Hypotéka s pevnou alebo variabilnou sadzbou: ktorá je teraz lepšia?

K 28. marcu 2018, prieskum spoločnosti Bankrate.com v oblasti veriteľských úverov uviedol, že úrokové sadzby hypoték boli 4, 30% za 30-ročnú fixnú, 3, 72% za 15-ročnú fixnú a 4, 05% za prvých päť rokov s nastaviteľnou 5/1 - hypotéka (ARM). Toto sú národné priemery; sadzby hypotéky sa líšia v závislosti od miesta a sú veľmi závislé od vášho kreditného skóre.

Prvým krokom pri rozhodovaní o tom, či je hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou alebo ARM najlepšou voľbou na dnešnom trhu, je preto, aby ste sa porozprávali s niekoľkými poskytovateľmi pôžičiek, aby ste zistili, na akú sadzbu máte nárok a aké úverové podmienky pre vás majú zmysel vzhľadom na vaše kreditné skóre, príjem, dlhy, zálohy a mesačné platby, ktoré si môžete dovoliť.

Akonáhle viete, aké úrokové a termínové pôžičky sa na vás budú vzťahovať, ako si vyberiete medzi hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou a ARM? Zvážte tieto faktory.

Pevné vs. ARM: Mesačný platobný rozdiel

Za každých 100 000 dolárov, ktoré si požičiavate, platíte mesačne za každý z hlavných typov hypoték pri priemerných národných úrokových sadzbách uvedených vyššie:

- 30 rokov, hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou: 495 USD

- 15 rokov, hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou: 726 USD

- Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 5/1: 480 dolárov za prvých 60 mesiacov

Pri pohľade iba na mesačnú splátku sa hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou zdá byť lepšou voľbou. Je to najlacnejšia možnosť o 15 dolárov mesačne. Čím väčšia je vaša hypotéka, tým väčšie mesačné úspory. Ak si požičiavate pol milióna, ušetríte mesačne 73 dolárov s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.

Je tento rozdiel dostatočne veľký na to, aby prijal ďalšie riziká spojené s ARM?

Druhy hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou

ARM prichádzajú v mnohých typoch. Najobľúbenejší je hybridný ARM a z nich najobľúbenejšou možnosťou je ARM 5/1, po ktorom nasledujú ARM 3/1, 7/1 a 10/1.

Takto fungujú hybridné ARM: napríklad 5/1 ARM má pevnú úrokovú sadzbu počas prvých piatich rokov, ktorá sa nazýva úvodné obdobie. Potom sa úroková sadzba upraví raz ročne po zvyšok úverovej lehoty (povedzme, ďalších 25 rokov). Existujú ARM, ktoré sa upravujú menej často ako raz za rok, napríklad 3/3 a 5/5 ARM, je však ťažké prísť. Čím dlhšie je počiatočné obdobie, tým menší bude rozdiel medzi úrokovou sadzbou ARM a úrokovou sadzbou hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou.

V Spojených štátoch je úroková sadzba pre väčšinu ARM založená na americkej štátnej pokladnici, ale približne 20% ARM je založených na londýnskej medzibankovej ponúkanej sadzbe (LIBOR). Sadzby štátnej pokladnice sú v súčasnosti veľmi nízke, takže ak teraz vyberiete ARM, existuje veľká šanca, že sa vaša úroková sadzba zvýši po skončení úvodného obdobia ARM. Federálny rezervný systém zvýšil úrokové sadzby raz v marci a očakáva sa, že tak urobí ešte dvakrát v roku 2018, pričom každé zvýšenie predstavuje 0, 25%.

Tolerancia rizika a plány do budúcnosti

Keď si vyberiete hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou, pred podpisom záverečných listín presne viete, aká bude vaša splátka hypotéky každý mesiac tak dlho, ako budete mať hypotéku. Mnoho ľudí si cení túto stabilitu.

Na ARM sa vzťahuje úrokové riziko alebo možnosť zmeny úrokovej sadzby. Po počiatočnom období sa úroková sadzba pre tento typ hypotéky upraví tak, aby odrážala súčasné trhové podmienky. Ako viete, aká bude úroková sadzba ARM, keď sa obnoví po úvodnom období?

Podrobnosti o konkrétnom ARM - čo sa nazýva štruktúra stropu úrokových sadzieb - hovoria o tom, ako vysoká by mohla vaša mesačná platba. Napríklad 5/1 ARM môže mať štruktúru stropov 2-2-6, čo znamená, že v šiestom roku (po uplynutí päťročného úvodného obdobia) sa úroková sadzba môže zvýšiť o 2%, v nasledujúcich rokoch úroková sadzba sa môže zvyšovať o ďalšie 2% ročne a celkové zvýšenie úrokovej sadzby nemôže nikdy predstavovať viac ako 6% počas životnosti úveru.

