Ako funguje odpis nehnuteľností

Investície do prenájmu nehnuteľností sa môžu ukázať ako chytrý finančný krok. Pre začiatočníkov môže nehnuteľnosť poskytnúť stabilný zdroj príjmu pri budovaní vlastného imania a nehnuteľnosť (ideálne) sa oceňuje. Existujú aj daňové výhody: Výdavky na prenájom si môžete odpočítať z každého príjmu z prenájmu, čím znížite svoju daňovú povinnosť. Väčšina výdavkov na prenájom nehnuteľností - vrátane hypotekárneho poistenia, daní z nehnuteľností, nákladov na opravy a údržbu, výdavkov na kanceláriu, poistenie, profesionálne služby a cestovných výdavkov súvisiacich so správou - sa odpočíta v roku, v ktorom ste peniaze utratili.

Iný kľúčový odpočet dane - ten pre odpisy - však funguje inak. Odpisovanie je proces používaný na odpočítanie nákladov na nákup a zlepšenie nájomnej nehnuteľnosti. Namiesto toho, aby ste v roku zakúpenia (alebo vylepšenia) nehnuteľnosti odobrali jeden veľký odpočet, rozdelenie odpočtu rozdeľuje odpočet po celú dobu životnosti majetku. Služba Internal Revenue Service (IRS) má veľmi špecifické pravidlá týkajúce sa odpisovania a ak vlastníte nehnuteľnosť na prenájom, je dôležité pochopiť, ako tento proces funguje.

Ktorý majetok je možné odpisovať?

Podľa IRS môžete odpisovať nájomnú nehnuteľnosť, ak spĺňa všetky tieto požiadavky:

• Vlastníte nehnuteľnosť. (Ste vlastníkom, aj keď je nehnuteľnosť dlžná.)
• Túto nehnuteľnosť používate vo svojom podnikaní alebo ako činnosť produkujúca príjmy.
• Táto nehnuteľnosť má určiteľnú životnosť, čo znamená, že je to niečo, čo sa opotrebuje, rozpadá, spotrebuje, stáva sa zastaraným alebo stráca svoju hodnotu z prírodných príčin.
• Očakáva sa, že nehnuteľnosť bude trvať dlhšie ako jeden rok.

Aj keď nehnuteľnosť spĺňa všetky vyššie uvedené požiadavky, nemožno ju odpisovať, ak ste ju v rovnakom roku uviedli do prevádzky a zlikvidovali (alebo už ju nepoužívate na obchodné účely). Pôda sa nepovažuje za odpisovateľnú. Vo všeobecnosti nemôžete odpisovať náklady na zúčtovanie, výsadbu a terénne úpravy, pretože tieto činnosti sa považujú za súčasť nákladov na pôdu.

Kedy sa začína odpisovanie?

Odpočty odpisov môžete začať hneď, ako sa nehnuteľnosť uvedie do prevádzky alebo je pripravená na použitie ako prenájom. Tu je príklad: Kúpite si nehnuteľnosť na prenájom 15. mája. Po niekoľkých mesiacoch práce v dome máte pripravené na prenájom 15. júla, takže začnete inzerovať online a v miestnych novinách. Nájdite nájomcu a nájom sa začína 1. septembra. Keď bol majetok uvedený do prevádzky, tj pripravený na prenájom a obsadenie, 15. júla by ste začali odpisovať dom v júli, nie v septembri, keď začnete vyberať nájomné.

Majetok naďalej odpisujete, kým nie je splnená jedna z nasledujúcich podmienok.

• Odpočítali ste všetky svoje náklady alebo iný základ v majetku.
• Službu vyradíte zo služby, aj keď ste úplne nezískali späť svoje náklady alebo iný základ. Majetok je vyradený zo služby, keď sa už nepoužíva ako nehnuteľnosť, ktorá vytvára príjem - alebo ak ho predávate alebo vymieňate, prevádzate na osobné použitie, opustíte ho alebo ak je zničené.

Môžete pokračovať v nárokovaní odpočtu za odpisy majetku, ktorý je dočasne „nečinný“ alebo sa nepoužíva. Ak napríklad vykonáte opravy, keď sa napríklad jeden nájomca presťahuje, môžete nehnuteľnosť naďalej odpisovať, zatiaľ čo ju pripravíte na ďalšiu.

