Vlastnosti prenájmu: Klady a zápory

Vlastníctvo nájomnej nehnuteľnosti môže byť finančne prospešné. Ak skúmate tento druh nehnuteľností ako investíciu, uvedomte si riziká a zodpovednosti.

Vlastnosti prenájmu: Prehľad

Myšlienka kúpy domu alebo bytu na prenájom za účelom zisku môže znieť zvodné. Kúpa nehnuteľnosti na prenájom za účelom príjmu a dlhodobé zhodnotenie kapitálu však môže mať svoje vzostupy aj pády. Napríklad trh s nehnuteľnosťami môže kolísať v závislosti od umiestnenia, ponuky a dopytu a hospodárstva.

Z finančného hľadiska by mala byť rentabilita nehnuteľnosti vyššia, ako by ste mohli zarobiť pri konzervatívnych investíciách, ako sú dlhopisy a akcie s modrými čipmi vyplácajúcimi dividendy, aby ste dosiahli skutočný výnos z prenájmu, a to z dôvodu skutočných rizík. A z ľudského hľadiska nie každý má schopnosť spravovať majetok a nájomcov.

Kľúčové jedlá

• Prenájom nehnuteľností môže byť finančne výhodný a má mnoho daňových výhod.
• Medzi nevýhody patrí nedostatok likvidity, náklady na údržbu a potenciál pre náročných nájomcov a pre odvolanie susedstva.
• Pre investorov do všetkých druhov nehnuteľností je kľúčové, aby zostali na vrchole úrokových sadzieb a aby sa poradili s daňovým odborníkom.

Výhody prenájmu nehnuteľností

Vlastníctvo prenajímanej nehnuteľnosti má niekoľko výhod. Zahŕňajú:

Daňové výhody

Služba Internal Revenue Service vám umožňuje odpočítať veľa výdavkov spojených s prenájmom nehnuteľností v kategóriách:

• Bežné a nevyhnutné výdavky
• vylepšenia
• znehodnotenie

To znamená, že si môžete odpočítať svoje poistenie, úroky z hypotéky, náklady na údržbu a fyzické opotrebenie svojho majetku.

Odpisy môžu viesť k nominálnej strate, ktorú môžete odpočítať proti iným príjmom. Inými slovami, môžete dosiahnuť čistý kladný peňažný tok z príjmu z prenájmu mínus náklady a napriek tomu môžete mať čistú stratu na daňové účely. Uvedomte si však, že odpisy tiež znižujú nákladovú základňu nehnuteľnosti na výpočet kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľnosti.

Zákon o dani z príjmov a pracovných miest z roku 2017, ktorý nadobudol účinnosť 1. januára 2018, navyše ponúka pre prenajímateľov množstvo nových daňových výhod. Ak vlastníte obchodnú spoločnosť, ktorá je obchodovateľná (známa tiež ako podnik sprostredkujúci prechod), a prevádzkujete ju ako jediný podnik, spoločnosť s ručením obmedzeným, partnerstvo alebo spoločnosť S, teraz si môžete odpočítať sumu rovnajúcu sa 20% z vášho čistého nájomného príjem - pokiaľ je váš celkový zdaniteľný ročný príjem zo všetkých zdrojov po odpočítaní nižší ako 157 500 USD pre jednotlivcov alebo 315 000 dolárov pre manželské páry, ktoré podávajú spoločné dokumenty.

Ak uvažujete o vlastníctve prenajatej nehnuteľnosti, je vhodné poradiť sa s daňovým odborníkom, najmä vzhľadom na nedávne zmeny daňového poriadku.

Sezónne nájomné

Ak si nehnuteľnosť prenajímate sezónne, môžete ju používať sami 14 dní v roku - alebo 10% z počtu dní, ktoré si prenajímate iným za primeranú trhovú cenu - a stále si budete môcť odpočítať svoje výdavky.

1031 Výmena

Na burze 1031 môžete predať nehnuteľnosť na prenájom a investovať do iného „podobného druhu“ bez platenia daní z kapitálových výnosov.

Prenájom priestoru navyše

Izbu alebo oblasť vášho domu - napríklad garáž, suterén alebo obytnú jednotku - môžete zaobstarať aj ako nájom, odpisovať percento hypotekárneho úroku a iné výdavky oproti svojmu príjmu, mali by ste si však byť vedomí potenciálne úskalia prenájmu ďalšieho priestoru vrátane miestnych pravidiel územného plánovania.

