Hypotéka na 30 rokov a na 15 rokov: Aký je rozdiel?

Môže byť k dispozícii zarážajúca škála hypoték, ale pre väčšinu ľudí v domácnosti je v skutočnosti iba jedna. 30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou je prakticky americkým archetypom, jablkovým koláčom finančných nástrojov. Je to cesta, po ktorej sa generácie Američanov vydali k prvému majiteľstvu domu.

Podľa Freddie Macovej v roku 2017 si 90 percent homebuyers vybralo 30-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Mnohým z týchto kupujúcich však mohlo byť lepšie poslúžiť, ak by sa namiesto toho rozhodli pre 15-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou.

Pôžičky sú štrukturálne podobné - hlavným rozdielom je termín. Krátkodobejšia pôžička znamená vyššiu mesačnú splátku, vďaka ktorej sa zdá, že 15-ročná hypotéka je menej dostupná. Z krátkodobého hľadiska je však pôžička lacnejšia na niekoľkých frontoch. Po celú dobu životnosti pôžičky bude tridsaťročná hypotéka stáť viac ako dvojnásobok 15-ročnej možnosti.

Ako hypotekárne obdobie ovplyvňuje náklady

Hypotéka je jednoducho konkrétny typ termínovaného úveru - úver zabezpečený nehnuteľnosťou. V prípade termínovaného úveru dlžník platí úrok vypočítaný na ročnom základe oproti zostatku úveru. Úroková sadzba aj mesačná platba sú pevne stanovené.

Pretože je mesačná platba fixná, časť, ktorá sa chystá zaplatiť úrok, a časť, ktorá sa chystá zaplatiť istinu, sa v priebehu času mení. Na začiatku, pretože zostatok úveru je taký vysoký, je väčšina platieb úrok. Keď sa však zostatok zmenšuje, úrokový podiel platby klesá a podiel na istine sa zvyšuje.

30-ročná hypotéka

V 30-ročnej pôžičke sa samozrejme zostatok zmenšuje oveľa pomalšie - dlžník si v skutočnosti prenajíma rovnaké množstvo peňazí viac ako dvakrát tak dlho. (Je to viac ako dvakrát dlhšie ako len dvakrát dlhšie, pretože pri 30-ročnej hypotéke sa zostatok istiny neklesá tak rýchlo ako pri 15-ročnej pôžičke.) Čím vyššia je úroková sadzba, tým väčšie rozdiel medzi dvoma hypotékami. Ak je napríklad úroková sadzba 4%, dlžník skutočne zaplatí takmer 2, 2-krát vyšší úrok, aby si požičal rovnakú sumu istiny nad 30 rokov v porovnaní s 15-ročnou pôžičkou.

Hlavnou výhodou 30-ročnej hypotéky je relatívne nízka mesačná splátka. A aj keď cenová dostupnosť nie je problémom, existujú aj ďalšie výhody:

• Nižšia platba môže dlžníkovi umožniť kúpiť viac domu, ako by si mohli dovoliť pri 15-ročnej pôžičke, pretože rovnaká mesačná platba by dlžníkovi umožnila vziať si väčšiu pôžičku za 30 rokov.
• Nižšia platba umožňuje dlžníkovi získať úspory.
• Nižšia platba uvoľňuje finančné prostriedky na ďalšie ciele.

15-ročná hypotéka

Pretože 15-ročné pôžičky sú pre banky menej riskantné ako 30-ročné pôžičky a pretože to stojí banky menej, aby poskytovali krátkodobejšie úvery ako dlhodobejšie úvery, 30-ročná hypotéka sa zvyčajne dodáva s vyššou úrokovou sadzbou. Spotrebitelia platia menej za pätnásťročnú hypotéku - kdekoľvek od štvrtiny percenta po celé percento (alebo bodové) menej a za desaťročia, ktoré sa skutočne môžu sčítať.

Vládne podporované agentúry, ktoré podporujú väčšinu hypoték, ako napríklad Fannie Mae a Freddie Mac, ukladajú dodatočné poplatky, ktoré sa nazývajú úpravy výšky úverovej úrovne, čím sa hypotekárne úvery na 30 rokov zdražujú. Tieto poplatky sa zvyčajne vzťahujú na dlžníkov s nižším kreditným skóre, nižšími zálohami alebo oboma spôsobmi. Federálna správa bývania tiež účtuje vyššie poistné na hypotekárne poistenie 30-ročným dlžníkom.

„Niektoré z úprav výšky úverovej úrovne, ktoré existujú počas 30 rokov, neexistujú počas 15 rokov, “ hovorí James Morin, senior viceprezident pre retailové pôžičky v spoločnosti Norcom Mortgage v Avone, CT. Väčšina ľudí podľa Morina vkladá tieto náklady do svojej hypotéky skôr ako súčasť vyššej sadzby, než aby ich platila priamo.

