Pravda o cenách nehnuteľností

Laikova teória nehnuteľností znie takto: Prišli pútnici. Začali využívať pôdu. Prišlo viac Európanov. Dopyt po zemi bol taký vysoký, že domorodí Američania boli vytlačení, aby vytvorili priestor pre novo prichádzajúcich osadníkov. Nie je možné postaviť viac pôdy, takže dopyt a ceny sa budú vždy zvyšovať, čím sa nehnuteľnosť stane veľkou investíciou.

Vzorec bohužiaľ nie je taký jednoduchý. Tu sa pozrieme na ceny nehnuteľností a dlhodobú teóriu, že budú rásť donekonečna.

Kľúčové jedlá

• Ceny nehnuteľností naposledy rástli zdravým tempom v roku 2004 predtým, ako sa realitný trh vyrovnal.
• Odvtedy sa v niektorých oblastiach krajiny zvyšovali domáce hodnoty kvôli silnému dopytu a nízkej ponuke, hoci väčšina častí ešte nedosiahla predkrízové ​​úrovne.
• Potenciálni obyvatelia by sa nemali zameriavať na národné trendy, pretože ceny sa medzi štátmi a dokonca aj susednými mestami líšia.
• Nízke úrokové sadzby hypoték majú nepriamy vplyv na ceny nehnuteľností, pretože spotrebitelia sú ochotní prevziať viac dlhov, keď je úver lacný.

Historické ceny

Pred dobre zverejneným výbuchom bubliny na bývaní a následným zlyhaním nehnuteľností, ktoré začalo vážne v roku 2007, sa zdalo, že historické údaje o cenách nehnuteľností od Národnej asociácie realitných kancelárií (NAR) podporujú teóriu nekonečne rastúcich cien. Nasledujúca tabuľka sleduje priemerné ceny domov od roku 1968 do roku 2004, čo predstavuje priemerný ročný nárast o 6, 4%, bez jediného poklesu počas 36 rokov.

Obrázok 1: Stredné ceny domov od roku 1968 do roku 2004

Zdroj: Národná asociácia realitných kancelárií

Čo údaje neukazujú

Pre majiteľov domov, rok 2004 bol, bohužiaľ, posledným rokom zdravého rastu predtým, ako sa trh vyrovnal. Do roku 2006 údaje NAR vykázali iba 1% nárast. Potom trhy zažili nebývalý pokles.

Ceny na národnej úrovni začali klesať v roku 2007. V roku 2008 a opäť v roku 2009 opäť klesli. Do polovice roku 2010 klesli ceny nehnuteľností na stagnujúcom trhu späť na úroveň roku 2004. To, čo sa podľa údajov Standard & Poor's po desaťročia javilo ako jednosmerný lístok na rast ziskov, kleslo za posledných pár rokov o viac ako 30%.

Ceny vzrástli v dôsledku väčšieho dopytu a poklesu ponuky na trhu v mnohých častiach krajiny, ale veľa oblastí ešte nedosiahlo úroveň, na ktorej boli pred krízou. K tomu pridajte skutočnosť, že úverové štandardy sa stali prísnejšími a ľudí to vytlačí z trhu.

Ešte predtým, ako sa čísla začali vyvíjať zlým smerom, údaje o trendoch predajných cien poskytli neúplný obraz. Národná asociácia domácich staviteľov uviedla, že priemerná domáca veľkosť v Amerike bola 983 štvorcových stôp v roku 1950, 1 500 štvorcových stôp v roku 1970 a 2 349 štvorcových stôp v roku 2004. Tento trend pokračoval v prvej polovici 2000-tych rokov, potom sa začal trochu klesnúť.

S rastúcou veľkosťou domov a zvyšovaním inflácie nákladov na stavebné materiály je len logické, že ceny domov stúpajú. Čo sa však stane, ak sa inflácia vyradí z obrazu „> Veľká depresia, druhá svetová vojna, sedemdesiate a osemdesiate roky, vo všetkých došlo k obdobiu významného poklesu cien. K menším poklesom pravidelne dochádza aj v iných bodoch.

Čísla a trendy

Aj národné čísla trendov vypovedajú iba o časť obrázku. Vývoj cien nehnuteľností na bývanie sa môže v jednotlivých geografických regiónoch veľmi líšiť. Rozmach v Kalifornii môže maskovať poprsie v Detroite. Aj v rámci toho istého mesta sa čísla môžu veľmi líšiť. Oblasti, ktoré zažívajú nový rast alebo gentrifikáciu, môžu vykazovať výrazné zhodnocovanie cien, zatiaľ čo oblasti v meste môžu klesať.

Pri pohľade na národné a regionálne štatistiky nezabudnite vziať do úvahy realitu trhu vo vašej miestnej oblasti. Rastúce ceny na vnútroštátnej úrovni vám nemusia pomôcť, ak vaše mesto, štát alebo okolie klesá.

Národné trendy vám nemusia poskytnúť celkový obraz, pretože hodnoty a ceny nehnuteľností sa medzi štátmi a susednými mestami líšia.

