Prenajaté domy: Ako tento proces funguje

Ak ste ako väčšina kupujúcich domov, budete potrebovať hypotéku na financovanie kúpy nového domu. Na kvalifikáciu musíte mať dobré kreditné skóre a hotovosť na zálohu. Bez nich nemusí byť tradičná cesta k vlastníkovi domu alternatívou.

Existuje však aj alternatíva: nájomná zmluva, v ktorej si prenajímate dom na určitý čas, s možnosťou kúpy pred vypršaním nájomnej zmluvy. Zmluvy o prenájme sa skladajú z dvoch častí: štandardnej zmluvy o prenájme a možnosti kúpy. Tu je prehľad toho, čo treba sledovať a ako funguje proces prenájmu. Je to zložitejšie ako prenájom a na ochranu svojich záujmov budete musieť prijať ďalšie preventívne opatrenia. Ak tak urobíte, pomôže vám to zistiť, či je dohoda dobrou voľbou, ak hľadáte kúpiť dom.

Kľúčové jedlá

• Zmluva o prenájme je dohoda, v ktorej sa zaväzujete prenajať nehnuteľnosť na určité časové obdobie, s možnosťou kúpy pred uplynutím nájmu.
• Zmluvy o prenájme zahŕňajú štandardnú nájomnú zmluvu a tiež možnosť odkúpenia nehnuteľnosti neskôr.
• Pochopte, že zmluvy o prenájme vám dávajú právo kúpiť dom po skončení nájmu, zatiaľ čo zmluvy o prenájme vyžadujú, aby ste si ho kúpili.
• Platíte nájomné po celú dobu prenájmu av niektorých prípadoch sa na kúpnu cenu použije percento z platby.
• V prípade niektorých zmlúv o prenájme je možné, že budete musieť nehnuteľnosť udržiavať a platiť za opravy.

Prenajaté domy: Ako tento proces funguje

Nerefundovateľné počiatočné poplatky

V zmluve o prenájme na splátky platíte vy (ako kupujúci) predávajúcemu jednorazový, zvyčajne nevratný počiatočný poplatok, ktorý sa nazýva opčný poplatok, opčné peniaze alebo opčná protihodnota. Tento poplatok vám dáva možnosť kúpiť si dom v budúcnosti. Poplatok za opciu je často obchodovateľný, pretože neexistuje štandardná sadzba. Poplatok sa však stále pohybuje medzi 2, 5% a 7% kúpnej ceny.

Možnosť lízingu vs. kúpa lízingu

Je dôležité poznamenať, že existujú rôzne typy zmlúv o prenájme nehnuteľností, z ktorých niektoré sú pre spotrebiteľa prívetivejšie a flexibilnejšie ako iné. Zmluvy o prenájme vám dávajú právo, ale nie povinnosť, kúpiť si dom po skončení nájmu. Ak sa rozhodnete nekupovať nehnuteľnosť na konci nájmu, možnosť jednoducho vyprší a môžete odísť bez akejkoľvek povinnosti pokračovať v platení nájomného alebo kupovať.

Dajte si pozor na nájomné zmluvy. S týmito by ste mohli byť zo zákona povinní kúpiť si dom na konci nájmu, či si to môžete dovoliť alebo nie. Aby bolo možné kúpiť si bez povinnosti, musí to byť zmluva o prenájme. Keďže právnici môžu mať problémy s ich dešifrovaním, vždy je dobré skontrolovať zmluvu s kvalifikovaným právnikom pred podpisom čohokoľvek, takže viete svoje práva a presne to, do čoho sa vnášate.

Dohodnutie kúpnej ceny

V dohodách o prenájme by sa malo určiť, kedy a ako sa určuje kúpna cena domu. V niektorých prípadoch sa vy a predajca dohodnete na kúpnej cene pri podpise zmluvy, často za vyššiu cenu, ako je súčasná trhová hodnota. V iných situáciách sa cena určuje po uplynutí nájmu na základe aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Mnoho kupujúcich dáva prednosť „uzamknutiu“ kúpnej ceny, najmä na trhoch, kde ceny domov rastú.

Uplatňovanie nájomného na príkazcu

Platíte nájomné po celú dobu prenájmu. Otázkou je, či sa časť každej platby použije na prípadnú kúpnu cenu. Napríklad, ak platíte nájomné 1 200 $ každý mesiac počas troch rokov a 25% z toho je pripísaných na nákup, získate 10 800 $ nájomného úveru (1 200 x 0, 25 = 300 $; 300 x 36 mesiacov = 10 800 $). Nájomné je spravidla mierne vyššie ako bežná sadzba pre danú oblasť, aby sa vyrovnal prijatý úver na nájomné. Uistite sa však, že viete, čo platíte za túto prémiu.

