Obchodujte s nehnuteľnosťami, aby ste udržali daňovníka na uzde

Ak ste niekedy obchodovali s kamarátom, keď ste boli dieťaťom, baseballové karty, ste už oboznámení so základným princípom „podobnej výmeny“. Možno váš priateľ naozaj miloval José Canseca a chcel vašu nováčikovú kartu v Cansecu, napriek tomu ste mali podozrenie, že jeho kariéra by mohla skončiť zle. Vy dvaja ste sa dohodli, že si Canseco vymeníte za pár svojich vyhliadkových kariet. Vypočítali ste hodnotu svojej karty a na oplátku ste sa rozhodli, ktoré z kariet ste chceli, a potom ste vymenili. Je to bezpečná stávka, že IRS nezískal zníženie akcie.

Podobná burza (tiež nazývaná burza podľa oddielu 1031) umožňuje investorom v oblasti nehnuteľností robiť podobné veci tak, že odložia kapitálové zisky alebo straty, keď kupujú alebo predávajú nehnuteľnosť. V podstate podobná burza vám umožňuje zamieňať investičné nehnuteľnosti s iným investorom a udržiavať daňovníka mimo obchodu až oveľa neskôr, keď sa nehnuteľnosť nakoniec predá za hotovosť. Tento proces samozrejme nie je taký jednoduchý ako výmena niekoľkých baseballových kariet, ale tento článok vám ukáže, ako sa to robí.

Prečo by ste mali zvážiť výmenu
Možnosť odložiť daňové povinnosti prostredníctvom výmeny 1031 (pomenovanej podľa oddielu 1031 zákonníka o vnútorných príjmoch) povzbudzuje investorov, aby znovu vyvážili portfólio nehnuteľností a výnosnejšie využívali prostriedky, ktoré by inak platili v daniach. Schopnosť vyváženia je obzvlášť dôležitá v oblasti nehnuteľností, pretože na rozdiel od jednotlivých akcií a dlhopisov môže jedna nehnuteľnosť tvoriť významnú časť hodnoty portfólia.

Vzhľadom na koncentrovanú povahu investícií do nehnuteľností je dôležité, aby správcovia portfólia mali flexibilitu na opätovné vyváženie svojich portfólií a uskutočňovanie taktických stávok v rôznych odvetviach nehnuteľností alebo v investičných regiónoch. Výmena 1031 podporuje takéto opätovné vyváženie tým, že umožňuje investorom pohybovať sa a vystupovať z majetkových expozícií výmenou jedného majetku za druhý bez bremena okamžitého zdanenia kapitálových výnosov. Neustále využívaním 1031 búrz pri nadobúdaní a vyradení majetku môžu investori odložiť daň z kapitálových výnosov, kým nie je čas na likvidáciu niektorého alebo celého portfólia, pokiaľ nedôjde k priaznivej zmene v zákone o daniach, alebo kým nenahromadia dostatočné kapitálové straty na vyrovnanie povinnosti kapitálového zisku. (Viac informácií o tom, ako zabezpečiť, aby sekcia 1031 pracovala pre vás, nájdete v inteligentných transakciách s nehnuteľnosťami .)

Prehľad
Aby sa investori mohli kvalifikovať pre toto daňové zaobchádzanie, musia dodržiavať určité požiadavky a obmedzenia týkajúce sa druhov nehnuteľností, ktoré môžu vymieňať, umiestnenia nehnuteľností a načasovania určitých kľúčových udalostí. V nasledujúcej časti nájdete podrobný opis rôznych požiadaviek, ale je dôležité si najprv uvedomiť, že primárne bydlisko nespĺňa podmienky, takže si už bohužiaľ nebudete môcť zamieňať prímestské byty za dom na pláži v Malibu. (Viac informácií o predaji osobného bydliska nájdete v článku Zanecháte vám predaj domov s daňovým šokom? Je pravda, že môžete svoj dom predať a neplatiť daň z kapitálových výnosov? )

Koordinácia potrebných prvkov môže byť dosť náročnou úlohou. Na uľahčenie potrebných obchodov a dokumentácie sa od investorov vyžaduje, aby používali zúčtovacie stredisko tretej strany nazvané „kvalifikovaný sprostredkovateľ (QI)“, ktoré spracúva všetky prostriedky súvisiace s nákupom, predajom a výmenou nehnuteľností. Keďže finančné prostriedky nepretekajú priamo cez účty daňovníka a daňovník nikdy nemá kontrolu nad akoukoľvek hotovosťou vytvorenou transakciou, investor skutočne presunul kapitálové zisky do vymenených nehnuteľností a môže odložiť daň z kapitálových výnosov až do predaja nehnuteľný majetok za hotovosť.

Zriadenie a vykonanie výmeny 1031 a zodpovedajúce daňové zaobchádzanie s transakciou môžu byť veľmi zložité. V nasledujúcej časti je uvedený stručný a zjednodušený opis požiadaviek a krokov potrebných na vykonanie výmeny 1031.