Metóda odpisovania

Výšku odpisov, ktoré môžete každý rok odpočítať, určujú tri faktory: váš základ v majetku, doba zotavenia a použitá metóda odpisovania. Akýkoľvek nehnuteľný nájomný majetok uvedený do prevádzky po roku 1986 sa odpisuje pomocou modifikovaného systému zrýchleného obnovenia nákladov (MACRS), čo je účtovná technika, ktorá rozloží náklady (a odpočty odpisov) na 27, 5 rokov, čo je doba, ktorú IRS považuje za „životnosť ”Prenajatej nehnuteľnosti.

Aj keď sa pri výpočte odpisov vždy odporúča pracovať s kvalifikovaným daňovým účtovníkom, uvádzame tieto základné kroky:

1. Určenie základu nehnuteľnosti - Základom nehnuteľnosti sú jej náklady alebo suma, ktorú ste zaplatili (v hotovosti, hypotékou alebo iným spôsobom) na získanie nehnuteľnosti. Do základu sú zahrnuté niektoré zúčtovacie poplatky a náklady na uzavretie, vrátane poplatkov za právne služby, poplatkov za zaznamenávanie, prieskumov, daní z prevodu, poistenia práv a akejkoľvek sumy, ktorú predajca dlhuje za súhlas s platením (napríklad spätné dane). Niektoré zúčtovacie poplatky a náklady na zatváranie nemôžu byť zahrnuté vo vašom základe, vrátane poistného na poistenie proti požiaru, nájomného vzťahujúceho sa na obsadenie nehnuteľnosti pred uzavretím nehnuteľnosti a poplatkov spojených s získaním alebo refinancovaním úveru: body, poistné na hypotéky, náklady na úverové správy, a poplatky za hodnotenie.
2. Oddeľte náklady na pozemky a budovy - Keďže náklady na budovu môžete odpisovať iba od pozemkov, nie od pozemkov, musíte určiť hodnotu každého, aby ste odpisovali správnu sumu. Na určenie hodnoty môžete použiť reálnu trhovú hodnotu každého v čase, keď ste nehnuteľnosť kúpili, alebo môžete založiť číslo na odhadovaných hodnotách dane z nehnuteľností. Povedzme, že ste si kúpili dom za 110 000 dolárov. Najnovšie ocenenie dane z nehnuteľností oceňuje nehnuteľnosť na 90 000 dolárov, z toho 81 000 USD je určených na dom a 9 000 USD je určených na pozemok. Preto môžete domu prideliť 90% (81 000 dolárov 90 90 000 dolárov) kúpnej ceny a 10% (9 000 dolárov 90 90 000 dolárov) kúpnej ceny do pôdy.
3. Určenie základu v dome - Teraz, keď viete základ nehnuteľnosti (dom plus pozemok) a hodnotu domu, môžete určiť svoj základ v dome. Na základe vyššie uvedeného príkladu by vaša základňa v domácnosti - suma, ktorú možno odpisovať - ​​bola 99 000 dolárov (90% zo 110 000 dolárov). Vaša základňa v krajine by bola 11 000 dolárov (10% zo 110 000 dolárov).
4. Ak je to potrebné, stanovte upravený základ - Možno budete musieť zvýšiť alebo znížiť svoj základ pre určité udalosti, ku ktorým dôjde medzi časom, keď ste nehnuteľnosť kúpili, a časom, keď je pripravený na prenájom. Medzi príklady zvýšenia na základe patria náklady na akékoľvek doplnenia alebo vylepšenia, ktoré majú životnosť najmenej jeden rok predtým, ako uvediete nehnuteľnosť do prevádzky, peniaze, ktoré ste vynaložili na obnovu poškodeného majetku, náklady na uvedenie inžinierskych sietí do majetku a niektoré právne poplatky.

Medzi príklady zníženia patria napríklad poistné plnenia, ktoré dostanete v dôsledku poškodenia alebo odcudzenia, strata z úrazu, ktorá nie je krytá poistením, za ktoré ste si odpočítali, a peniaze, ktoré dostanete za poskytnutie vecného bremena.

