Ako vytvoriť združenie vlastníkov domov

Združenia vlastníkov domov (HOA) spravujú problémy ovplyvňujúce celú komunitu, ako napríklad bezpečnosť a zabezpečenie, nedostatok údržby majetku, miestne nepríjemnosti alebo poskytovanie služieb, o ktoré sa miestna vláda nestará. HOA môžu byť tiež zdrojom veľkých sporov kvôli moci, ktorú majú nad vlastníkmi domu.

HOA zvyčajne tvoria vývojári, keď sa vytvára nová komunita. Ako podmienka na získanie majetku v mnohých komunitách sa kupujúci musia pripojiť k HOA. Výsledkom je, že mnohí ľudia ukončia prácu v HOA bez toho, aby skutočne pochopili, o čo ide alebo ako pracujú, len preto, že sa zamilovali do konkrétneho domu.

Rast HOA

Združenia vlastníkov domov (HOA) sa stávajú čoraz častejšie. Robert H. Nelson v súvislosti s týmto explozívnym rastom vo vytváraní bytov, asociácií majiteľov domov a družstiev, profesora verejnej politiky, uvádza:

Až v roku 1970 predstavovalo len asi 1% amerického bývania. Do roku 2010 však existovalo viac ako 300 000 komunitných združení, v ktorých bolo umiestnených viac ako 60 miliónov Američanov, 20% obyvateľov USA ... V rokoch 1980 až 2000 bola polovica nových bytov v Spojených štátoch postavená a usporiadaná pod súkromnou správou USA. komunitné združenie.

Naučte sa miestne zákony o HOA

Zákony o vlastníctve štátu stanovujú právne usmernenia na založenie združenia vlastníkov domov. Napríklad v Texase sa v kapitole 204 o majetkových kódoch uvádza, že výbor pre tri osoby musí predložiť žiadosť o vytvorenie združenia vlastníkov nehnuteľností (POA). Výbor musí podať oficiálne písomné oznámenie, že má v úmysle vytvoriť POA s povinným členstvom. Všetci vlastníci záznamov v subdivízii musia byť informovaní a vlastníci najmenej 60% majetku musia podpísať a schváliť petíciu do jedného roka. Keď existuje POA, môže vytvoriť obmedzenia prostredníctvom samostatného petičného postupu, ktorý si vyžaduje schválenie vlastníkov najmenej 75% majetku podoblasti.

Zriadenie HOA

Proces stanovenia HOA závisí od toho, kde sa HOA nachádza, ale pravdepodobne budú potrebné nasledujúce kroky.

1. Založenie obchodnej štruktúry vytvorením LLC alebo neziskovej spoločnosti
2. Vytváranie zmlúv, podmienok a obmedzení, ktoré popisujú, ako bude HOA fungovať a aké pravidlá musia vlastníci domov dodržiavať
3. Stanovenie postupu pre budúcu úpravu CC & R
4. Písanie pravidiel a nariadení, ktoré CC a R robia pre obyvateľov komunít ľahko zrozumiteľným jazykom
5. Vypracúvanie riadiacich dokumentov, ako sú stanovy a stanovy (ktoré načrtávajú frekvenciu stretnutí, pokyny pre hlasovanie, voľby vedúcich HOA a ďalšie prevádzkové postupy)
6. Voľba kvalifikovaných dôstojníkov / členov správnej rady (pokladník musí skutočne vedieť napríklad, ako viesť knihy a spravovať peniaze)

Ak ľudia, ktorí založili HOA, nie sú odborníkmi na realitné právo, v tejto fáze by bolo dobrým rozhodnutím prenajať právnika so skúsenosťami z HOA. HOA nebude schopná presadiť svoje pravidlá, ak bude napadnutá a zistí, že nie je legálna. Dobrý právnik môže tiež poukázať na kľúčové problémy, ktorým by mali vodcovia HOA venovať pozornosť, ako sú spravodlivé zákony o bývaní, aby sa predišlo právnym problémom, keď bude združenie založené a bude fungovať. Federálne, štátne a miestne nariadenia majú prednosť pred pravidlami HOA.

(Pre súvisiace čítanie pozri: Ako vybrať správneho právnika .)

Chráňte HOA

Úradníci a predstavenstvo sú zodpovední za chod a dohľad nad HOA. Spolu s touto vysokou úrovňou zodpovednosti prichádza aj vysoká úroveň rizika. HOA potrebuje spôsob, ako sa chrániť, ak sa majiteľ domu rozhodne žalovať.

Prečo majiteľ domu môže žalovať? V Elk Grove v Kalifornii žaloval jeho HOA jeho navrhované zmeny pravidiel parkovania v okolí. Houston, Texas muž žaloval jeho HOA, pretože chcel, aby odstránil zlodeja z jeho domu napriek vysokej kriminalite v tejto oblasti. Spravodlivá organizácia bývania žalovala bytové združenie na Floride za odmietnutie dovoliť deťom bývať v budove. Člen predstavenstva môže byť žalovaný za porušenie svojej zvereneckej povinnosti voči obyvateľom HOA a mohol by byť osobne zodpovedný.

Poistenie riaditeľov a funkcionárov poskytuje finančnú ochranu ľuďom, ktorí prevádzkujú HOA. Pokrýva tak náklady na právnu obranu, ako aj náhradu škody. Nevzťahuje sa však na úmyselné zneužitie úradnej moci. Poistenie proti krádeži zamestnancov môže chrániť združenie, ak riaditeľ, úradník alebo správca nehnuteľnosti spreneveria prostriedky HOA.

