Prístup príjmu

Aký je príjmový prístup?

Výnosový prístup, niekedy nazývaný aj výnosový kapitalizačný prístup, je typom metódy oceňovania nehnuteľností, ktorá umožňuje investorom odhadnúť hodnotu nehnuteľnosti na základe príjmu, ktorý vytvára. Používa sa tak, že sa zoberie čistý prevádzkový príjem (NOI) prijatého nájomného a vydelí sa kapitalizačnou sadzbou.

01:32

Prístup príjmu

Ako funguje prístup založený na príjmoch

Prístup založený na príjmoch sa zvyčajne používa pre nehnuteľnosti produkujúce príjmy a je jedným z troch populárnych prístupov k hodnoteniu nehnuteľností. Ďalšími sú prístup založený na nákladoch a prístup na porovnávanie. Príjmový prístup pri oceňovaní nehnuteľností je podobný diskontovaným peňažným tokom (DCF) pre financie. Výnosový prístup diskontuje budúcu hodnotu nájomného podľa miery kapitalizácie.

Pri použití prístupu založeného na príjmoch pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom investor zvažuje výšku generovaného príjmu a ďalšie faktory, aby určil, za koľko môže nehnuteľnosť predať za súčasných trhových podmienok. Okrem stanovenia, či investor môže profitovať z nájomnej nehnuteľnosti, bude veriteľ chcieť poznať svoje potenciálne riziko splácania, ak investorovi poskytne hypotéku.

Z troch metód posudzovania nehnuteľností sa prístup k príjmu považuje za najviac zapojený a najťažší.

Osobitné úvahy

Pri použití prístupu založeného na príjmoch pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom musí investor zohľadniť aj stav nehnuteľnosti. Potenciálne veľké opravy, ktoré môžu byť potrebné, môžu výrazne znížiť budúce zisky.

Okrem toho by mal investor zvážiť, ako efektívne nehnuteľnosť funguje. Prenajímateľ môže napríklad poskytnúť nájomcom zľavy z nájmu výmenou za dokončenie práce na záhrade alebo za iné povinnosti. Možno niektorí nájomníci čelia hospodárskym problémom, ktoré by sa mali v najbližších mesiacoch zmeniť, a prenajímateľ ich nechce vysťahovať. Ak vyberané nájomné nie je vyššie ako bežné výdavky, investor s najväčšou pravdepodobnosťou nehnuteľnosť nekúpi.

Pri príjmovom prístupe majú stropná hodnota a odhadovaná hodnota inverzný vzťah - zníženie stropnej sadzby zvyšuje odhadovanú hodnotu

Investor musí tiež zistiť, koľko jednotiek je v priemere v danom čase prázdnych. Ak nedostane plný nájom z každej jednotky, bude to mať vplyv na príjem investora z nehnuteľnosti. Toto je obzvlášť dôležité, ak nehnuteľnosť vyžaduje veľké opravy a mnoho jednotiek je neobsadených - čo naznačuje nízku obsadenosť. Ak sa jednotky pravidelne nenapĺňajú, výber nájomného bude nižší, ako by mohol byť, a nákup nehnuteľnosti nemusí byť v najlepšom záujme investora.

Kľúčové jedlá

• Výnosový prístup je metóda oceňovania nehnuteľností, ktorá využíva príjem, ktorý nehnuteľnosť vytvára, na odhad reálnej hodnoty.
• Vypočíta sa vydelením čistého prevádzkového príjmu kapitalizačnou mierou.
• Kupujúci by mal pri použití prístupu založeného na príjmoch venovať osobitnú pozornosť stavu nehnuteľnosti, prevádzkovej efektívnosti a neobsadenosti.

Príklad prístupu k príjmu

Pri príjmovom prístupe investor používa trhový predaj porovnateľných produktov na výber miery kapitalizácie. Napríklad pri oceňovaní štvor-bytového bytového domu v konkrétnom okrese sa investor zameriava na nedávne predajné ceny podobných nehnuteľností v tom istom okrese. Po vypočítaní miery kapitalizácie môže investor vydeliť NOI prenajatej nehnuteľnosti touto sadzbou. Napríklad nehnuteľnosť s čistým prevádzkovým výnosom (NOI) vo výške 700 000 dolárov a zvolenou kapitalizáciou vo výške 8% má hodnotu 8, 75 milióna dolárov.

Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.

Súvisiace podmienky

Čistý prevádzkový výnos: Čo potrebujete vedieť Čistý prevádzkový výnos (NOI) je príjem spoločnosti po odpočítaní prevádzkových nákladov, ale pred odpočítaním daní z príjmu a úrokov. viac Miera terminálnej kapitalizácie: Čo potrebujete vedieť Miera terminálnej kapitalizácie je miera použitá na odhad hodnoty ďalšieho predaja nehnuteľnosti na konci obdobia držby. Očakávaný čistý prevádzkový príjem za rok sa vydelí konečnou maximálnou sadzbou, aby sa získala konečná hodnota. viac Definícia miery kapitalizácie Miera kapitalizácie je miera návratnosti investície do nehnuteľností, ktorá je založená na príjmoch, ktoré sa od tejto nehnuteľnosti očakávajú. viac Inšpekcia domu Inšpekcia domu je kontrola stavu nehnuteľnosti. viac Čo meria pomer prevádzkových nákladov? Ukazovateľ prevádzkových nákladov (OER) je definovaný ako ocenenie nákladov na prevádzkovanie určitého majetku v porovnaní s príjmami z majetku. viac Násobiteľ hrubého príjmu Násobiteľ hrubého príjmu sa získa vydelením predajnej ceny nehnuteľnosti hrubým ročným príjmom z prenájmu a používa sa pri oceňovaní komerčných nehnuteľností, ako sú nákupné centrá a bytové komplexy. ďalšie partnerské odkazy