Ktorý systém použiť

Medzi ďalšie kroky patrí určenie toho, ktorý z dvoch MACRS sa uplatňuje: všeobecný odpisový systém (GDS) alebo alternatívny odpisový systém (ADS). GDS sa vzťahuje na väčšinu nehnuteľností uvedených do prevádzky a vo všeobecnosti ich musíte používať, pokiaľ nevykonáte neodvolateľné voľby pre službu ADS alebo pokiaľ zákon nevyžaduje, aby ste službu ADS využívali. Služba ADS je povinná, keď vlastnosť:

• Využíva kvalifikovaný podnik 50% času alebo menej
• Má použitie oslobodené od dane
• Je financovaný z dlhopisov oslobodených od dane
• Používa sa predovšetkým v poľnohospodárstve

Vo všeobecnosti budete používať službu GDS, pokiaľ nemáte dôvod zamestnať službu ADS. Opäť sa odporúča, aby ste sa poradili s kvalifikovaným daňovým účtovníkom, ktorý vám môže pomôcť určiť najvhodnejší spôsob odpisovania vašej nájomnej nehnuteľnosti.

Akonáhle viete, ktorý systém MACRS sa uplatňuje, môžete určiť obdobie obnovenia vlastníctva. Obdobie obnovy pomocou GDS je 27, 5 roka v prípade nehnuteľností na prenájom. Ak používate službu ADS, obdobie obnovy pre ten istý druh majetku je 30 rokov pre majetok uvedený do prevádzky po 31. decembri 2017 alebo 40 rokov, ak bol uvedený do prevádzky pred týmto dátumom.

Ďalej stanovte sumu, ktorú môžete každý rok odpisovať. Keďže väčšina obytných nehnuteľností využíva GDS, zameriame sa na tento výpočet.

Za každý celý rok, v ktorom je nehnuteľnosť v prevádzke, odpisujete rovnakú čiastku: 3, 636% každý rok, pokiaľ budete pokračovať v odpisovaní majetku. Ak bola nehnuteľnosť v prevádzke menej ako jeden rok (napríklad ste si kúpili dom v máji a začali ste si ho prenajímať v júli), v tom roku by ste odpisovali menšie percento, v závislosti od toho, kedy bolo uvedené do prevádzky. Podľa tabuľky nehnuteľností na nehnuteľnosti na bývanie IRS:

Napríklad si vezmite dom, ktorý má základ 99 000 dolárov a ktorý bol uvedený do prevádzky 15. júla. Za prvý rok odpisujete 1, 667% alebo 1 650 $ (99 000 $ x 1, 667%). Za každý nasledujúci rok odpisujete sadzbou 3, 636% alebo 3 599, 64 USD, pokiaľ je prenájom v prevádzke po celý rok. Uvedomte si, že toto číslo je v zásade rovnocenné so založením a vydelením 27, 5-ročným obdobím obnovy: 99 000 USD, 000 27, 5 = 3 600 USD. Rozdiel vyplýva z prvého roku čiastočného výkonu služby.

Koľko odpisy znižujú daňovú povinnosť?

Ak si prenajímate nehnuteľnosť, pri podávaní ročného daňového priznania zvyčajne uvediete svoje príjmy a výdavky z prenájmu pre každú nehnuteľnosť na prenájom v príslušnom riadku prílohy E; čistý zisk alebo strata potom pokračuje vo vašom formulári 1040. Odpisy sú jedným z výdavkov, ktoré zahrniete do prílohy E, takže suma odpisov účinne znižuje daňovú povinnosť za daný rok. Ak napríklad odpisujete 3 599, 64 USD a ste napríklad v 22% daňovej kategórii, ušetríte v tom roku 3 599, 64 x 0, 22 = 791, 92 USD v daniach.

Spodný riadok

Odpisy môžu byť cenným nástrojom, ak investujete do prenájmu nehnuteľností, pretože vám umožňuje rozložiť náklady na kúpu nehnuteľnosti na desaťročia, čím sa každý rok znižuje daňová povinnosť. Samozrejme, ak odpisujete nehnuteľnosť a potom ju predáte za viac, ako je jej odpisovaná hodnota, dlhujete dani z tohto zisku daň z odpisovania.

Keďže zákony o dani z prenájmu sú zložité a pravidelne sa menia, odporúčame vám pri zakladaní, prevádzke a predaji vašej firmy na prenájom nehnuteľností spolupracovať s kvalifikovaným daňovým účtovníkom. Týmto spôsobom si môžete byť istí, že dostanete najvýhodnejšie daňové zaobchádzanie - a vyhnite sa akýmkoľvek prekvapeniam v daňovom čase.