Výhody a nevýhody vlastníctva nehnuteľnosti na prenájom

Nevýhody nájomných nehnuteľností

Nevýhodou je aj vlastníctvo nehnuteľnosti na prenájom. Zahŕňajú:

Nedostatok likvidity

Nehnuteľnosti nie sú likvidné aktíva. Dokonca aj na najhorúcejšom trhu môže dokončenie predaja ľahko trvať niekoľko mesiacov. A ak je vaše načasovanie vyvolané mimoriadnou udalosťou alebo inou neočakávanou udalosťou, vaša potreba rýchleho predaja nemusí získať najlepšiu cenu.

Rastúce dane a poistné

Úroky a istina hypotéky môžu byť stanovené, ale nie je zaručené, že dane nebudú stúpať rýchlejšie, ako môžete zvýšiť nájomné. Poistné sa môže prudko zvýšiť, rovnako ako v prípade prírodných katastrof.

Obtiažni nájomníci

Napriek náležitej starostlivosti pri preverovaní potenciálnych nájomcov by ste mohli skončiť s nájomníkmi, ktorí nie sú ideálni. Napríklad by mohli byť potrebné alebo náročné, platiť neskoro, zabudnúť vypnúť vodu atď. Alebo by mohli byť deštruktívne, v takom prípade môže byť odpis v daňovom poriadku veľmi neadekvátny. K štandardnému formuláru o prenájme však môžete vždy pridať jazdca, ktorý vysvetľuje pravidlá týkajúce sa obsadenosti, domácich miláčikov, fajčenia, poistenia nájomníkov a podobne. V tomto prípade môže byť užitočná aj kaucia.

Susedstvo klesá

V ideálnom prípade bude vaša investičná nehnuteľnosť prosperovať uprostred iných udržiavaných obydlí a zlepší sa miestne vybavenie. Výsledkom bude, že váš cash flow bude neustále stúpať a vaše náklady zostanú stabilné. Okolie sa však môže zmeniť a vaše investície sa môžu časom znehodnocovať. Mali by ste venovať pozornosť miestnej politike, do ktorej investujete, rovnako ako by ste bývali tam, kde žijete. S určitou povinnou starostlivosťou môžete minimalizovať túto expozíciu.

Nepriaznivé zmeny daňového poriadku

Daňový kód nie je odolný voči zmenám. Mohlo by sa zmeniť spôsobmi, ktoré by buď znížili alebo odstránili niektoré alebo všetky daňové výhody pre vlastníctvo domu a prepríchodné podniky.

Prenajímateľ Úloha

Byť prenajímateľom nie je pre každého. Môžete sa cítiť hanbliví o zvyšovaní nájomného alebo o ochrane spôsobu, akým ostatní zaobchádzajú s vaším majetkom, čo môže viesť ku konfliktom. Môžete sa dokonca spriateliť so svojimi nájomníkmi alebo už môžu byť rodinou alebo priateľmi. Ak nemôžete byť napríklad v oblasti zvyšovania nájomného alebo starostlivosti o nehnuteľnosti pevní, mohli by ste ukončiť výber nájomného, ​​ktorý je výrazne pod trhovou cenou, alebo s nehnuteľnosťou, ktorá je podhodnotená.

údržba

Pri údržbe nehnuteľnosti vznikajú drobné a väčšie opravy. Niektorí vlastníci nehnuteľností môžu ušetriť peniaze tým, že robia prácu sami. Väčšina z nich však nemá čas, nástroje ani zručnosti na opravu domu. Očakávajte vylúčenie pravidelných poplatkov za dodávateľa.

Osobitné úvahy

Či už kupujete primárny dom alebo nehnuteľnosť na prenájom, je dôležité zvážiť, čo sa deje s hypotekárnymi úrokovými sadzbami. Hypotekárny dlh s nízkou úrokovou sadzbou je všeobecne dobrým zabezpečením proti inflácii. Ak ste prenajímateľ, pravidelné zvyšovanie nájomného je jedným zo spôsobov kompenzácie inflačného zvýšenia výdavkov na údržbu majetku.

Očakáva sa, že úrokové sadzby v roku 2019 budú v priemere medzi 4, 8% a 5, 3% pre hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov. Je to z priemerných 4, 19% v roku 2018 a 3, 99% v roku 2017, stále je však relatívne nízka. Aj keď tieto sadzby predstavujú príležitosť, je tiež dôležité pamätať na to, že sadzby hypoték sú zvyčajne vyššie pre investičné nehnuteľnosti ako pre tradičné domy.