Ak bola vaša úvodná sadzba 4% počas prvých piatich rokov, vaša úroková sadzba by bola 4%. V šiestom roku sa môže zvýšiť až o 2%, v závislosti od jednoročnej sadzby americkej štátnej pokladnice, takže vaša sadzba by mohla dosiahnuť až 6%. V siedmom roku sa vaša sadzba mohla zvýšiť o ďalšie 2% na 8%, av ôsmom roku sa vaša sadzba môže opäť zvýšiť o 2%, čím sa zvýši o 10%. V tomto okamihu by ste dosiahli strop 6%; vaša sadzba by nikdy neprekročila 10%.

Kým strop obmedzuje trochu vaše riziko, pri hypotéke na 30 000 rokov, ktorá je 30 rokov, rozdiel medzi 4% úrokom a 10% úrokom predstavuje mesačnú splátku približne 955 USD oproti približne 1 755 USD. Musíte sa pýtať sami seba, či je najhorší scenár ďalších 800 dolárov mesačne počas ôsmich až 30 rokov životom.

To, či sa vaša miera niekedy nastaví tak vysoko, závisí od indexovej sadzby ARM. Ak je váš ARM indexovaný na jednoročnú úrokovú sadzbu štátnej pokladnice a táto sadzba je rovnaká v šiestom roku ako v prvom roku, vaša úroková sadzba sa v šiestom roku nezvýši. Ak sa však úroková sadzba štátnej pokladnice zvýši o 3%, vaša úroková sadzba sa v šiestom roku kvôli stropu nezvýši o viac ako 2%.

Ľudia, ktorí dostanú ARM, si často myslia, že dôjde k jednej z nasledujúcich udalostí:

- Pred obnovením úveru predajú domov.

- Ich príjem sa zvýši pred obnovením úveru.

- Budú môcť refinancovať pred obnovením úveru.

- Úrokové sadzby zostanú stabilné alebo sa znížia a poskytnú im sadzbu podobnú úvodnej sadzbe, keď sa úver obnoví.

Ak ste prežili Veľkú recesiu, keď mnoho dlžníkov malo ARM, ktoré si nemohli dovoliť po vynulovaní úrokovej sadzby, viete, že očakávania ľudí a finančná realita sa môžu dramaticky líšiť. Dlžníci, ktorí chcú uzavrieť ARM podľa ktoréhokoľvek z týchto spoločných predpokladov, by mali zvážiť, či by boli schopní spravovať hypotéku, ak sa ich predpoklady nevyskočia, najmä ak sa úroková sadzba zvýši tak vysoko, ako to pôjde. Ak nie, hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou môže byť lepšou voľbou.

FHA ARM

Federálna správa bývania (FHA) garantuje hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, ktorá umožňuje veriteľom ponúkať ich dlžníkom, ktorí na splnenie kvalifikácie potrebujú miernejšie požiadavky. FHA ponúka jednoročné ARM a 3-, 5-, 7- a 10-ročné hybridné ARM. Úroková sadzba v 1-ročnej a 3-ročnej verzii sa nemôže zvýšiť o viac ako 1% ročne po úvodnom období alebo o viac ako 5% počas trvania úveru. Úroková sadzba na 5-, 7- a 10-ročné ARM sa po úvodnom období nemôže zvýšiť o viac ako 2% ročne a maximálna dĺžka života je 6%.

Rovnako ako všetky hypotéky FHA, aj keď FHA ARM môže mať zhovievavejšiu kvalifikáciu, od dlžníkov sa vyžaduje, aby zaplatili predplatné hypotekárneho poistenia vo výške 1, 75% zo sumy úveru (ktorá sa zvyčajne vkladá do úveru a budete zaň platiť úroky ako výsledok). Vyžaduje tiež mesačnú splátku poistného na hypotekárne poistenie, ktorého náklady závisia od vašej doby splatnosti úveru a zálohy. Ak napríklad uskutočňujete minimálnu požadovanú zálohu FHA vo výške 3, 5% a uzavriete 30-ročnú pôžičku, v hypotekárnom poistení budete každý rok platiť 0, 85% zostatku úveru, až kým úver úplne nezaplatíte. Táto suma sa vydelí 12 a pripočíta sa k vašej mesačnej platbe. Pri pôžičke vo výške 200 000 dolárov by vás počiatočné poistné stálo 3 500 dolárov a mesačné poistné za hypotéky by vás stálo asi 142 dolárov mesačne za prvý rok a potom postupne klesať. Tieto náklady zvyšujú náklady na vlastníctvo domu v krátkodobom aj dlhodobom horizonte a môžu ho znížiť.

Výber medzi pôžičkou s pevnou úrokovou sadzbou a ARM

Keď viete, ako sa ARM porovnávajú s pôžičkami s pevnou úrokovou sadzbou, ako sa rozhodnúť, ktorý z nich má pre vašu situáciu najväčší význam?