Realita

Ďalším dôležitým bodom, ktorý treba brať do úvahy pri pohľade na nehnuteľnosť ako investíciu, je to, že sa nikdy nevyplatí, pokiaľ ju nepredáte. Z praktického hľadiska, aj keď sa vaša primárna rezidencia od svojho zakúpenia zdvojnásobila, pravdepodobne to znamená, že vaše dane z nehnuteľností vzrástli. Všetky zisky, ktoré zažijete, sú iba ziskom na papieri, kým nehnuteľnosť nepredáte.

Ak sa rozhodnete predať a dúfate, že si kúpite iný dom v rovnakej oblasti, nezabudnite, že vzrástli aj ceny iných domov. Ak chcete skutočne zarobiť zisk z predaja, pravdepodobne sa budete musieť presťahovať do menšieho domu v rovnakej oblasti alebo sa vzdialiť od miesta a nájsť lacnejšie miesto na bývanie.

Aj keď je možné využiť kapitál vo vašej domácnosti tak, že proti nemu získate pôžičku, používanie domu ako bankomatu bolo v minulosti bláznivou stratégiou. Úrok, ktorý platíte, nielenže prináša do vášho zisku, ale splácanie úveru odníma vašu finančnú stabilitu. Ak ceny nehnuteľností klesnú, možno sa ocitnete v nezáviditeľnej pozícii, keď dlhujete viac za pôžičku, než je hodnota domu.

Hypotekárne sadzby

Hypotekárne sadzby sa spravidla zvyšujú v období hospodárskeho rastu. Ak k tomu dôjde, trh práce je zdravý a tiež rastú mzdy ľudí. Od zlyhania trhu s nehnuteľnosťami na bývanie boli úrokové sadzby hypoték relatívne nízke, čím sa zvýšila atraktívnosť vlastníctva domov. Úroková sadzba pre 30-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou bola v máji 2013 3, 35% a od júna 2019 zostáva relatívne nezmenená na 3, 73%. Podľa Freddieho Maca nízke ceny vyvolali nákup aplikácií a firma očakáva zlepšenie na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie vďaka vyššej predajnej aktivite a nižším cenám. V správach o hypotékach sa predpokladá, že úrokové sadzby sa do konca roku 2019 budú pohybovať okolo 4, 4%, čo znamená, že nárasty môžu byť utlmené.

Ako to teda bude hrať o ceny nehnuteľností? Nižšie úrokové sadzby hypotéky nemusia nevyhnutne priamo súvisieť s cenami domov, aj keď by sme si mysleli, že áno. Môžu však na ne mať nepriamy vplyv. Ak sú sadzby nízke, spotrebitelia sú ochotnejší a môžu si dovoliť prevziať viac dlhu. Je to preto, že náklady na úver - tj úrok - sú lacné. Rastúce úrokové sadzby však majú tendenciu viesť k slabšiemu dopytu zo strany kupujúcich.

Je nehnuteľnosť zlou investíciou?

V súčasnosti si možno budete myslieť, že kúpa domu nemá cenu v nádeji, že časom získa hodnotu. Aj keď je nepravdepodobné, že by ste videli nejaké zisky, ktoré môžete minúť, ak plánujete celý život žiť v rovnakom dome, ak pôjdete na nákup pomocou stratégie ukončenia, je oveľa lepšia šanca vidieť hotovostný zisk.

Najprv zvážte svoju motiváciu na kúpu domu. Ak v nej chcete žiť, mali by ste prestať premýšľať o ziskoch a stratách. Ak dúfate, že budete zarábať, musíte zadať transakciu so stratégiou ukončenia. To tiež znamená, že by ste mali mať za sebou predajnú cenu, a to všetko pri zachovaní kúpnej ceny nehnuteľnosti v popredí.

Keď dosiahnete svoj cenový bod, predáte nehnuteľnosť rovnako, ako by ste ocenili akcie. V závislosti od vášho životného štýlu nemusí ísť o praktický prístup k vášmu bydlisku, ale presne o to, čo mnohí investori v oblasti nehnuteľností robia pri kúpe nehnuteľností, ich renovujú a predávajú. Nezabudnite, že ceny sa vždy nezvyšujú.

V minulosti došlo v Japonsku k poklesu cien nehnuteľností na bývanie ešte viac. To neznamená, že tieto ceny sa nevrátia späť do výnosného územia, ale nezabudnite, že v niektorých prípadoch to môže trvať veľmi dlho.

Spodný riadok

S históriou ako sprievodcom by sa väčšina potenciálnych majiteľov domov mohla dobre kúpiť, aby si kúpili miesto, v ktorom skutočne dúfajú, že budú bývať, rýchlo splatia hypotéku, budú tam žiť až do dôchodku, potom sa zmenšia a presunú do lacnejšieho domu. Nie je to istá stávka, ale táto stratégia zvyšuje pravdepodobnosť dosiahnutia zisku.