Život v New Yorku: Co-ops vs Condos
Condos a co-ops zdieľajú podobnosti, ale majú tiež jedinečné vlastnosti, ktoré ponúkajú obyvateľom rôzne možnosti. Realitný trh v New Yorku je v mnohých ohľadoch na rozdiel od iných v Spojených štátoch. Jedným z najväčších rozdielov je to, že byty na predaj v NYC sú buď byty alebo družstvá. Na väčšine miest sú byty pravidlom, ale nie v Big Apple. Hoci družstvá v New Yorku prevyšujú počet - približne o 75%, podľa väčšiny odhadov - v rovnakom okamihu je na aktívnom trhu viac condos.
Začnime stručným preskúmaním rozdielu medzi družstvom a bytom. Keď si kúpite byt, patrí vám aj váš byt, ako aj percento spoločných priestorov. Keď si kúpite družstvo, v skutočnosti si nekupujete svoj byt; namiesto toho kupujete akcie v spoločnosti, ktorá je vašou budovou. Veľkosť vášho podielu závisí od veľkosti vášho bytu; nákup akcií vám umožňuje obsadiť jednotku v budove družstva. Na záver pre byt budete mať listinu; pri uzávierke družstva získate vlastnícke právo.
Z veľkej časti majú byt aj družstvá vrátnik a vedúci personálu; niektorí pridajú vrátnika, ktorý urobí všetko, čo ostatní dvaja neurobia. K vybaveniu môže patriť nízka kľúčová miestnosť (možno len odkladacia miestnosť v suteréne) alebo všestranná, ako napríklad upravená terasa, biliardová miestnosť, piano miestnosť, premietacia miestnosť, detská herňa a telocvičňa.
Kľúčové jedlá
- Keď si kúpite byt, patrí vám aj váš byt, ako aj percento spoločných priestorov.
- Keď si kúpite družstvo, v skutočnosti si nekupujete svoj byt; namiesto toho kupujete akcie v spoločnosti, ktorá je vašou budovou.
- Ceny bytových jednotiek sú vyššie ako družstvá, ale družstvá si vyžadujú vyššiu zálohu, vyššie mesačné poplatky a zdĺhavý schvaľovací proces.
- Condos umožňujú podnájom bytu, zatiaľ čo družstvá nie, čo kupujúcim ponúka stabilnejšiu a menej prechodnú komunitu.
Condos
Novšie štvrte, kedysi považované za odľahlé, ale teraz považované za bedrové, sú miestom, kde nájdete byty. Podľa Garyho Malina, prezidenta Citi Habitats, realitnej maklérskej spoločnosti v New Yorku, „Ak bývanie v skleníku na oblohe je váš štýl, pravdepodobne sa pozriete na veľa podôb. v New Yorku až do sedemdesiatych rokov, takže sú často modernejšie ako družstvá. „Pretože na Manhattane je obmedzená dostupnosť pôdy pre nové bytové budovy, “ hovorí, „najnovšie byty sa pravdepodobne budú nachádzať v novostavbách. prichádzajúce a okrajové štvrte na ďalekom východe a na západnej strane. V Queensu a Brooklyne sme videli veľa nových stavieb, ktoré sa stavajú v bývalých priemyselných zónach pozdĺž pobrežia v Long Island City a Williamsburgu, ako aj v centre Brooklynu. "
Záloha a cena
Náklady môžu často viesť k rozhodovaciemu procesu pri kúpe nehnuteľností a byty ponúkajú atraktívne akontácie, pričom zvyčajne sa vyžaduje iba 10% z kúpnej ceny. Condos však majú tendenciu mať vyššie ceny ako družstvá.
Záverečné náklady
Záverečné náklady na byt sú vyššie ako v prípade družstva. Podrobnosti sme požiadali newyorského obchodného zástupcu Adama Stonea, aby ich porovnal. Tu je to, s čím prišiel: Za 1 milión dolárov s hypotékou vo výške 800 000 dolárov by náklady na zatváranie boli: poistenie majetku pre kupujúceho, 4 500 dolárov; poistenie zodpovednosti za pôžičku, 1 000 dolárov; vyhľadávanie titulov, 700 dolárov, nahrávacie poplatky, 700 dolárov, daň z nehnuteľností v New Yorku, 10 000 dolárov, daň z nahrávania hypotéky NYS, 15 370 dolárov. Celkový súčet: 32 270 dolárov (bez poplatkov veriteľa, ktoré sa líšia podľa jednotlivých veriteľov).
