Spôsoby, ako byť rýchlejší bez hypotéky

Niektorí hypotekárni dlžníci majú na mysli iba dve veci: „Koľko si môžem dovoliť?“ a „Aké budú moje mesačné platby?“ Maximalizujú svoje financie na hypotekárny dlh a používajú úrokovú alebo zápornú amortizačnú hypotéku na minimalizovanie svojich mesačných splátok. Potom sa spoliehajú na zhodnotenie cien domov, aby zatienili riziká spojené s konštantným alebo zvyšujúcim sa hypotekárnym zostatkom.

V mnohých prípadoch, ak majú títo majitelia domov toľko šťastia, že vo svojich domovoch akumulujú nejaký kapitál, maximalizujú svoje finančné prostriedky opäť prostredníctvom pôžičky na vlastný kapitál alebo vylepšeniami v hotovosti a potom výťažok použijú na ďalšie nákupy, splatia spotrebiteľský dlh, alebo dokonca vykonať ďalšie investície. Znie to riskantne? To je. V tomto článku vám ukážeme, ako sa ubezpečiť, že máte hypotéku, ktorú si môžete dovoliť, a ako rýchlo získať splátky, aby ste si mohli vytvoriť kapitál.

Tvorba hypotéky matematické sčítanie

Každá hypotéka má splátkový kalendár. Plán amortizácie je tabuľka, ktorá určuje každú plánovanú hypotekárnu splátku v chronologickom poradí, počínajúc prvou splátkou a končiac konečnou platbou. (Viac informácií o amortizácii nájdete v časti Pochopenie štruktúry splácania hypotéky a rozhodnutie o hypotéke na základe rizika .)

V splátkovom kalendári je každá platba rozdelená na úrokovú a istinu. Na začiatku plánu odpisovania je veľké percento z celkovej platby úrok a malé percento z celkovej platby je istina. Pri splácaní hypotéky klesá suma pridelená na úroky a zvyšuje sa suma pridelená na istinu.

Výpočet amortizácie sa najjednoduchšie pochopí rozdelením na tri časti:

Časť 1 - stĺpec 5: Celkové mesačné platby
Výpočet celkovej mesačnej platby je uvedený v nasledujúcom vzorci.

Kde :

A = výška pravidelnej platby
P = zostávajúci zostatok istiny hypotéky
i = periodická úroková sadzba
n = celkový počet zostávajúcich plánovaných platieb

Časť 2 - stĺpec 6: Pravidelné úroky

Copyright © 2017 Investopedia.com

postava 1

Výpočet periodicky účtovaného úroku sa vypočíta takto:

Periodická úroková sadzba (stĺpec 3) x zvyšný zostatok istiny (stĺpec 4)

Poznámka: Úroková sadzba uvedená v stĺpci 3 je ročná úroková sadzba. Aby sa dosiahla pravidelná úroková sadzba, musí sa vydeliť 12 (mesiacmi).

Časť 3 - stĺpec 7: Hlavné platby
Výpočet pravidelnej platby istiny je uvedený v nasledujúcom vzorci.

Celková platba (stĺpec 5) - pravidelná platba úrokov (stĺpec 6)

Copyright © 2017 Investopedia.com

Obrázok 2

Obrázok 2 zobrazuje splátkový kalendár pre 30-ročnú 8% hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Z dôvodu priestoru sa zobrazuje iba prvých päť a posledných päť mesiacov.

Harmonogram amortizácie ukazuje, ako zaplatením ďalších 300 dolárov každý mesiac smerom k istému zostatku tej istej hypotéky, ako je to znázornené na obrázku 1, sa skráti životnosť hypotéky na približne 21 rokov a 10 mesiacov (celkom 262 mesiacov oproti 360) a zníži sa celková suma. úroku zaplateného počas životnosti hypotéky o 209 948 dolárov.

Ako vidíte, hlavný zostatok hypotéky klesá o viac ako ďalších 300 dolárov, ktoré na ňu každý mesiac hodíte. Ušetrí vám viac peňazí znížením úrokových mesiacov účtovaných na zostávajúce obdobie.

Napríklad, ak sa mesačne vyplatilo ďalších 300 dolárov každý mesiac počas 24 mesiacov na začiatku 30-ročnej hypotéky, zvýšená suma, o ktorú sa zníži zostatok istiny, je vyššia ako 7 200 USD (alebo 300 x 24 USD). Skutočná ušetrená suma zaplatením ďalších 300 dolárov mesačne do konca druhého roka je 7 430, 42 dolárov. Za prvé dva roky vašej hypotéky ste si ušetrili 200 dolárov - a výhody sa zvyšujú len vtedy, keď sa počas hypotéky zvyšujú!

