýchlo zvyšujú, vám vlastníctvo umožňuje vlastniť majetok, ktorý oceníte. A samozrejme to tiež znamená, že sa môžete vyhnúť zvýšeniu nájomného, ​​ktoré je také bežné na horúcich realitných trhoch.

Daňové výhody

Jednou z výhod vlastníctva domu je, že si môžete odpočítať hypotekárne úroky a dane z nehnuteľností z federálnych výnosov; daňová reforma tieto výhody trochu znížila, stále však existujú. Ostatné odpočty, vrátane hypotekárnych bodov, môžu pracovať na znížení dlžnej sumy IRS. Ak si prenajmete, nedostanete žiadne z týchto výhod.

emócie

Miera, do akej ste emocionálne prepojení s myšlienkou vlastníctva domu, je dôležitým nefinančným dôvodom.

Pros

• spravodlivosť

• stabilita

• Odpočty daní

Zápory

• Náklady na údržbu, čas

• nelikvidita

• Majetkové dane

Výhody prenájmu

Predaj vášho domu a presťahovanie do prenájmu má svoje body. Ak si v súčasnosti požičiavate, tieto výhody poznáte. Ale ak ste majiteľ domu, ktorý uvažuje o skákaní loďou, je potrebné zvážiť niekoľko dôvodov.

Otvorte Možnosti

Prenájom môže mať zmysel, ak ste prázdny hniezdo, ste pripravení na zníženie počtu dní alebo si nie ste istí, kde budete tráviť dôchodkové roky. Možno budete chcieť odísť za lepším počasím (alebo s nižšími životnými nákladmi) na niekoľko rokov a neskôr sa budete môcť ľahko vrátiť bližšie k svojej rodine.

Vaše zdravie - alebo zdravie člena rodiny - môže byť tiež faktorom, ak sa domnievate, že budete musieť čoskoro odísť, aby ste dostali starostlivosť alebo starostlivosť. Mnoho asistovaných živých alebo nezávislých živých komunít je iba na prenájom, takže vám nebude na výber, či budete bývať tam.

Ak skončíte s prenájmom, dlhodobý prenájom by mohol pomôcť znížiť neistotu rastúcich nájomných.

Menej nákladov

Je dôležité porovnať náklady na prenájom a vlastníctvo v mieste, kde plánujete bývať. Podľa správy Trulie bolo nájomné lacnejšie v 98 zo 100 miest s veľkou populáciou obyvateľov vo veku 65 a viac rokov. Stojí za zmienku, že na juhu je vlastníctvo obvykle lacnejšie ako prenájom.

Menej údržby

Ak si prenajmete, pravdepodobne nebudete musieť platiť za údržbu hlavných ligových štruktúr. Majitelia domov v priemere minú ročne 1 až 4% na údržbu. Čím je domov starší, tým vyššie je percento. Jedno upozornenie: Uistite sa, že prenajímateľ je zodpovedný za všetky (alebo takmer všetky) údržby a opravy, najmä ak prenajímate dom.

Nie sú to len náklady. Ako starnete, vaša schopnosť vykonávať ktorúkoľvek z týchto úloh sami nevyhnutne poklesne. Možno nechcete bývať niekde, kde by ste našli pravidelných stojacich na rebríkoch, aby ste vymenili žiarovky alebo odhadzovali sneh z chodníka. V tom prípade môže pomocník alebo stavebný údržbár skutočne pomôcť.

Uvoľnený kapitál

Prenájom môže uvoľniť peniaze, ktoré môžete investovať. To vás udržuje v likvidite a môže zvýšiť váš celkový príjem počas vašich dôchodkových rokov. Investície často rastú rýchlejšie, ako oceňuje nehnuteľnosť, čo z nich robí ešte lepšie využitie vašich peňazí. Vlastníctvo vás vystavuje riziku aj v prípade ďalšieho zlyhania trhu s nehnuteľnosťami na bývanie - niečo, čo nie je možné prenajať.

Pros

• likvidita

• Malé náklady na údržbu, zodpovednosť

• Flexibilita v pohybe

• Nižšie náklady, dane

Zápory

• Neočakávané zvýšenie nájomného, ​​vysťahovanie

• Bez vlastného imania

• Žiadne daňové výhody

• Neschopnosť prispôsobiť domov

Spodný riadok

Pre mnohých ľudí, ktorí sa blížia k dôchodku, je rozhodnutie, či udržať rodinný dom alebo zmenšiť na menšom mieste, náročné. Ak sa rozhodnú presťahovať, do hry vstúpi stres a výdavky, ktoré môžu prísť s vlastníctvom domu. To, či vlastniť alebo prenajať dom v dôchodku, zahŕňa niekoľko hľadísk, napríklad:

• Aký je rozpočet po zdanení na prenájom alebo vlastníctvo?
• Je dom potenciálnou investičnou príležitosťou alebo iba iným výdavkom?
• Aké riziká vyplývajú z vlastníctva domu z hľadiska neočakávaných nákladov a môže im rozpočet čeliť?