V niektorých zmluvách sa všetky alebo niektoré z opčných peňazí, ktoré musíte zaplatiť, môžu použiť na konečnú kúpnu cenu pri uzavretí.

Údržba domu na prenájom

V závislosti od podmienok zmluvy môžete byť zodpovední za údržbu nehnuteľnosti a za opravu. Zvyčajne je to prenajímateľ zodpovedný, takže si pozorne prečítajte podrobnú tlač svojej zmluvy. Pretože predajcovia sú v konečnom dôsledku zodpovední za akékoľvek poplatky, dane a poistenie združení vlastníkov domu (koniec koncov je to stále ich dom), zvyčajne sa rozhodnú tieto náklady pokryť. V každom prípade budete potrebovať poistnú zmluvu prenajímateľa na pokrytie strát na osobnom majetku a poskytnutie zodpovednosti za škodu, ak je niekto zranený v domácnosti alebo ak niekomu omylom ublížite.

Uistite sa, že požiadavky na údržbu a opravy sú jasne uvedené v zmluve (požiadajte svojho zástupcu o vysvetlenie svojich povinností). Udržiavanie majetku, napr. Kosenie trávnika, hrabanie lístia a čistenie odkvapov atď., Sa veľmi líši od výmeny poškodenej strechy alebo prispôsobenia elektrického prúdu. Či už budete zodpovední za všetko, alebo len budete kosiť trávnik, nechajte si dom skontrolovať, objednať si posudok a uistiť sa, že dane z majetku sú aktuálne ešte pred podpisom.

Kúpa nehnuteľnosti

Čo sa stane, keď sa zmluva skončí, závisí čiastočne od toho, aký typ zmluvy ste podpísali. Ak máte zmluvu o prenájme a chcete nehnuteľnosť kúpiť, budete pravdepodobne musieť získať hypotéku (alebo iné financovanie), aby ste zaplatili predajcovi v plnej výške.

Naopak, ak sa rozhodnete nekupovať dom alebo ak nie ste schopní zabezpečiť financovanie do konca doby nájmu, opcia vyprší a vysťahujete sa z domu, akoby ste si prenajímali akýkoľvek iný majetok. Pravdepodobne stratíte všetky peniaze zaplatené do tohto okamihu, vrátane opčných peňazí a všetkých získaných úverov na nájomné, ale nebudete mať žiadnu povinnosť pokračovať v prenájme alebo kupovať domov.

Ak máte zmluvu o prenájme lízingu, môžete byť zo zákona povinní kúpiť nehnuteľnosť po uplynutí nájmu. To môže byť problematické z mnohých dôvodov, najmä ak nie ste schopní zabezpečiť hypotéku. Zmluvy o prenájme sú takmer vždy uprednostňované pred zmluvami o prenájme, pretože ponúkajú väčšiu flexibilitu a neriskujete, ak budete žalovaní, ak nechcete alebo nemôžete kúpiť dom po skončení nájmu.

Zaobchádzajte s procesom rovnako, ako keby ste si kúpili dom priamo: urobte svoju povinnú starostlivosť, preskúmajte oblasť, porovnajte ceny s inými domácimi domami, preskúmajte zmluvu a preskúmajte históriu predajcu.

Ideálny kandidát na prenájom

Dohoda o prenájme nehnuteľností môže byť vynikajúcou možnosťou, ak ste ctižiadostivý majiteľ domu, ale nie ste celkom pripravení, finančne povedané. Tieto dohody vám dávajú šancu dostať svoje financie do poriadku, zlepšiť svoje kreditné skóre a ušetriť peniaze za zálohu pri „zamknutí“ domu, ktorý chcete vlastniť. Ak možnosť opcie a / alebo percento z nájomného smerujú k kúpnej cene, ktorú často robia, dostanete tiež nejaký kapitál.

Kým dohody o nájme na nájom sa tradične zameriavajú na ľudí, ktorí sa nemôžu kvalifikovať na poskytovanie pôžičiek, existuje druhá skupina kandidátov, ktorých odvetvie prenajímania nehnuteľností väčšinou prehliadlo: ľudia, ktorí nemôžu získať hypotéky drahé, nespĺňajúce úverové trhy. „Na vysoko nákladných mestských trhoch s nehnuteľnosťami, na ktorých sú štandardné jumbo (nevyhovujúce) pôžičky, existuje veľký dopyt po lepšom riešení pre finančne životaschopných ľudí, ktorí si zaslúžia úver, ktorí ešte nemôžu získať alebo nechcú hypotéku. “, Hovorí Marjorie Scholtz, zakladateľka a generálna riaditeľka Verbhouse, startupu so sídlom v San Franciscu, ktorý nanovo definuje trh s vlastným nájmom.