Týmto spôsobom váži Sean O. McGeehan, úverový dôstojník v Homer Glen, Illinois, neďaleko Chicaga. „Väčšina našich klientov patrí do skupiny s pevnou sadzbou. Sú to tradične prví majitelia domov, ktorí kupujú byt alebo rodinný dom a nepoznajú svoje budúce plány, “hovorí. "Ak skončí s deťmi a budú tam musieť zostať dlhodobo, pevná sadzba im poskytne istotu a stabilitu pri splácaní hypotéky."

Keďže úrokové sadzby nemajú takmer kam ísť, ale na dnešnom trhu sú vyššie, väčšina majiteľov domov nemá záujem riskovať ARM.

„Z dôvodu súčasného prostredia s nízkymi úrokovými sadzbami som prvýkrát využíval 30-ročnú možnosť fixnej ​​pôžičky 90% času za posledných šesť rokov plus, pre domácich kupcov, “ hovorí Lauren Abrams, hypotekárna poradkyňa spoločnosti Absolute Hypotéka. Bankovníctvo v San Ramon, Kalifornia.

„Je však dôležité viesť rozhovor o dlhodobých plánoch kupujúceho týkajúcich sa nehnuteľnosti. Vo väčšine prípadov kupujúci nevedia alebo nemôžu predpovedať, aké budú tieto plány, “hovorí. „Klienti niekedy trvajú na tom, že je to iba štartovací dom a že v ňom nebudú dlhšie ako tri až päť rokov.“ Podľa jej skúseností môže byť tento časový rámec v skutočnosti kratší ako jeden rok, ak dôjde k rozvodu., prevod zamestnania, manželstvo alebo deti, ale tento časový rámec sa môže tiež ľahko predĺžiť na 10 a viac rokov.

Dlžníci, ktorí sa domnievajú, že budú doma kratšiu dobu a chcú používať ARM, by mohli zmierniť svoje riziko tým, že odsunú mesačné úspory na úročený účet, aby pokryli potenciálne vyššiu budúcu platbu, ak sú stále v keď sa sadzba upravuje. „V skutočnosti však títo občania obyčajne tieto peniaze neukladajú, “ hovorí Abrams.

Bohatí klienti a investori, ktorí majú plán, ako dlho budú mať hypotéku a môžu si neskôr dovoliť potenciálne vyššie platby, s väčšou pravdepodobnosťou uvidia príťažlivosť ARM a väčšia pravdepodobnosť, že budú ťažiť z jeho úvodnej sadzby.

Ak si môžete dovoliť vyššie mesačné splátky na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou na 15 rokov a máte v pláne zostať doma dlho, ušetrí vám z dlhodobého hľadiska najviac peňazí, pretože celkové platby úrokov budú oveľa nižšie. A uzamknutie dnešných stále veľmi nízkych 15-ročných sadzieb bude takmer určite lacnejšie ako prenášanie ARM z dlhodobého hľadiska, aj keď ARM je teraz lacnejšie.

Spodný riadok

Podľa údajov spoločností CoreLogic a Freddie Mac si v auguste 2017 zvolilo ARM menej ako 10% dlžníkov.

Ak chcete použiť ARM, pretože jeho nižšia úroková sadzba vám pomôže kvalifikovať sa na financovanie nákupu drahšej nehnuteľnosti, zvážte, či rozdiel v kvalite nehnuteľnosti, ktorý môžete získať pomocou ARM, má za následok úrokové riziko. Budete v pokušení povedať: „Áno! Samozrejme!“ kvôli úžasnej školskej štvrti, novým podlahám z tvrdého dreva alebo nádhernému susedstvu. ale skúste si predstaviť, ako by ste sa cítili v súvislosti s týmto majetkom - a či si ho môžete stále dovoliť - ak sa mesačná platba po niekoľkých rokoch zdvojnásobí. Pre väčšinu dlžníkov na tomto rastúcom trhu úrokových sadzieb je fixná sadzba pravdepodobne obozretnejšia.

Pokračovať v čítaní

• Pozrite sa na aktuálne sadzby hypoték
• Ako úrokové sadzby fungujú pri hypotéke
• Pochopenie štruktúry splácania hypotéky
• Hypotekárne body: Čo má zmysel?
• Hypotéky: Fixná sadzba verzus nastaviteľná sadzba
• Nájdenie najlepších sadzieb hypotéky
• Máte dobrú hypotéku? Zamknite ho!
• Najdôležitejšie faktory, ktoré ovplyvňujú sadzby hypoték
• Prognóza hypotekárnych sadzieb: kúpiť, predať alebo refi?
• Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou: Čo sa stane, keď úrokové sadzby stúpajú
• Ako úrokové sadzby ovplyvňujú trh s bývaním
• Je cena domu alebo úroková sadzba dôležitejšia?
• Nakupovanie za hypotekárne sadzby