Nákup verzus prenájom v San Franciscu: Aký je rozdiel?

Mali by ste si kúpiť svoj dom alebo si ho prenajať? Toto je veková rozprava, ktorá v skutočnosti nemá správnu alebo nesprávnu odpoveď, pretože závisí od každého jednotlivca. Pre niektorých je nákup zmysluplnejší a pre iných je prenájom najvhodnejší.

Kúpa domu je jednou z najväčších finančných investícií, ktorú môžete za život urobiť. Vyžaduje veľa plánovania, sporenia a odhodlania a nakoniec sa môže vyplatiť. Koniec koncov, budujete kapitál. Vlastníctvo domu, ktoré bolo vždy súčasťou amerického sna, je však nákladné. Zvážte niektoré z nákladov spojených s vlastníctvom domu vrátane hypotekárnych splátok, rekonštrukcií a údržby a daní z nehnuteľností - aby sme vymenovali len niektoré z nich.

Na druhej strane prenájom je úplne iná šelma. Platenie nájomného mesačne niekomu inému sa kedysi považovalo za odpad, pretože sa predpokladalo, že nájomca vyhadzuje peniaze. Ale pre niekoho, kto sa nechce zaoberať údržbou, to môže mať väčší zmysel. Nemusíte sa zaoberať opravami alebo inými nákladmi a mnohé z vašich účtov môžu byť pokryté v prenájme. A nájomné je často omnoho lacnejšie ako splátka hypotéky.

Ale to všetko samozrejme záleží na tom, kde žijete. Zoberme si San Francisco v Kalifornii. Mesto je považované za jedno z najžiadanejších v Spojených štátoch. Ale je to tiež jeden z najdrahších pre nájomcov aj majiteľov domov.

Podľa spoločnosti Smart Asset bol priemerný príjem v meste 96 265 dolárov pre domácnosti a 74 841 dolárov, čo je nad národným priemerom 61 372 dolárov. Ak si chcete dovoliť bývať v meste ako majiteľ domu, museli by ste zarobiť 128 600 dolárov, pričom prenájom si vyžaduje príjem 188 000 dolárov.

A je ťažké vedieť, či nákup alebo prenájom dáva zmysel, pretože sú obaja drahé. V San Franciscu sú však medzi nimi dva kľúčové rozdiely. Nižšie uvádzame niektoré z hlavných.

Kľúčové jedlá

• San Francisco je jedným z najdrahších miest v USA pre nájomcov aj kupujúcich domov.
• Ceny domov v meste v priemere dosahujú 1, 3 milióna dolárov a jeho efektívna daň z nehnuteľností je 1, 163% z odhadovanej hodnoty domu.
• Priemerný mesačný nájom v San Franciscu za dvojizbový byt je 4 400 dolárov.
• Zatiaľ čo vlastníctvo domu vám môže pomôcť vybudovať kapitál, môže to byť nákladné. Na druhej strane, prenájom môže byť cenovo dostupnejšou možnosťou, pretože s nájomcom je spojené menej nákladov.

Nákup v San Franciscu

Ako bolo uvedené vyššie, spoločnosť Smart Asset informovala, že kúpa domu v San Franciscu nie je taká cenovo dostupná. Prieskum v roku 2017 v skutočnosti zistil, že poskytovanie mesačných platieb vo výške 3 858 dolárov by si vyžadovalo ročný príjem 128 000 dolárov. Nezabúdajte, že toto číslo nezahŕňa žiadne ďalšie potreby na život vrátane nákladov na jedlo a dopravu.

Dáta z realitnej stránky Zillow ukazujú, že priemerná katalógová cena domu v meste bola k aprílu 2019 1 290 000 dolárov. Hypotekárne delikty v meste sú na 0, 2%, čo je výrazne pod celoštátnym priemerom 1, 1%. Tri najdrahšie štvrte v meste boli Buena Vista, Corona Heights a Haight.

Rovnako ako v každom meste, vlastníctvo domu má mnoho výhod a nevýhod. Kúpou domu investujete do nehnuteľností a tým aj do vytvárania vlastného imania. Vlastníctvo domu môže majiteľom domov pomôcť vybudovať vajcia pre hniezdo pre budúcnosť, pretože hodnoty domov sa časom spravidla zvyšujú. Podľa Zillow bola priemerná hodnota domu v San Franciscu k aprílu 2019 3 275 500 dolárov. Hodnota domov v San Franciscu sa od roku 2018 zvýšila o 3%.

Ak máte hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou, vaše mesačné náklady môžu byť predvídateľné. Na rozdiel od nájomného, ​​ktoré má tendenciu kolísať, budete môcť svoju platbu uzamknúť. To znamená, že budete mať lepšiu predstavu o tom, koľko budete musieť každý mesiac ušetriť, aby ste mohli uskutočniť svoje platby.

