Ako úrokové sadzby ovplyvňujú trh s bývaním
Hypotekárne úvery majú dve základné formy - pevnú úrokovú sadzbu a nastaviteľnú úrokovú sadzbu - s hybridnými kombináciami a kombináciou viacerých derivátov. Základné pochopenie úrokových sadzieb a ekonomických vplyvov, ktoré určujú budúci vývoj úrokových mier, vám môže pomôcť pri finančne spoľahlivých hypotekárnych rozhodnutiach. Takéto rozhodnutia zahŕňajú výber medzi hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou alebo hypotékou s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) alebo rozhodnutie, či sa má refinancovať z hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.
Hypotekárna výrobná linka
Hypotekárny priemysel má tri hlavné časti alebo podniky: hypotekárny pôvodca, agregátor a investor.
Pôvodcom hypotéky je veriteľ. Veritelia prichádzajú v niekoľkých formách, od úverových družstiev a bánk po hypotekárnych maklérov. Tvorcovia hypoték zavádzajú a predávajú spotrebiteľom pôžičky. Predávajú pôžičky. Súťažia navzájom na základe úrokových sadzieb, poplatkov a úrovní služieb, ktoré ponúkajú. Úrokové sadzby a poplatky, ktoré účtujú, určujú ich ziskové marže. Väčšina pôvodcov hypotéky nemá „portfóliové“ úvery (to znamená, že si neponechávajú úverové aktíva). Namiesto toho predávajú hypotéku na sekundárny hypotekárny trh. Úrokové sadzby, ktoré účtujú spotrebiteľom, sa určujú podľa ich ziskových marží a ceny, za ktorú môžu hypotéku predať na sekundárnom hypotekárnom trhu.
Agregátor nakupuje novo vytvorené hypotéky od iných inštitúcií. Sú súčasťou sekundárneho hypotekárneho trhu. Väčšina agregátorov sú tiež hypotekárnymi záložcami. Agregátori zhromažďujú mnoho podobných hypoték spolu a vytvárajú cenné papiere zabezpečené hypotékou (MBS) - proces známy ako sekuritizácia. Cenné papiere zabezpečené hypotékou sú dlhopisy kryté základnou hypotékou. Cenné papiere kryté hypotékou sa predávajú investorom. Cena, za ktorú sa môžu cenné papiere kryté hypotékou predať investorom, určuje cenu, ktorú agregátori zaplatia za novo vzniknuté hypotéky od iných veriteľov, a úrokové sadzby, ktoré spotrebiteľom ponúkajú za svoje hypotéky.
Do cenných papierov krytých hypotékou je veľa investorov: penzijné fondy, podielové fondy, banky, hedžové fondy, zahraničné vlády, poisťovacie spoločnosti a Freddie Mac a Fannie Mae (podniky sponzorované vládou). Keď sa investori snažia maximalizovať návratnosť, často vykonávajú analýzy relatívnej hodnoty medzi hypotekárnymi cennými papiermi a inými investíciami s pevným výnosom, ako sú podnikové dlhopisy. Rovnako ako u všetkých finančných cenných papierov, aj dopyt investorov po cenných papieroch krytých hypotékami určuje cenu, ktorú za tieto cenné papiere zaplatia.
Dopad investorov na sadzby hypoték
Investori do cenných papierov krytých hypotékou do veľkej miery určujú hypotekárne sadzby ponúkané spotrebiteľom. Ako je vysvetlené vyššie, výrobná linka na hypotéky končí vo forme zabezpečeného hypotéky zakúpenej investorom. Voľný trh určuje trhové zúčtovacie ceny, ktoré investori zaplatia za cenné papiere zabezpečené hypotékou. Tieto ceny sa vracajú späť cez hypotekárny priemysel, aby určili úrokové sadzby, ktoré vám ponúkneme pri kúpe domu.
Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou
Úroková sadzba hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou je pevne stanovená počas životnosti hypotéky. V priemere majú však 30-ročné hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou kratšiu životnosť, pretože zákazníci hypotéky pohybujú alebo refinancujú. Pravidlom bolo, že majitelia domov zostali vo svojich domovoch v priemere sedem rokov. Národná asociácia domácich staviteľov však v januári 2018 uviedla, že sa to teraz zmenilo na 12 až 13 rokov.
Ceny cenných papierov krytých hypotékou sú vysoko korelované s cenami štátnych dlhopisov USA. To znamená, že cena hypotekárnych záložných listov krytých 30-ročnými hypotékami sa bude pohybovať s cenou päťročnej zmenky štátnej pokladnice alebo desaťročného dlhopisu americkej štátnej pokladnice na základe finančnej istiny známej ako durácia. V praxi je tridsaťročná hypotéka bližšie k päťročnej nóte, ale trh má tendenciu používať 10-ročný dlhopis ako referenčnú hodnotu. To tiež znamená, že úroková sadzba pre 30-ročné hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou ponúkané spotrebiteľom by sa mala pohybovať nahor alebo nadol s výnosom desaťročného dlhopisu štátnej pokladnice USA. Výnos dlhopisu je funkciou jeho kupónovej sadzby a ceny.
Ekonomické očakávania určujú cenu a výnos štátnych dlhopisov USA. Najhorším nepriateľom dlhopisu je inflácia, ktorá narúša hodnotu budúcich platieb dlhopisov - kupónových platieb a splátok istiny. Preto, keď je inflácia vysoká alebo sa očakáva rast, ceny dlhopisov klesajú, čo znamená, že sa zvyšujú ich výnosy - existuje inverzný vzťah medzi cenou dlhopisu a jeho výnosom.
