Prepracovanie hypotéky
Prepracované znenie hypotéky je súčasťou niektorých typov hypoték, pri ktorých sa zvyšné platby prepočítavajú na základe nového splátkového kalendára. Počas prepracovania hypotéky jednotlivec platí veľkú sumu voči svojmu príkazcovi a jeho hypotéka sa potom prepočíta na základe nového zostatku.
BREAKING DOWN Hypotekárne prepracovanie
Prepracovanie hypotéky je jednou z možností zahrnutých do niektorých hypoték, ktoré môžu viesť k nižším úrokovým sadzbám a predĺženiu zostávajúcej doby hypotéky. Môže to byť aj pohodlnejšia možnosť ako refinancovanie. S refinancovaním nahradíte aktuálnu hypotéku novou hypotekárnou pôžičkou, ktorá môže byť nákladná a závisí od vašej bonity. Prepracované znenie hypotéky nezahŕňa úverovú kontrolu a pokračuje pôvodnou hypotékou.
Refinancovanie hypotéky znamená splatenie existujúcej pôžičky a jej nahradenie novou. Existuje veľa dôvodov, prečo majitelia domov refinancovať.
- Možnosť získať nižšiu úrokovú sadzbu
- Skrátiť dobu ich hypotéky
- Túžba previesť z hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou alebo naopak
- Príležitosť využiť vlastný kapitál na financovanie veľkého nákupu
- Túžba skonsolidovať dlh.
Druhy hypoték, ktoré môžu byť prepracované
Prepracovanie hypotéky je možné zapísať do úverových podmienok a je spojené s negatívnym amortizačným úverom. Negatívne amortizujúci úver má štruktúru platieb, ktorá umožňuje naplánovanú platbu, ktorá je nižšia ako úrokový poplatok z úveru. Ak je platba nižšia ako úrokový poplatok v tom čase, vytvára sa úrok odložený. Suma vytvoreného odloženého úroku sa pripočíta k zostatku istiny úveru, čo vedie k situácii, keď dlžná istina v priebehu času stúpa namiesto klesania.
Z dôvodu tohto rastúceho istiny si negatívne hypotekárne záložné listy vyžadujú, aby bol úver v určitom okamihu prepracovaný tak, aby bol splatený do konca svojho plánovaného obdobia. Negatívne hypotéky s hypotékou majú navyše spúšť, ktorá môže spôsobiť neplánované prepracovanie. Napríklad, ak zostatok istiny úveru dosiahne stanovený limit prostredníctvom zápornej amortizácie, spustí sa prepracovanie hypotéky.
Záporné hypotekárne hypotéky sú známe aj ako hypotekárne hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (možnosť ARM). Tieto hypotéky poskytujú dlžníkom možnosti, ktoré zahŕňajú zaplatenie všetkých istín a úrokov alebo zaplatenie iba niektorých úrokov. Aj keď možnosti dostupné s možnosťou ARM umožňujú väčšiu flexibilitu pri platbách, dlžník by mohol ľahko skončiť s dlhodobejším dlhom ako predtým. Rovnako ako v prípade iných hypoték s nastaviteľnou úrokovou sadzbou existuje aj možnosť drastických a rýchlych zmien úrokových sadzieb na základe trhu.
Ako to vyzerá pri prepracovaní úveru?
Aj keď hypotéka nemá prepracovanú možnosť, môžete sa obrátiť na svojho veriteľa a zistiť, či vám prepracované znenie hypotéky bude prospešné. Prepracované znenie hypotéky môže znížiť vaše mesačné platby. Zaplatením paušálnej sumy a prepracovaním hypotéky môžete znížiť svoje náklady na bývanie, zatiaľ čo ak zadáte paušálnu sumu bez prepracovania, znížite zostatok, ale mesačné platby zostanú rovnaké.
Napríklad máte 30-ročnú hypotéku vo výške 500 000 dolárov s úrokovou sadzbou 4%. Váš kombinovaný úrok a platba istiny sú 2 338 dolárov mesačne. Po piatich rokoch dostanete jednorazovú sumu vo výške 375 000 dolárov. Ak by ste sa však rozhodli použiť túto paušálnu sumu na splatenie hypotéky bez prepracovania hypotéky, naďalej by ste mesačne platili 2 338 dolárov. Ak by ste prepracovali pôžičku na zvyšných 25 rokov hypotéky, mesačná splátka by klesla na 1 507 dolárov.