Riziko hypotekárnych hypoték s novým menom

Subprime - iba slovo môže poslať zimnicu investorov, bankárov a majiteľov domov. Zdá sa, že títo darebáci Veľkej recesie robia comeback s novým menom - hypotéky na dobu neurčitú.

S akoukoľvek hypotékou na hypotéku je spojené veľké riziko. Hypotekárne záložné právo na hypotéku je typ úveru poskytnutý osobám so zlým kreditným skóre (640 alebo menej a často pod 600), ktoré by v dôsledku svojej nedostatočnej úverovej histórie nemohli byť kvalifikované pre bežné hypotéky. Keďže dlžníci s rizikovými hypotékami predstavujú vyššie riziko pre veriteľov, hypotekárne záložné hypotéky obvykle účtujú úrokové sadzby nad sadzbu primárnych úverov.

K dispozícii je niekoľko rôznych druhov hypotekárnych hypotekárnych úverov.

Hypotekárne záložné právo

Druhy hypotekárnych hypoték

Medzi hlavné typy hypotekárnych záložných hypoték patria hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou so splatnosťou 40 až 50 rokov, hypotéky iba s úrokmi a hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM).

Hypotéky s pevným úrokom

Iným typom hypotéky na doplnkovú hypotéku je hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou poskytnutá na obdobie 40 alebo 50 rokov, na rozdiel od štandardného 30-ročného obdobia. Toto zdĺhavé obdobie pôžičky znižuje mesačné platby dlžníka, ale je pravdepodobnejšie, že bude sprevádzaná vyššou úrokovou sadzbou.

Úrokové sadzby, ktoré sú k dispozícii pre hypotéky s pevným úrokom, sa môžu líšiť od poskytovateľa pôžičky po úver. Na výskum najlepších dostupných úrokových sadzieb použite nástroj, ako je hypotekárna kalkulačka.

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou

Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) sa začína pevnou úrokovou sadzbou a neskôr sa počas životnosti úveru zmení na pohyblivú úrokovú sadzbu. Jedným z bežných príkladov je ARM 2/28. 2/28 ARM je 30-ročná hypotéka, ktorá má fixnú úrokovú sadzbu dva roky pred úpravou. Ďalšia typická verzia ARM pôžičky, 3/27 ARM, má fixnú úrokovú sadzbu tri roky predtým, ako sa stane variabilnou.

Pri týchto druhoch úverov sa pohyblivá úroková sadzba určuje na základe indexu plus marže. Bežne používaný index je ICE LIBOR. V prípade ARM sú mesačné platby dlžníka zvyčajne v počiatočnom období nižšie. Keď sa však hypotéky vrátia na vyššiu variabilnú sadzbu, splátky hypotéky sa zvyčajne výrazne zvýšia. Úroková sadzba by sa samozrejme mohla časom znižovať v závislosti od indexu a ekonomických podmienok, čo by následne znížilo výšku platby.

Tento typ úveru je jedným z faktorov, ktoré v auguste 2006 viedli k prudkému nárastu počtu hypotekárnych hypotekárnych úverov s nízkou hypotékou a k prasknutiu bubliny na bývaní, ktorá nasledovala nasledujúci rok.

Úrokové hypotéky

Tretím typom hypotekárnych záložných listov na hypotekárne úvery je hypotéka na úroky. Na počiatočné obdobie úveru, ktoré je zvyčajne päť, sedem alebo 10 rokov, sa platba príkazcovi odkladá; dlžník platí iba úroky. Môže sa rozhodnúť uskutočniť platby smerom k príkazcovi, ale tieto platby sa nevyžadujú.

Po uplynutí tohto obdobia dlžník začne splácať istinu, alebo si môže zvoliť refinancovanie hypotéky. Pre dlžníka to môže byť šikovná voľba, ak jeho príjem má tendenciu kolísať z roka na rok alebo ak si chce kúpiť dom a očakáva, že jeho príjem sa v priebehu niekoľkých rokov zvýši.

Hypotéky dôstojnosti

Hypotéka na dôstojnosť je nový typ hypotekárneho úveru, pri ktorom dlžník vyplatí zálohu vo výške približne 10% a súhlasí s tým, že zaplatí vyššiu úrokovú sadzbu za stanovené obdobie, zvyčajne päť rokov. Ak mesačne spláca včas, po piatich rokoch sa suma, ktorá bola zaplatená na úrok, smeruje k zníženiu zostatku na hypotéke a úroková sadzba sa zníži na základnú sadzbu.