Je to tak preto, že ak sa každý mesiac pripíše ďalších 300 dolárov na zostatok istiny hypotéky, v nasledujúcich mesiacoch sa na zostatok istiny hypotéky použije väčšie percento plánovanej splátky hypotéky. (Viac informácií o splátkach hypotéky nájdete v našom návode Základy hypotéky .)

Skutočné výhody plynúce z urýchlených splátok hypotéky

Skutočné výhody plynúce zo zrýchlených platieb sa merajú výpočtom toho, čo sa ušetrí oproti tomu, čo sa vzdalo. Napríklad namiesto vyplatenia ďalších 300 dolárov mesačne na hypotéku uvedenú vyššie by sa dalo 300 dolárov použiť na vykonanie niečoho iného. Toto sa nazýva analýza nákladov a prínosov.

Povedzme, že spotrebiteľ s hypotékou uvedenou v splátkových kalendároch vyššie sa snaží rozhodnúť, či má hypotekárne splátky urýchliť 300 dolárov mesačne. Spotrebiteľ zvažuje tri možnosti, ako je uvedené nižšie. Pri každej možnosti vypočítame náklady v porovnaní s výhodami alebo s tým, čo možno ušetriť v porovnaní s tým, čo sa vzdalo. (Kvôli tomuto príkladu predpokladáme, že využitie akéhokoľvek vlastného kapitálu v domácnosti prostredníctvom úveru na vlastný kapitál nie je možné. Budeme tiež ignorovať daňovú odpočítateľnosť hypotekárnych úrokov, čo by mohlo zmeniť ich počet. nepatrne.)

Medzi tri možnosti majiteľa domu patria:

1. Získanie päťročnej spotrebiteľskej pôžičky vo výške 14 000 dolárov pri úrokovej sadzbe 10% na kúpu lode.
2. Splácanie dlhu na kreditnej karte vo výške 12 000 dolárov, ktoré predstavuje ročnú sadzbu 15% (znásobenú denne).
3. Investovanie na akciovom trhu.

Možnosť 1: Kúpa lode
Rozhodnutie kúpiť loď je záležitosťou potešenia aj ekonómie. Loď - rovnako ako mnoho iných spotrebiteľských „hračiek“ - predstavuje odpisovú hodnotu. Pridanie dlhu domácnosti na nákup nelikvidného odpisového aktíva zvyšuje riziko súvahy domácností. Tento spotrebiteľ musí zvážiť úžitkovú hodnotu (potešenie) získanú z vlastníctva lode oproti skutočnej ekonomike rozhodnutia.

Môžeme vypočítať, že úver vo výške 14 000 dolárov pre loď s úrokovou sadzbou 10% a päťročným obdobím bude mať mesačné platby 297, 46 USD.

Členenie nákladov a výnosov
Keby majiteľ domu namiesto prvých lodí poskytol zrýchlenú platbu za prvých päť rokov hypotéky skôr, ako by si kúpil loď, skrátilo by to životnosť hypotéky o 47 mesiacov, čím by sa ušetrilo 2 935, 06 dolárov za 47 mesiacov, čo je v budúcnosti 313 mesiacov. Pri použití diskontnej sadzby 3% má súčasná hodnota 59 501 dolárov. Okrem toho, ak sa uskutočnia urýchlené splátky hypotéky, do konca päťročného obdobia sa zostatok istiny hypotéky zníži o ďalších 21 599 USD. Toto predčasné vyradenie dlhu znižuje riziko v súvahe domácností. (Ak sa chcete dozvedieť viac o zložení účinkov na vaše pôžičky, prečítajte si článok Porozumenie časovej hodnote peňazí .)

Rozhodnutím o kúpe lode zákazník minú päť mesiacov 297, 46 dolárov za vlastníctvo lode s nákladom 14 000 dolárov. 297 dolárov mesačne počas 60 mesiacov sa rovná súčasnej hodnote 16 554 dolárov.

Uvedením 300 dolárov na hypotéku by tento spotrebiteľ ušetril počas hypotéky 59 501 dolárov. Kúpa lode by znamenala utratenie 16 554 dolárov na zaplatenie lode za 14 000 dolárov, ktorá bude mať pravdepodobne odpisovanú hodnotu pri ďalšom predaji.

Spotrebiteľ sa preto musí opýtať, či je potešenie z vlastníctva lode veľkú priepasť v ekonomike.

Možnosť 2: Splatenie dlhu na kreditnej karte vo výške 12 000 dolárov
Denné zloženie úrokov z kreditných kariet tento výpočet komplikuje. Úroky z kreditných kariet sa zvyšujú každý deň, ale spotrebiteľ pravdepodobne nebude vykonávať denné platby. Pri výpočte splátkového kalendára sa však uvádza, že ak spotrebiteľ platí približne 300 dolárov mesačne počas piatich rokov, môže táto osoba vylúčiť dlh z kreditnej karty.