Udržujte zdravé finančné záznamy

HOA potrebuje peniaze, aby mohla fungovať, a že peniaze pochádzajú od obyvateľov komunity. Niektoré peniaze financujú administratívu HOA (napr. Právne, účtovnícke a riadiace služby), ale väčšina peňazí ide na údržbu spoločných priestorov. Môže platiť za služby týkajúce sa terénnych úprav, údržby bazénov a dokonca aj odvozu odpadu. Časť peňazí sa vynakladá každý mesiac a zvyšok sa vyhradí v rezervnom fonde. Niekedy vzniknú veľké výdavky, ktoré nemožno uhradiť z rezervného fondu spoločnosti HOA. V takom prípade bude HOA vyžadovať od obyvateľov, aby platili príplatok, ktorý sa nazýva osobitné hodnotenie.

Nová HOA bude musieť vykonať analýzu financovania a zostaviť rozpočet, aby určila, koľko sa má mesačne vyberať od vlastníka (vlastníkov) každej nehnuteľnosti. Analýza je založená na tom, ktoré výdavky zaplatia členovia komunity, koľko budú stáť, koľko bude pridelených rezervnému fondu a percentuálny podiel majetku komunity vo vlastníctve každého obyvateľa. Rezervný fond sa musí tiež spravovať a investovať, aby HOA zostala finančne zdravá (napríklad sa musí zachovať hodnota fondu proti inflácii).

Informujte majiteľov domov

Ako členovia komunity, ktorí platia poplatky a sú ovplyvnení rozhodnutiami HOA, obyvatelia musia byť informovaní o činnostiach HOA ao akýchkoľvek problémoch ovplyvňujúcich komunitu. HOA musia organizovať pravidelné stretnutia a informovať obyvateľov v dostatočnom predstihu, že každý má možnosť zúčastniť sa. Musia sa tiež konať voľby riaditeľov a funkcionárov a zabezpečiť, aby mal každý hlasovať. Komunitný bulletin, e-mail a / alebo webová stránka môžu tiež pomôcť udržať majiteľov domov v slučke.

Úradníci a riaditelia HOA by mali viesť podrobné záznamy o svojich činnostiach, ako napríklad zápisnice z schôdzí komunity. Združenia by mali členom komunity pravidelne zverejňovať dôležité finančné informácie. Členovia by si mali byť vedomí svojich práv na prezeranie záznamov HOA a na požiadanie by im mal byť povolený prístup.

(Viac informácií nájdete v časti: Zaoberanie sa vašou Condo Board .)

Ďalší postup pri vybavovaní sťažností

HOA sú spoločenstvá založené na pravidlách, takže z času na čas musia presadzovať pravidlá, ktoré členovia komunity porušujú. HOA musia riešiť aj sťažnosti obyvateľov týkajúce sa existujúcich pravidiel, ktoré sa im nepáčia, alebo pravidiel, ktoré by podľa nich mali byť pridané, aby sa vyriešil pretrvávajúci problém.

HOA musia presadiť pravidlá rýchlo a dôsledne. Majiteľom domov, ktorí odmietnu vyhovieť, by sa mala uložiť pokuta. Ak majiteľ domu odmietne splniť podmienky, môže byť potrebné, aby HOA poslal účet do kolekcií alebo žaloval majiteľa domu. HOA by sa mali vyhýbať selektívnemu presadzovaniu - inými slovami, nemali by hrať obľúbené s vodcami HOA ani s obyvateľmi komunít, s ktorými sú priateľmi. Predpojaté správanie môže viesť k súdnemu sporu.

Prijatie profesionálnej správcovskej spoločnosti môže znížiť zaťaženie úradníkov a riaditeľov HOA a vylúčiť potenciálny zdroj konfliktov medzi vedúcimi HOA a ostatnými členmi komunity. Správcovská spoločnosť môže prevziať väčšinu administratívnej práce a zaoberať sa mimosúdnymi prípadmi, ako sú presadzovanie pravidiel a výber poplatkov. Môže tiež využiť svoje odborné znalosti v oblasti správy nehnuteľností na zabezpečenie hladkého fungovania komunity a predchádzanie chybám, ktoré môžu urobiť neskúsení dôstojníci a riaditelia. Profesionálna správa však stojí peniaze, čo znamená, že mesačné poplatky majiteľov domov za HOA budú vyššie.

Najhorší scenár presadzovania pravidiel zahŕňa vylúčenie majetku majiteľa domu z dôvodu neplatenia poplatkov alebo osobitného posúdenia. Toto extrémne opatrenie môže vytvoriť spornú situáciu medzi majiteľom domu a domovom. Zabavovanie majetku tiež znižuje hodnoty majetku, čo nie je dobré pre ostatných obyvateľov susedstva.

Hostiteľské komunitné stretnutia

HOA môžu byť prísne o podnikaní, ale nemusia byť. Príležitostná zábavná aktivita umožňuje členom HOA, aby sa navzájom spoznávali na priateľskom a spoločenskom základe, nielen v potenciálne kontradiktórnom usporiadaní stretnutia HOA. Ak sa susedia navzájom poznajú osobne, komunita môže byť príjemnejším miestom na život a konflikty sa dajú ľahšie vyriešiť.

Spodný riadok

Vytváranie a správa asociácie majiteľov domov je obrovská úloha so značnými zodpovednosťami a významnými dôsledkami. Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v HOA, pred zakúpením si prečítajte, o čom sa zaujímate.

(Ďalšie informácie nájdete v časti: 9 vecí, ktoré potrebujete vedieť o asociáciách majiteľov domov .)