A pre každého, kto premýšľa, čo je daň z panského sídla, Stone vysvetľuje: „Štát New York má daň z prevodu vo výške 0, 4% z predajnej ceny, ktorá sa účtuje predajcovi akejkoľvek obytnej nehnuteľnosti. Má tiež daň z prevodu vo výške 1%, ktorá sa tiež nazýva „daň z nehnuteľností“, pretože sa vzťahuje iba na obytné nehnuteľnosti s cenou 1 milión dolárov alebo viac. “
Mesačné poplatky
Majitelia bytových jednotiek majú mesačné vyúčtovanie nazývané „spoločné poplatky“, ktoré sa používajú na údržbu budovy - spoločné priestory, terénne úpravy, platby zamestnancom a často niektoré služby.
Majitelia bytových jednotiek píšu každý mesiac dve šeky (jednu na údržbu budov a druhú na dane z majetku), ale často je kombinovaná celková suma majiteľa bytového domu nižšia ako vyúčtovanie údržby vlastníka družstva.
Doska
Condo dosky bývajú menej náročné ako kooperatívne dosky. Spolupracovníci majú zdĺhavejší schvaľovací proces vrátane pohovoru. Predstavenstvo rozhoduje, či potenciálny kupujúci môže družstvo kúpiť.
Podľa Warnera M. Lewisa tímu Harkov Lewis v nehnuteľnosti Halstead Property: „V prípade domu môže budova požiadať kupujúceho o balíček, “ hovorí Lewis, „ale neexistuje žiadny pohovor a budova má iba právo prvého odmietnutia (tj buď musí ju schváliť, alebo si ju musí kúpiť sám), čo znamená, že keď máte podpísanú zmluvu, pokiaľ sa kupujúcemu (alebo jeho financovaniu) niečo nestane, dohoda nie je taká dobrá ako hotová. ““
pravidlá
Condos má spravidla menej pravidiel vrátane obmedzení týkajúcich sa použitia zahraničných prostriedkov na nákup. Condos umožňujú medzinárodným investorom nakupovať a prenajímať si svoje priestory; zvyčajne s niektorými upozorneniami, ale žiadne, ktoré sú nevýhodné. Byt tiež umožňuje prenajímať byt alebo prenajať inej strane. Niektoré združenia bytov však môžu ukladať viac pravidiel ako iné. V dôsledku toho je dôležité, aby potenciálni kupujúci robili výskum s cieľom zistiť, čo je a čo nie je povolené.
Preferencia kupujúceho
Podľa Garyho Malina, prezidenta spoločnosti Citi Habitats, „Ak by ste radšej pochodovali do rytmu vlastného bubeníka - a oceňujete flexibilitu -, môže byť pre vás múdra voľba byt. Uvedomte si však, že táto sloboda je spoplatnená. Condos sú takmer vždy drahšie ako ekvivalentné co-ops. Navyše, ak vidíte nové tváre vo výťahu pravidelne, je to pre vás problém - hľadajte inde. V bytových domoch môžu byť spoločné nájomné. Majitelia často využívajú liberálnejšie politiky bytového domu. “
družstiev
Všeobecne povedané, staršie zavedené obytné oblasti majú prevahu družstiev. Ako vysvetľuje Gary Malin: „Ak máte radi historické vlastnosti, pravdepodobne skončíte v koopise, keďže takmer všetky predvojnové budovy sú usporiadané týmto spôsobom. Tiež preto, že budovy družstva bývajú staršie ako bytový dom, sú často umiestnené na viacerých centrálnych miestach. Napríklad takmer všetky obytné budovy, ktoré lemujú Park Avenue na Upper East Side (najlepšie miesto v akomkoľvek meradle), sú co-ops. “
Záloha a cena
Rovnako ako v prípade bytového domu, aj v tomto prípade môže byť rozhodnuté, koľko môžete minúť a ktoré ste ušetrili na zálohu. Aj keď je možné stanoviť iba 10% z kúpnej ceny bytu, družstvo môže vyžadovať oveľa vyššiu akontáciu v okolí 20 až 50% z kúpnej ceny. Dobrou správou je, že nákupná cena družstva býva nižšia ako cena. Ceny sa však môžu líšiť v závislosti od zúčastneného susedstva.