Hypotéky na hypotekárne úvery sú rizikové

Keďže hypotéky sú určené najmä pre ľudí, ktorí nespĺňajú požiadavky na hlavnú hypotéku (čo zvyčajne znamená, že dlžník bude mať zložitý čas splácať úver), organizácia alebo banka požičiavajúca peniaze má právo účtovať vysoký úrok sadzby na poskytnutie dodatočnej motivácie dlžníkovi platiť včas. Keď však ľudia, ktorí už v minulosti mali problémy s vybavovaním dlhov, tieto pôžičky vyberú, budú čeliť ťažšej (a nákladnejšej) budúcnosti ako tí, ktorí majú dobré kreditné skóre a môžu si požičiavať s primeranejšími úrokovými mierami.

Zrieknutie sa hypotekárnych úverov s hypotékou

Hypotekárne záložné hypotéky a rizikové hypotéky sú zvyčajne vinníkmi pomenovanými na začiatok Veľkej recesie.

Mnohí veritelia boli pri poskytovaní týchto pôžičiek od roku 2004 do roku 2006 liberálni v dôsledku nižších úrokových sadzieb, vysokej kapitálovej likvidity a možnosti zarobiť si veľký zisk. Pri poskytovaní týchto úverov s vyšším rizikom si poskytovatelia pôžičiek účtovali úrokové sadzby vyššie ako najvyššie, aby kompenzovali ďalšie riziko, ktoré prevzali. Financovali tiež hypotéky zlúčením a následným predajom investorom. Prudký nárast počtu ľudí, ktorí si mohli náhle dovoliť hypotéky, spôsobil nedostatok bytov, čo zvýšilo ceny bytov - a tým pádom by bolo potrebné financovať aj vlastníkov domov.

Vyzeralo to ako vždy vzostupná špirála. Nevýhodou bolo, že sa poskytovali pôžičky ľuďom, ktorí ich nemohli splácať. Keď obrovské množstvo z nich začalo splácať svoje hypotéky a prudko stúpla miera zabavenia bývania, veritelia stratili všetky peniaze, ktoré rozšírili, a potom niektoré. To isté platí aj pre mnohé finančné inštitúcie, ktoré investovali značné prostriedky do sekuritizovaných hypotekárnych záložných listov. Mnohí zažili extrémne finančné ťažkosti a dokonca aj bankrot.

Hypotekárna hypotekárna kríza pokračovala v rokoch 2007 - 2010 a zmenila sa na globálnu recesiu, keďže jej účinky sa šírili na finančných trhoch a ekonomikách po celom svete. (Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si časť „Palivo, ktoré prispieva k zmierneniu náloží.“)

Hypotéky s nízkou úrokovou sadzbou dnes

Po prasknutí bubliny na bývaní bolo pre niekoho s kreditným skóre pod 640 prakticky nemožné získať úver na bývanie. Teraz, keď sa ekonomika začína stabilizovať, hypotekárne záložné hypotéky sa vracajú. Dokonca aj Wells Fargo sa dostal do nového subprime rozbehnutého vlaku. Wells Fargo teraz schvaľuje potenciálnych kupcov domov s úverovým skóre už 600 pre pôžičky Federálnej správy bývania (FHA).

Tentokrát však Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa (CFPB) obmedzuje tieto hypotekárne hypotéky. Potenciálnym domácim obyvateľom musí byť poskytnuté poradenstvo ohľadne ich predaja zástupcovi, ktorý bol schválený Ministerstvom bývania a rozvoja miest USA. Ďalšie obmedzenia týkajúce sa týchto nových hypotekárnych hypoték obmedzujú zvyšovanie úrokovej sadzby a ďalšie podmienky úveru.

Vracajú sa tiež so zvýšenými nákladmi. Teraz hypotekárne hypotéky s nízkou úrokovou sadzbou prichádzajú s úrokovými mierami, ktoré môžu byť až 8% až 10% a môžu vyžadovať zálohové platby až 25% až 35%.

Spodný riadok

Aj keď subprime pôžičky zvyšujú počet ľudí, ktorí si môžu kúpiť domovy, pre týchto ľudí je to ťažšie a zvyšuje sa tak šanca, že si nesplnia svoje pôžičky. Nesplnenie dohody bolí tak dlžníka (pokiaľ ide o kreditné skóre), ako aj veriteľa (ktorý nedostane späť svoje peniaze).

Obhajcovia nových hypotekárnych hypoték poukazujú na to, že majitelia domov nie sú nútení platiť tieto vysoké percentuálne úrokové sadzby na dobu neurčitú. Keď kupujúci dokážu, že sú schopní splácať svoje hypotéky včas, ich kreditné skóre by sa malo zvýšiť a svoje pôžičky na bývanie môžu refinancovať za nižšie sadzby. Mnoho ľudí, ktorí si vyberú ARM, skutočne staví na skutočnosť, že do času, keď sa začne pohybovať variabilná sadzba, vyčistia svoju úverovú správu v rozsahu, v akom sa kvalifikujú na nové, výhodnejšie financovanie.

Ďalšie informácie nájdete v časti „Požičiavanie hypotekárnych úverov: pomocná ruka alebo nedotknutá?“.