Rovnako ako v prvom príklade, uskutočňovanie zrýchlených splátok hypotéky 300 dolárov každý mesiac počas prvých piatich rokov opustí majiteľa domu so súčasnou hodnotou budúcich úspor platby vo výške 59 501 USD.

Splatením 300 dolárov mesačne počas piatich rokov, aby sa odstránil dlh z kreditnej karty, môže spotrebiteľ vylúčiť 12 000 dolárov z dlhu na kreditnej karte s ročnou úrokovou sadzbou 15%.

Vieme, že ak spotrebiteľ uskutoční zrýchlené splátky hypotéky, dlh z kreditnej karty bude naďalej narastať a nesplatený zostatok sa bude zvyšovať zvyšujúcim sa tempom. Ak zložíme 12 000 dolárov denne s ročnou sadzbou 15% počas 60 mesiacov, dostaneme 25 400 $. Ak predpokladáme, že po piatich rokoch zrýchlených splátok hypotéky by spotrebiteľ mohol začať splácať dlh z kreditnej karty o 300 dolárov mesačne, na splatenie dlhu z kreditnej karty by trvalo viac ako 50 rokov pri 300 $ mesačne bod. V tomto prípade je najúspornejšou voľbou splatenie dlhu z kreditnej karty ako prvé.

Možnosť 3: Investujte na akciovom trhu
Už sme dokázali, že spotrebiteľ ušetrí súčasnú hodnotu 59 501 dolárov urýchlenými splátkami hypotéky vo výške 300 USD za prvých päť rokov hypotéky. Predtým, ako porovnáme zrýchlené úspory hypotekárnych splátok s výnosmi, ktoré by sa mohli dosiahnuť na akciovom trhu v rovnakom časovom období, musíme zdôrazniť, že akékoľvek predpoklady týkajúce sa výnosov z akciového trhu sú mimoriadne riskantné. Výnosy z akciových trhov sú volatilné. Historický priemerný ročný výnos indexu S&P 500 je približne 11%, ale v niektorých rokoch je vyšší a v niektorých rokoch klesá.

Uvedenie 300 dolárov na hypotéku znamená súčasnú hodnotu budúcich hypotekárnych splátok vo výške 59 501 dolárov a zníženie istiny hypotéky o 21 599 dolárov počas prvých piatich rokov hypotéky. Tým sa znižujú riziká spojené s dlhom.

Ak sa spotrebiteľ rozhodne investovať 300 dolárov mesačne počas päťročného obdobia na akciovom trhu - za predpokladu priemernej ročnej návratnosti 11% - získa sa to celková hodnota portfólia 23 855 dolárov, ktorá má súčasnú hodnotu 20 536 dolárov (zľava 3%). ), čo je oveľa menej ako súčasná hodnota 59 501 USD realizovaná prostredníctvom zrýchlených splátok hypotéky.

Ak však predpokladáme, že 23 855 dolárov bude naďalej zarábať ročný výnos 11% po 60 mesiacoch - až do 313 mesiacov, okamih, keď by sa platba hypotéky vylúčila - celková hodnota portfólia by v tomto bode bola 239 989 dolárov. To je viac ako súčasná hodnota budúcich úspor hypotekárnych splátok v budúcom období, čo by bolo 129 998 dolárov.

Dalo by sa teda konštatovať, že dlhodobé investovanie na akciovom trhu by mohlo mať ekonomickejší zmysel - to by však bolo dané iba v dokonalom svete.

Spodný riadok

Majitelia domov musia pochopiť, že čím vyššia je hypotéka v porovnaní s hodnotou domu, tým väčšie riziko podstúpili. Taktiež si musia byť vedomí, že pri zatienení rizika hypotekárneho dlhu by sa nemalo spoliehať na zhodnotenie cien domov. Ďalej musia pochopiť, že splácanie hypotekárneho dlhu znižuje riziko a môže byť pre ich ekonomickú výhodu.

Jedným z kľúčových aspektov zrýchlených splátok hypotéky je to, že každé zníženie dolára nesplateného zostatku istiny hypotéky do dolára znižuje výšku úroku zaplateného ako súčasť budúcich plánovaných platieb a zvyšuje sumu istiny zaplatenú ako súčasť tých istých platieb. Jednoduchý výpočet, ktorý sumarizuje sumu ušetreného úroku za obdobie, ktoré sa končí pred splatením úveru, teda presne nezachytáva celú výhodu plynúcu z urýchlených splátok hypotéky. Výpočet presnejšej hodnoty budúcich úspor platieb je presnejšou analýzou. Navyše každý dolár istiny, ktorý je splatený včas, znižuje riziko v súvahe domácností.

Stále máte záujem o refinancovanie hypotéky "> Skutočná ekonomika refinancovania hypotéky a amerického sna alebo hypotekárnej nočnej mory?