Úloha Fedu
Federálny rezervný systém hrá veľkú úlohu v inflačných očakávaniach. Dôvodom je to, že vnímanie trhu dlhopisov, ako dobre Federálny rezervný systém riadi infláciu prostredníctvom správy krátkodobých úrokových mier, určuje dlhodobejšie úrokové sadzby, napríklad výnos 10-ročného dlhopisu americkej štátnej pokladnice. Inými slovami, Federálny rezervný systém stanovuje súčasné krátkodobé úrokové sadzby, ktoré trh interpretuje, aby určil dlhodobé úrokové sadzby, ako napríklad výnos z desaťročného dlhopisu americkej štátnej pokladnice.
Pamätajte, že úrokové sadzby na 30-ročné hypotéky sú vo vysokej korelácii s výnosom desaťročného dlhopisu US Treasury. Ak sa snažíte predpovedať, aké budú hypotekárne úrokové sadzby s 30-ročnou úrokovou sadzbou v budúcnosti, pozerajte sa na výnos z 10-ročného dlhopisu US Treasury (alebo päťročnej zmenky) a sledujte, čo je na trhu. o menovej politike Federálneho rezervného systému.
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou - ARM
Úroková sadzba hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sa môže meniť mesačne, každých šesť mesiacov, ročne alebo menej často, v závislosti od podmienok hypotéky. Úroková sadzba pozostáva z hodnoty indexu plus marže. Toto je známe ako plne indexovaná úroková sadzba. Zvyčajne sa zaokrúhľuje na jednu osminu percentuálneho bodu. Hodnota indexu je variabilná, zatiaľ čo marža je pevne stanovená počas životnosti hypotéky. Napríklad, ak je súčasná hodnota indexu 6, 83% a marža 3%, zaokrúhlenie na najbližšiu osem percentuálneho bodu by úplne indexovanú úrokovú sadzbu dosiahlo 9, 83%. Keby index klesol na 6, 1%, plne indexovaná úroková sadzba by bola 9, 1%.
Úroková sadzba hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou je viazaná na index. Existuje niekoľko rôznych hypotekárnych indexov, ktoré sa používajú pre rôzne hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, pričom každá z nich je skonštruovaná s použitím úrokových sadzieb buď na type aktívne obchodovaného finančného zabezpečenia, typu bankového úveru alebo typu bankového vkladu. Všetky rôzne indexy hypoték sú vo všeobecnosti vo vzájomnom vzťahu. Inými slovami, pohybujú sa rovnakým smerom, hore alebo dole, ako sa menia ekonomické podmienky.
Väčšina hypotekárnych indexov sa považuje za krátkodobé indexy. „Krátkodobý“ alebo „termín“ sa týka doby cenných papierov, pôžičiek alebo vkladov použitých na zostavenie indexu. Akákoľvek záruka, pôžička alebo vklad, ktoré majú dobu jedného roka alebo menej, sa zvyčajne považujú za krátkodobé. Väčšina krátkodobých úrokových mier, vrátane tých, ktoré sa používajú na tvorbu hypotekárnych indexov, úzko koreluje s úrokovou sadzbou známou ako sadzba federálnych fondov.
Zmeny v predpovedi
Ak sa snažíte predpovedať zmeny úrokovej sadzby hypoték s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, pozrite sa na tvar výnosovej krivky. Výnosová krivka predstavuje výnosy štátnych dlhopisov USA so splatnosťou od troch mesiacov do 30 rokov.
Ak je tvar krivky plochý alebo klesajúci, znamená to, že trh očakáva, že Federálny rezervný systém bude udržiavať krátkodobé úrokové sadzby stabilné alebo sa posunú nižšie. Keď tvar krivky stúpa, trh očakáva, že Federálny rezervný systém posunie krátkodobé úrokové sadzby vyššie.
Strmosť krivky v oboch smeroch je ukazovateľom toho, do akej miery trh očakáva, že Federálny rezervný systém zvýši alebo zníži krátkodobé úrokové sadzby. Cena futures futures Fedu je tiež ukazovateľom trhových očakávaní budúcich krátkodobých úrokových mier.
Spodný riadok
Pochopenie toho, čo ovplyvňuje súčasné a budúce hypotekárne sadzby s pevnou a nastaviteľnou úrokovou sadzbou, vám môže pomôcť pri finančne spoľahlivých hypotekárnych rozhodnutiach. Môže napríklad informovať o vašom rozhodnutí o výbere hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou nad hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou a pomôže vám rozhodnúť sa, kedy má zmysel refinancovať hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.
Neverte všetkému, čo počujete v televízii. Nie je vždy „vhodný čas na refinancovanie hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou skôr, ako sa úroková sadzba ďalej zvyšuje.“ Úrokové sadzby sa môžu ďalej zvyšovať - alebo môžu klesnúť. Zistite, čo hovorí výnosová krivka.
- (Viac informácií nájdete v časti Ako úrokové sadzby fungujú pri hypotéke, pozrite si aktuálne úrokové sadzby hypoték, ako fungujú úrokové sadzby pri hypotékach, Pochopenie štruktúry splácania hypotéky, hypotekárne body: Čo má zmysel?
- Hypotéky: Fixná sadzba verzus nastaviteľná sadzba, Hypotéka s fixnou alebo variabilnou sadzbou: Ktorá je práve teraz lepšia? Nájdenie najlepších sadzieb hypotéky, dobrá hypotekárna sadzba? Zamknite to !, Najdôležitejšie faktory, ktoré ovplyvňujú hypotekárne sadzby, predpovedanie hypotekárnych sadzieb: nákup, predaj alebo refinancovanie ?, Nastaviteľná sadzba hypotéky: Čo sa stane, keď úrokové sadzby stúpajú, je cena domu alebo úroková sadzba dôležitejšia ?, Nakupovanie za hypotéku ceny)