S vlastníctvom domu sú však spojené určité náklady, ktoré musíte zvážiť. Po prvé, existujú pravidelné náklady na údržbu vášho domu. A ak robíte doplnky alebo zmeny vo svojom dome, musíte ich tiež zohľadniť. Ako majiteľ domu budete tiež zodpovedný za účty za energie vrátane kúrenia a chladenia, poplatkov za vodu a kanalizáciu a elektriny. Ak vlastníte byt, bude vám tiež účtovaný mesačný udržiavací poplatok.

Potom je tu aj otázka majetkovej dane. Skutočná sadzba dane z nehnuteľností v Kalifornii je 0, 79%, čo je podľa Smart Asset nižšia ako národný priemer 1, 19%. Sadzba dane v San Franciscu je však takmer na rovnakej úrovni ako národ. Za fiškálny rok 2018 - 2019 sa majiteľom domov účtovalo 1, 163% z odhadovanej hodnoty domu. Účtovanie dane z nehnuteľností za priemernú domácu hodnotu 1 375 500 dolárov, ktoré uviedla spoločnosť Zillow, by teda bolo takmer 16 000 dolárov.

Obyvatelia San Francisca platia za jedlo viac ako väčšina ostatných Američanov.

Prenájom v San Franciscu

Aj keď môže prísť s menším počtom problémov, prenájom v San Franciscu nie je lacnejší. Priemerný nájom za dvojizbový byt v meste bol podľa Smart Asset približne 4 400 dolárov alebo 52 800 dolárov ročne. Štúdia miesta zistila, že toto mesto potrebuje obyvateľov, aby zarobili najvyšší príjem v krajine, aby mohli platiť nájomné.

Podľa spoločnosti Curbed bolo približne 65% obyvateľov San Francisca nájomcami. Aj keď sú nájomné značne vysoké, môže to byť dostupnejšia možnosť v závislosti od toho, ako sa na to pozeráte - najmä v porovnaní so súčasnými domácimi hodnotami.

Aj keď prenájom môže byť nákladný, mnohí nájomníci sa nemusia vyrovnať s mnohými nákladmi, ktorým majitelia domov čelia. Zníženie šeku na nájom môže byť užitočné, keď nemusíte platiť dane z nehnuteľnosti, opravy, poplatky za byt alebo služby, ak váš nájom zahŕňa náklady na vodu, teplo a elektrinu. Možno budete mať malý dodatočný príjem, aby ste ušetrili na svojom vlastnom majetku ďalej po ceste.

To však neznamená, že ste mimo lesa. Nájomné má tendenciu kolísať, keď sa hospodárstvo posilňuje a oslabuje. Majitelia v San Franciscu môžu nastaviť výšku nájomného na ľubovoľnej úrovni, ktorú si vyberú na neobsadenej jednotke, ale mesto má kontrolu nájomného. To znamená, že prenajímatelia môžu zvýšiť nájomné iba o určité množstvo, ak je obsadené. V období od 1. marca 2019 do 29. februára 2020 mesto mohlo prenajímateľom zvýšiť nájomné o maximálnu sadzbu 2, 6%.

Osobitné úvahy

Pomer cena k prenájmu

Pomer cena k nájomnému poskytuje informácie o tom, či prenájom alebo nákup má na konkrétnom realitnom trhu lepší finančný zmysel. Pri výpočte vydeľte priemernú predajnú cenu priemerným ročným nájmom porovnateľného domu.

Vo všeobecnosti trh uprednostňuje kupujúcich, ak je pomer menší ako 15, a nájomcov, ak je tento pomer vyšší ako 20 (pomery medzi 15 a 20 môžu ísť oboma smermi). Na základe vyššie uvedených údajov by bol pomer ceny k nájomnému v San Franciscu 24, 6 (1 299 000 dolárov vydelený 52 800 $), čo znamená, že je lepšie si prenajať. Kým pomer ceny k nájomnému je však dobrým východiskovým bodom, nehovorí to celý príbeh.

Verbhouse

Verbhouse je sanfrancúzska koncepcia prenájmu nehnuteľností. Kombináciou flexibility prenájmu s dlhodobými výhodami, ktoré vlastnia, umožňuje miestny program účastníkom alebo Verbeesom presťahovať sa do rezidencie s možnosťou - nie však povinnosťou - si ju kúpiť neskôr. Verbees zamknú nájomné spolu s kúpnou cenou až päť rokov. Potom uskutočňujú mesačné platby a vytvárajú si vlastné imanie. To všetko môže eliminovať potrebu veľkej zálohy, keď príde čas na financovanie.

Program je určený pre ašpirujúcich majiteľov domov, ktorí nemajú uloženú zálohu, alebo ktorí majú malé úverové problémy, ktoré je možné vyriešiť v priebehu niekoľkých nasledujúcich rokov.

„Verbhouse verí, že emocionálne, sociálne a finančné výhody majiteľstva domu by mali byť dosiahnuteľné pre všetkých, “ hovorí generálny riaditeľ Verbhouse Marjorie Scholtz.