Záverečné náklady
Podľa právnika New Yorku v oblasti nehnuteľností Adam Stone má družstvo nižšie náklady na zatváranie. V uvedenom príklade pre byt, ktorý mal náklady na viac ako 32 000 dolárov, má družstvo iba daň z dedičstva vo výške 10 000 dolárov. Podstatný rozdiel je spôsobený skutočnosťou, že byt je nehnuteľnosť, zatiaľ čo družstvá sú osobným majetkom. "Pre niektorých to môže byť len sémantika, ale nie pri výpočte konečných nákladov."
Mesačné poplatky
Majitelia družstiev píšu jeden šek za mesiac nazvaný „udržiavacie“ poplatky. Podobne ako v prípade kondičných poplatkov, mesačný poplatok ide o základnú údržbu nehnuteľnosti a personál potrebný na správne fungovanie budovy. Poplatky za spoluúčasť sú zvyčajne vyššie ako bežné poplatky, pretože poplatok často zahŕňa aspoň časť hypotéky na budovu. Aj keď sa mesačné poplatky môžu líšiť v závislosti od veľkosti budovy.
Je však dôležité si uvedomiť, že náklady na údržbu a spoločné poplatky nie sú stanovené. Akékoľvek veľké výdavky - nová strecha, nová hala, viac zamestnancov - môžu vyvolať hodnotenie: niečo, o čom členovia správnej rady rozhodnú, a niečo, čo sa zriedka dá zvrátiť.
Doska
Ako už bolo uvedené, väčšina kooperatívnych orgánov má prísny a často zdĺhavý proces podávania žiadostí, ktorý môže vyžadovať, aby kupujúci odovzdal finančné informácie, podrobil sa overeniu zamestnania a prípadne aj osobnú previerku.
Warner M. Lewis tímu Harkov Lewis v spoločnosti Halstead Property zhrnie: „V rámci družstva musíte mať nielen peniaze na kúpu bytu (alebo financovanie na tento účel), ale musíte tiež schváliť správnu radu. po podaní žiadosti, ktorá je zvyčajne veľmi podrobná a časovo náročná. Potom, s malým alebo žiadnym dôvodom, môže byť kupujúci odmietnutý po rozhovore, alebo dokonca skôr, len z dôvodu niečoho v balení. Zúčastnil som sa obchodov a videl som obchody, kde neexistuje žiadny rým alebo dôvod na zamietnutie. “
pravidlá
Co-op rady majú tendenciu mať viac pravidiel ako condos a môžu nariadiť, keď si môžete precvičiť trombón, či môžete na dvere umiestniť sviatočné dekorácie a či sa vaše domáce zviera môže presunúť s vami. Väčšina pravidiel je určená na podporu harmónie, pokoja a zdvorilosti družstevného života.
Pravidlá, ktoré odrádzajú niektorých domácich kupujúcich a takmer všetkých medzinárodných kupujúcich, sú však kooperatívnymi obmedzeniami subletovania - pre družstvá je zriedkavé, aby umožnili akcionárom prenajímať svoje byty na dlhšie obdobie, ak vôbec. Ďalším pravidlom družstiev, ktoré znemožňuje nákupy medzinárodníkmi, je, že nie je pravdepodobné, že prijmú kohokoľvek, ktorého finančné prostriedky sú mimo USA.
Podľa Lewisa, „Co-ops sú o vytvorení stabilnej dlhodobej skupiny obyvateľov. Condos sa nejaví tak znepokojený. ““
Preferencia kupujúceho
Podľa Garyho Malina „Kooperácie sú inteligentnou voľbou pre tých, ktorí si cenia stabilitu a chcú zasadiť korene do budovy. Jednoducho sa pýtajte:„ Som v tom na dlhé vzdialenosti? “ Co-ops sú oveľa menej prechodné ako condos, takže sú skvelým miestom na život, ak chcete spoznať svojich susedov. Len buďte pripravení na analýzu, strkajte sa a pichnite, ale pochopte, že tento proces vedie spolupracovať so stabilnou a pozoruhodne bezpečnou investíciou. “