Požiadavky na transakcie

Kvalifikačné vlastnosti
Výmena funguje iba pre investičné nehnuteľnosti alebo obchodné nehnuteľnosti. Investičná nehnuteľnosť je nehnuteľnosť, ktorá sa kupuje s cieľom prenájmu a odvodenia príjmu. Majetok podniku je majetok, ktorý vlastní a používa podnik a je držaný v súvahe ako majetok. Všetky skutočné nehnuteľnosti v USA, či už vylepšené alebo nezlepšené, sú vo všeobecnosti podobné. Nehnuteľnosti mimo Spojených štátov sa považujú za nehnuteľnosti, ktoré nie sú podobné. Oddiel 1031 sa nevzťahuje na výmenu zásob, akcií, dlhopisov, zmeniek, iných cenných papierov alebo osobného majetku akéhokoľvek druhu. (Prehľad rôznych druhov nehnuteľností nájdete v našom návode na tému Investovanie do nehnuteľností a investovanie do nehnuteľností .)

Majetok nespĺňajúci požiadavky a boot
Ak transakcia zahŕňa nehnuteľný majetok alebo hotovosť, ktoré nie sú kvalifikované (nie podobné), potom musí investor vykázať zisk z predaja a podľa toho zaplatiť dane. Za predpokladu, že hodnota jedného z vymenených nehnuteľností je vyššia ako hodnota druhého, nekvalifikované aktíva použité na vyrovnanie hodnoty medzi burzami sa nazývajú „bootovacie“ a stále podliehajú normálnej dani z kapitálových výnosov.

načasovanie
Aj keď transakcie nemusia byť simultánne, pre určité prvky načasovania transakcií existujú obmedzenia. Napríklad, aby sa kvalifikovala transakcia ako výmena 1031, musí investor identifikovať nehnuteľnosť, ktorá sa má vymeniť pred zatvorením a identifikovať vymenenú nehnuteľnosť do 45 dní od ukončenia predaja prvého aktíva. Okrem toho musí byť transakcia na získanie náhradného majetku vykonaná do 180 dní od uskutočnenia predaja prvého obchodu. Pre väčšinu investorov je jednou z najťažších úloh identifikácia náhradných aktív do 45 dní od predaja odovzdaného majetku. Je však dôležité, aby tak urobili, pretože tieto obmedzenia časovania sú veľmi prísne a IRS neposkytuje predĺženia.

Kvalifikovaný sprostredkovateľ
Z dôvodu zložitosti týchto dohôd a požiadaviek a obmedzení týkajúcich sa výmeny musia investori, ktorí sponzorujú burzu, na uľahčenie obchodovania využívať kvalifikovaného sprostredkovateľa. Kvalifikovaný sprostredkovateľ, definovaný ako spoločnosť, ktorá vykonáva činnosť na plný úväzok pri výmene 1031 osôb, neposkytuje právne ani daňové poradenstvo. Nemôže to byť obchodná strana, ako je firma CPA, advokát alebo realitný agent, ktorá mala akýkoľvek vzťah s daňovníkom do 24 mesiacov pred prvou transakciou s nehnuteľnosťami. QI by prednostne malo byť obchodom tretej strany, ktorý predtým neposkytoval žiadnu z týchto služieb žiadnym účastníkom transakcie.

QI vykonáva rôzne podporné služby a slúži ako most medzi zúčastnenými stranami, aby pomohol štruktúrovať a vykonávať výmenu. Medzi jeho povinnosti patrí:

• Príprava všetkej požadovanej dokumentácie a pôsobenie ako zúčtovacie stredisko, aby sa zabezpečilo, že dokumentáciu dostanú všetky príslušné strany.
• Zabezpečenie toho, aby sa finančné prostriedky držali na zabezpečenom a poistenom bankovom účte a aby sa všetky platby vyplácali na viazané účty po dokončení transakcií.
• Predloženie úplného zaúčtovania transakcií pre záznamy daňovníkov a poskytnutie formulára 1099 daňovníkom a IRS dokumentujúcim všetky požadované dane a všetky zaplatené dane z kapitálových výnosov.

Prísne pravidlá IRS týkajúce sa určitých požiadaviek podčiarkujú hodnotu kvalifikovaného sprostredkovateľa a dôležitosť výberu vhodného sprostredkovateľa. Jednou z hlavných služieb QI je udržiavať účastníkov transakcií na dobrej ceste a zabezpečiť, aby spĺňali požiadavky potrebné na to, aby sa daňovníci mohli kvalifikovať na preferenčné daňové zaobchádzanie so ziskami z nehnuteľností, takže je dôležité, aby investori starostlivo preskúmali a vybrali sprostredkovateľa svojej transakcie. (Pre súvisiace čítanie si pozrite výhody používania realitného zástupcu .)

Nasledujúca časť sa bude týkať výmen na viacerých nehnuteľnostiach a základná časová línia, ktorú musia investori dodržať.

