Aké sú riziká investičných spoločností v oblasti nehnuteľností (REIT)?

Realitné investičné fondy (REIT) sú lákavé z niekoľkých dôvodov. Jeden, najmenej 90% zdaniteľného príjmu, musí byť vrátený akcionárom vo forme dividend. Dva, ktoré súvisia s prvým bodom, dividendové výnosy sú zvyčajne vyššie ako na celom širšom trhu. Tri, a možno najdôležitejšie, nemusíte investovať peniaze a čas do priameho nákupu nehnuteľnosti, čo s veľkou pravdepodobnosťou povedie k prekvapivým výdavkom a nekonečným bolestiam hlavy.

Ak investujete do REIT s dobrým riadiacim tímom, preukázateľnými výsledkami a vystavením dobrým nehnuteľnostiam, môžete si sadnúť a sledovať rast svojich investícií. Nebolo by pekné, keby to bolo naozaj také ľahké? Niekedy je, ale iba ak si urobíte domácu úlohu a budete mať trocha šťastia. Bohužiaľ, existuje niekoľko nástrah, ktorým sa budete musieť vyhnúť. (Viac informácií nájdete v časti REITY Obytných, zdravotníckych a kancelárskych služieb .)

Neobchodované REIT

Dôrazne zvážte zdržanie sa neobchodovaných REITov. Nie sú verejne obchodované, čo znamená, že nebudete schopní vykonať výskum svojej investície. Toto vám zase neumožní určiť hodnotu REIT. Niektoré neobchodované REITy odhalia všetok majetok a hodnotu po 18 mesiacoch svojej ponuky, ale stále to nie je ukľudňujúce.

Neobchodované REIT sú nelikvidné. V mnohých prípadoch nemôžete predávať najmenej sedem rokov. Niektoré vám umožňujú získať časť vašej investície po jednom roku, ale takmer vždy to bude poplatok. Zamknite svoje peniaze, pretože potrebujú kupovať peniaze investorov, aby mohli nakupovať a spravovať nehnuteľnosti. Tieto združené peniaze však môžu mať aj temnejšiu stránku. Táto temnejšia stránka sa týka niekedy vyplácania dividend z peňazí iných investorov - na rozdiel od príjmu generovaného nehnuteľnosťou. Toto obmedzuje peňažný tok pre REIT a znižuje hodnotu akcií. (Viac informácií nájdete v časti: Aké sú potenciálne úskalia vlastníctva REIT ?)

Ďalšou nevýhodou pre neobchodované REIT sú poplatky vopred. Najviac účtujte počiatočný poplatok medzi 9% a 10% (niekedy až 15%). Existujú prípady, keď neobchodované REIT majú dobrú správu a vynikajúce vlastnosti, čo môže viesť k hviezdnym výnosom, ale platí to aj pre verejne obchodované REIT.

Konečným rizikom pre neobchodované REITs sú externé manažérske poplatky. Ak neobchodovaný REIT platí externému manažérovi, je to návratné. Ak sa rozhodnete investovať do neobchodovaných REIT, je nevyhnutné požiadať vedenie o všetky potrebné otázky týkajúce sa vyššie uvedených rizík. Čím väčšia transparentnosť, tým lepšie. (Viac informácií nájdete v časti: Analýza REIT a REIT Performance .)

Verejne obchodované REITs

Toto je oveľa bezpečnejšie podmienky. Stále však existujú riziká. Najväčšie sú vyššie úrokové sadzby, ktoré znížia dopyt po REIT. Možno argumentovať tým, že rastúce úrokové sadzby naznačujú silnú ekonomiku, čo bude znamenať vyššie nájomné a obsadenosť. Z historického hľadiska však REIT nefungujú dobre, keď úrokové sadzby stúpajú.

Ďalším primárnym rizikom je výber nesprávneho REIT. Môže to znieť zjednodušene, ale je to o logike. Napríklad v čase písania tohto textu prímestské nákupné strediská upadajú. Nechceli by ste investovať do REIT s vystavením prímestskej promenády. Keďže tisícročia uprednostňujú mestský život z dôvodu pohodlia a úspory nákladov, mestské nákupné centrá budú pravdepodobne lepšou stávkou. Trendy sa menia, takže nezabudnite urobiť prieskum toho, čo je aktuálne. (Viac informácií nájdete v časti: Návyky peňazí tisícročia .)

Posledný bod nie je riziko, ale bod, ktorý by ste si mali byť vedomí: REIT dividendy sa zdaňujú ako bežný príjem.

Spodný riadok

Investovanie do REIT môže byť pasívnou alternatívou k priamemu nákupu nehnuteľností. Nenechajte sa ovplyvniť masívnymi dividendovými výnosmi. Namiesto toho si vyberte správne riadiace tímy a kvalitné vlastnosti na základe aktuálnych trendov. Dôrazne zvážte verejne obchodované REIT oproti neobchodovaným REIT. Nezabudnite tiež venovať pozornosť úrokovým sadzbám. (Viac informácií nájdete v časti: Aký je rozdiel medzi REIT a realitným fondom ?)