Predstavte si teda úver vo výške 300 000 dolárov, ktorý je k dispozícii pri 4 percentách po dobu 30 rokov alebo pri 3, 25 percentách po dobu 15 rokov. Kombinovaný efekt rýchlejšej amortizácie a nižšej úrokovej sadzby znamená, že požičiavanie peňazí za pouhých 15 rokov by stálo 79 441 dolárov v porovnaní s 215 609 USD za 30 rokov, čo je takmer o dve tretiny menej.

Samozrejme, je tu háčik. Cena za toľko úspory z dlhodobého hľadiska je oveľa vyššia mesačná suma; platba za hypotetickú pätnásťročnú pôžičku je 2 108 dolárov, 676 dolárov (alebo približne 38 percent) viac ako mesačná splátka za 30-ročnú pôžičku (1 422 dolárov).

Ak si investor môže dovoliť vyššiu platbu, je v jeho záujme ísť s kratšou pôžičkou, najmä ak sa blížia k dôchodku, keď budú závislí od pevného príjmu.

Pre niektorých odborníkov je možné, že si môžu dovoliť vyššiu platbu, nechať zastrčený daždivý deň. Podľa Boba Waltera, hlavného prevádzkového riaditeľa a prezidenta Quicken Loans, by vaše likvidné úspory mali dosiahnuť najmenej ročný príjem. Finančným plánovačom na 15-ročnej hypotéke je to, že sa jedná o „nútenú úsporu“ vo forme vlastného imania v aktívach, ktoré sa bežne zhodnocujú (hoci, ako napr. Zásoby, rast domov a pokles hodnoty).

Pretože 15-ročné pôžičky sú pre banky menej riskantné ako 30-ročné pôžičky a pretože to stojí banky menej, aby poskytovali krátkodobejšie úvery ako dlhodobejšie úvery, 30-ročná hypotéka sa zvyčajne dodáva s vyššou úrokovou sadzbou.

Iné použitia za peniaze

Existujú prípady, keď dlžník môže mať motiváciu investovať tieto peniaze inde, napríklad na 529 účet na vysokej škole alebo do odloženého daňového plánu 401 (k), najmä ak zamestnávateľ súhlasí s príspevkami dlžníka. A s tak nízkymi úrokovými mierami hypotéky by sa zdatný a disciplinovaný investor mohol rozhodnúť pre 30-ročnú pôžičku a umiestniť rozdiel medzi 15-ročnou a 30-ročnou splátkou do cenných papierov s vyššou výnosnosťou.

Ak použijeme predchádzajúci príklad, ak mesačná splátka za 15 rokov bola 2 108 dolárov a mesačná splátka za 30 rokov bola 1 422 dolárov, dlžník by mohol tento rozdiel v hodnote 676 USD investovať inde. Výpočet back-of-the -velop je, do akej miery (alebo či) návratnosť vonkajšej investície po odpočítaní dlžnej dane z kapitálových výnosov presahuje úrokovú sadzbu z hypotéky po zaúčtovaní odpočtu úrokov z hypotéky. Pre niekoho z 25% daňovej skupiny by odpočet mohol znížiť efektívnu hypotekárnu úrokovú sadzbu napríklad zo 4 percent na 3 percentá.

Všeobecne povedané, dlžník vyjde dopredu, ak je návratnosť investície po zdanení vyššia ako náklady na hypotéku znížené o úrokové odpočty.

Podľa spoločnosti Shashin Shah, certifikovaného finančného plánovača v Dallase, TX, tento gambit vyžaduje sklon k riziku, pretože dlžník bude musieť investovať do volatilných akcií. "V súčasnosti neexistujú žiadne investície s pevným výnosom, ktoré by priniesli dostatočne vysokú návratnosť, aby sa táto práca dala, " hovorí Shah. Vyžaduje tiež, aby disciplína systematicky investovala ekvivalent týchto mesačných rozdielov a čas zamerať sa na investície, ktoré podľa neho väčšina ľudí chýba.

Najlepšie z oboch svetov

Väčšina dlžníkov zjavne tiež chýba - alebo aspoň si myslia, že im chýbajú - prostriedky na uskutočnenie vyšších platieb vyžadovaných 15-ročnou hypotékou. Existuje však jednoduché riešenie na zachytenie väčšiny úspor z kratšej hypotéky: Jednoducho vykonajte väčšie platby v rámci 15-ročného splátkového kalendára na 30-ročnú hypotéku, za predpokladu, že hypotéka nemá žiadny preddavok.

Dlžník je oprávnený riadiť mimoriadne platby príkazcovi, a ak sú platby konzistentné, hypotéka bude vyplatená do 15 rokov. Ak sa časy stanú napätými, môže sa dlžník vždy vrátiť k normálnym, nižším platbám podľa 30-ročného plánu.

Kľúčové jedlá

• Mnohým kupujúcim by sa mohlo lepšie vyhovieť pri výbere 15-ročnej hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou oproti 30-ročnej hypotéke.
• Spotrebitelia platia menej za 15-ročnú hypotéku - kdekoľvek od štvrtiny percenta po plné percento (alebo bod) menej.
• Pre niektorých odborníkov je možné, že si budú môcť dovoliť vyššiu splátku 15-ročnej hypotéky, zastrčiť fond daždivého dňa.