Viacnásobné výmeny nehnuteľností
Pri výmene podobného druhu sa od investora nevyžaduje, aby vykonal výmenu nehnuteľností jeden za jedného. Viaceré vlastnosti môžu byť použité na oboch stranách burzy, pokiaľ sú splnené nasledujúce pravidlá. Tieto pravidlá sa bežne nazývajú pravidlá „troch vlastníctiev“, „95%“ a „200%“.

• Pravidlo troch nehnuteľností - Ktorékoľvek tri vlastnosti sa môžu kvalifikovať bez ohľadu na trhovú hodnotu.
• Pravidlo 95% - Akýkoľvek počet nehnuteľností sa môže kvalifikovať, pokiaľ reálna trhová hodnota (FMV) nehnuteľností získaných do konca výmenného obdobia nie je vyššia ako 95% kumulatívneho FMV všetkých identifikovaných potenciálnych náhradných nehnuteľností.
• Pravidlo 200% - Ľubovoľný počet vlastností sa môže zamieňať, pokiaľ kumulatívne FMV náhradných vlastností nie je väčšie ako 200% kombinovaného FMV všetkých vymenených vlastností k počiatočnému dátumu prevodu.

Hoci je IRS pomerne flexibilný, pokiaľ ide o počet aktív, ktoré umožňuje jeho výmenu, aby pomohol pri odklade dane z kapitálových výnosov, je veľmi prísne, pokiaľ ide o načasovanie identifikácie týchto nehnuteľností a uskutočnenia výmeny.

Transakčný plán a časová os
Hoci transakčný plán a časová os pre výmenu 1031 sa môžu stať mimoriadne zložité, určité položky majú základný formát a sú podobné pre väčšinu transakcií.

1. Investor, ktorý chce vstúpiť do podobnej výmeny, spočiatku identifikuje nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosti, ktoré sa majú predať - „zrieknutá sa nehnuteľnosť“ - a potom ju s pomocou sprostredkovateľa predať tretej strane. Sprostredkovateľ dostáva prostriedky ako predávajúci a zaisťuje všetky prostriedky v úschove.
2. S viazanými prostriedkami má investor 45 dní na výber jednej alebo viacerých „náhradných nehnuteľností“ na výmenu, ktoré sa musia kúpiť od predávajúceho tretej strany do 180 dní od prvej transakcie Sprostredkovateľ koná ako kupujúci, zaisťuje prostriedky v úschova a potom postúpi príslušné prostriedky predajcovi alebo predajcom. (Ak potrebujete pomoc pri hľadaní náhradného dielu, pozrite si 10 najlepších funkcií výnosného majetku z nájmu a nájdite majetok v komerčných nehnuteľnostiach .)
3. Ďalej QI pripraví všetku účtovnú dokumentáciu pre daňovníka, ktorá ukazuje, že finančné prostriedky prešli zúčtovacím strediskom QI a že účty daňovníka / investora nedostali žiadne prostriedky. QI tiež pripravuje formulár 1099, v ktorom sú uvedené všetky kapitálové zisky vzniknuté vytvorením nekvalifikovaného „bootovacieho“ systému a všetky dane zaplatené ako súčasť transakcie a preposiela tento formulár IRS.
4. Daňový poplatník nakoniec podá IRS formulár 8824 spolu s akýmkoľvek podobným dokumentom, ktorý vyžaduje štát, v ktorom sa nachádzajú nehnuteľnosti alebo daňovník sídli. Kvalifikovaný sprostredkovateľ okrem uľahčenia výmeny vyhotoví aj všetky doklady o výmene vyžadované pri transakciách, ako sú majetkové listiny a zmluvy o nehnuteľnostiach.

Pretože QI kontrolovala finančné prostriedky z predaja aj nákupu vymenených nehnuteľností a pretože investor získal majetok namiesto hotovosti za predaj zaniknutého majetku, kapitálové zisky sa odkladajú. S výnimkou prípadu „zavedenia“ sa kapitálové zisky môžu priebežne odkladať prostredníctvom podobných burz, až kým sa majetok nakoniec nepredá za hotovosť. V tomto okamihu sa akumulované kapitálové zisky zdaňujú použitím prevažujúcich metód zdaňovania.

záver
Podobná výmena nemusí byť taká jednoduchá ako obchodovanie s baseballovou kartou vašej mladosti, ale umožňuje vám obchodovať so svojimi investičnými nehnuteľnosťami a udržiavať daňovníka mimo dohody. Neustálym vstupom do takýchto burz cenných papierov môžu investori vykonávať prevody nehnuteľností na zvýšenie alebo zníženie angažovanosti v určitých sektoroch nehnuteľností a zároveň odložiť kapitálové zisky, až kým sa nehnuteľnosti nakoniec nepredajú za hotovosť. Keď pochopíte pravidlá hry, je to vynikajúci spôsob, ako efektívne vyvážiť svoje portfólio nehnuteľností.

Ak chcete získať viac stratégií, ako zostať o krok pred daňovým poplatníkom, prečítajte si daňové tipy pre jednotlivých investorov a daňové tipy na konci roka .