Použitie a obsadenosť (U&O)
Využitie a obsadenie (U&O) sa vzťahuje na druh povolenia, ktoré vyžadujú niektoré miestne samosprávy pri prevode nehnuteľností. Predpisy U&O zvyčajne vyžadujú, aby predajca nehnuteľnosti zaplatil poplatok vo výške približne 100 dolárov a umožnil by vládnemu úradníkovi kontrolu nehnuteľnosti. Účelom inšpekcie je zabezpečiť, aby nehnuteľnosť bola v súlade s miestnymi zákonmi o bývaní a vyhláškami a aby boli podané všetky potrebné povolenia. Označuje sa tiež ako „kontrola opätovného predaja“, „povolenie na obsadenie“ a „osvedčenie U&O“.
Kľúčové jedlá
Povolenia na použitie a obsadenie vyžadujú poplatok, ktorý sa má zaplatiť pri prevode nehnuteľnosti, ktorý sa používa na zaplatenie domácej inšpekcie.
Ako funguje využitie a obsadenosť (U&O)
Inšpekcia U&O musí byť ukončená v obmedzenom časovom rámci, napríklad 30 dní pred uzávierkou, a certifikát U&O môže byť platný iba obmedzený čas, napríklad 90 dní.
V lokalitách, ktoré nevyžadujú U&O, si kupujúci a predávajúci môžu sami určiť, za akých podmienok sú ochotní kúpiť a predať nehnuteľnosť a transakcia môže prebiehať rýchlejšie a plynulejšie.
Kupujúci môže kúpiť súkromnú domácu inšpekciu a môže požiadať predávajúceho o vykonanie opravy ako podmienku uzavretia obchodu. Predávajúci sa môže slobodne dohodnúť na vykonaní opravy, na rokovaniach s kupujúcim o vykonaní časti opráv alebo o odstúpení od transakcie. Ak je zapojená miestna samospráva, predávajúci je nútený tráviť čas a peniaze na opravu všetkého, čo vláda považuje za potrebné, bez ohľadu na požiadavky potenciálneho kupujúceho.
Kľúčové jedlá
- Povolenia U&O zaisťujú, že pri prevode je všetko v súlade s miestnymi zákonmi, vyhláškami a všetkými súvisiacimi povoleniami.
- Inšpekcie U&O musia byť ukončené v určitom časovom rámci a sú platné iba po stanovenú dobu.
- V oblastiach bez požiadaviek na U&O špecifikujú kupujúci a predávajúci podmienky. Kupujúci spravidla nechajú nehnuteľnosť skontrolovať súkromne.
- Dohody U&O môžu tiež špecifikovať ďalšie podmienky, ako sú zmeny dátumov sťahovania a použitia majetku alebo ďalšie časové limity na vlastníctvo.
Výhody a nevýhody dohôd o používaní a obsadenosti
Dohody o využívaní a obsadení nehnuteľností medzi kupujúcimi a predávajúcimi nehnuteľnosťami sa môžu použiť na krytie neočakávaných zmien v dátume nastúpenia a použití nehnuteľnosti. V dohode U&O by sa mohli ustanoviť podmienky, ktoré kupujúcemu nehnuteľnosti poskytujú včasný prístup k premiestneniu nábytku a vecí do priestorov. Kupujúci by musel ešte počkať na oficiálny dátum obsadenia, kým sa bude môcť plne zmocniť majetku. To môže byť potrebné, ak kupujúci už uzavrel predaj svojho predchádzajúceho majetku a musí sa pohybovať.
Predajca nehnuteľnosti sa môže stretnúť aj s problémami pri uzavretí transakcie a prechode na svoje nové vlastníctvo. Mohli by zostať medzi týmito dvoma nehnuteľnosťami bez miesta, ktoré by mohli plne obsadiť ako majiteľ. Zmluva o využívaní a obsadení by mohla umožniť novému vlastníkovi, ktorý kúpil nehnuteľnosť, právo dať predávajúcemu povolenie na to, aby zostal v priestoroch ešte nejaký čas, kým sa problémy vyriešia.
V podmienkach dohody U&O sa pravdepodobne stanovia prísne lehoty na to, ako dlho môže kupujúci alebo predávajúci využívať alebo dočasne zaberať nehnuteľnosť. V dohode by sa tiež mohli stanoviť usmernenia, ktoré by súčasnému vlastníkovi umožnili v prípade potreby dočasne odstrániť dočasného cestujúceho.