„Keďže ceny nehnuteľností rastú a stále viac a viac miest je ocenených v súlade s úverovými limitmi a tlačenými do jumbo pôžičiek, problém sa presúva od spotrebiteľov k odvetviu domáceho financovania, “ hovorí Scholtz. S prísnymi pokynmi pre automatické upisovanie a požiadavkami na zálohu 20% až 40% môžu mať aj finančne spôsobilí ľudia problémy získať financovanie na týchto trhoch.

„Čokoľvek nezvyčajné - napríklad v príjmoch - vyhodí dobré zárobky do„ odľahlého “stavu, pretože poisťovatelia ich nemôžu úhľadne vložiť do škatule, “ hovorí Scholtz. Patria sem ľudia, ktorí majú netradičné príjmy, sú samostatne zárobkovo činnými alebo zmluvnými pracovníkmi alebo nemajú zavedené americké úvery (napr. Cudzí štátni príslušníci) - a tí, ktorým jednoducho chýbajú obrovské 20% až 40% banky, ktoré platia akontácie, vyžadujú nevyhovujúce pôžičky.

Vysoko nákladné trhy nie sú zrejmé miesto, kde nájdete nehnuteľnosti na prenájom, čo robí Verbhouse nezvyčajným. Všetci potenciálni kupujúci nehnuteľností vlastniacim nájomné by však mali úžitok z toho, že by sa pokúsili napísať svoje spotrebiteľsky orientované prvky do zmlúv o prenájme nehnuteľností: poplatok za opciu a časť každej platby za nájomné kúpia nákupnú cenu dolár za dolár, nájomná a kúpna cena je uzamknutá až na päť rokov a účastníci môžu budovať kapitál a získavať zhodnotenie trhu, aj keď sa rozhodnú, že si ho nekúpia. Podľa Scholtza môžu účastníci „vyplácať“ za reálnu trhovú hodnotu: Verbhouse predáva domácnosť a účastník si zachováva trhové zhodnotenie plus akýkoľvek kapitál, ktorý nazhromaždil prostredníctvom splátok z výplaty nájomného.

Pred podpísaním zmluvy

Aj keď si pred zakúpením nájomného prenajmete, je dobré vykonávať rovnakú povinnú starostlivosť, ako keby ste si kupovali domov priamo. Ak uvažujete o prenájme nehnuteľnosti, nezabudnite:

• Vyberte si správne termíny. Namiesto zmluvy o kúpe a prenájme zadajte skôr zmluvu o prenájme.
• Získajte pomoc. Prenajmite si kvalifikovaného právneho zástupcu pre nehnuteľnosti, ktorý vysvetlí zmluvu a pomôže vám pochopiť vaše práva a povinnosti. Možno budete chcieť vyjednať niektoré body pred podpisom alebo sa vyhnúť obchodu, ak to nie je pre vás dosť priaznivé.
• Preskúmajte zmluvu. Uistite sa, že rozumiete:
• termíny (čo je splatné, keď)
• opčný poplatok a splátky nájomného - a koľko z nich sa vzťahuje na kúpnu cenu
• ako sa určuje kúpna cena
• ako uplatniť svoju možnosť nákupu (napríklad predajca môže od vás požadovať, aby ste vopred písomne ​​oznámili svoj úmysel kúpiť),
• či sú povolené domáce zvieratá
• ktorý je zodpovedný za údržbu, poplatky majiteľov domov, dane z majetku a podobne.
• Preskúmajte domov. Objednajte si nezávislé ocenenie, získajte majetkovú kontrolu, uistite sa, že majetkové dane sú aktuálne a zabezpečte, aby na majetku neboli žiadne záložné práva.
• Preskúmajte predajcu. Skontrolujte úverovú správu predajcu, aby ste našli príznaky finančných problémov, a získajte správu o titule, aby ste zistili, ako dlho predávajúci vlastnil nehnuteľnosť - čím dlhšie vlastnili a čím väčšie imanie, tým lepšie.
• Opakovaná kontrola. Za akých podmienok by ste stratili možnosť kúpiť nehnuteľnosť? V prípade niektorých zmlúv strácate toto právo, ak meškáte iba s jednou splátkou nájomného, ​​alebo ak predajcovi písomne ​​neoznámite svoj úmysel kúpiť.

Spodný riadok

Zmluva o prenájme nehnuteľností umožňuje, aby sa budúci kupujúci domov mohli okamžite presťahovať do domu, s niekoľkými rokmi pracovať na zlepšení svojich kreditných skóre a / alebo úspory na akontácii skôr, ako sa pokúsia získať hypotéku. Musia byť samozrejme splnené určité podmienky v súlade s dohodou o prenájme. Aj keď realitný agent s týmto procesom asistuje, je nevyhnutné poradiť sa s kvalifikovaným právnikom, ktorý môže vyjasniť zmluvu a vaše práva skôr, ako niečo podpíšete.