Vlastná reverzná hypotéka
Vlastná reverzná hypotéka je pôžička, ktorá umožňuje majiteľom domov získať kapitál vo svojich domovoch prostredníctvom súkromnej spoločnosti. Vlastné reverzné hypotéky nie sú široko dostupné a tvoria malé percento z trhu reverzných hypoték. Hypotekárne úvery na prevod vlastného kapitálu (HECM), ktoré sú poistené a prísne regulované federálnou vládou, tvoria podstatnú časť trhu s reverznými hypotékami.
01:36Reverzná hypotéka
BREAKING DOWN Proprietary Reverse Hypotéka
Vlastné reverzné hypotéky umožňujú poskytovateľom pôžičiek stanoviť si vlastné podmienky, pretože tieto hypotéky nie sú federálne poistené. Jednou z najdôležitejších podmienok je výška úveru. Zatiaľ čo HECM sú od januára 2018 obmedzené na nižšiu z odhadovanej hodnoty domu alebo na 679 650 $, vlastní reverzné hypotéky sú obmedzené iba na mieru rizika, ktorú je veriteľ ochotný prevziať. Táto suma bude stále vychádzať z ocenenej hodnoty domácnosti, ale môže byť v miliónoch. Z tohto dôvodu sa proprietárne reverzné hypotéky niekedy nazývajú reverznými hypotékami typu jumbo a primárne sa zameriavajú na seniorov, ktorých domovy sú v hodnote vyššej, ako je štátny limit.
Pretože vlastné reverzné hypotéky nie sú federálne poistené, nemajú vopred ani mesačné poistné za hypotéku. Kým majiteľ domu nemusí platiť za reverznú hypotéku, kým nie je splatný, mesačné poistné znižuje sumu, ktorú si môže majiteľ domu požičať.
Výhody a nevýhody vlastníckej reverznej hypotéky
Mohlo by sa zdať, že proprietárna reverzná hypotéka by bola lepšia ako HECM, ale veritelia môžu účtovať vyššie úrokové sadzby a požičiavať menej v pomere k hodnote domácnosti, aby nahradili nedostatok hypotekárneho poistenia.
Ak uvažujete o vlastníckej reverznej hypotéke, nemali by ste porovnávať iba úrokové sadzby a poplatky od niekoľkých proprietárnych hypotekárnych veriteľov; mali by ste tieto citácie porovnať s niekoľkými úvodzovkami HECM, aby ste zistili, ktorá možnosť vám dáva najlepšiu ponuku. Váš vek a ako ďaleko nad HECM obmedzuje hodnotu vášho domova je vplyv, ktorý z nich bude tiež lepší obchod. Zvážte aj alternatívy, ako sú pôžičky na vlastný kapitál a úverové linky.
Na rozdiel od jednoúčelovej reverznej hypotéky sa výnosy z proprietárnej reverznej hypotéky môžu použiť na čokoľvek, vrátane vyplatenia existujúcej hypotéky majiteľa domu na uvoľnenie mesačného cash flow. A na rozdiel od HECM, proprietárne reverzné hypotéky neobmedzujú množstvo výnosov, ktoré môžu dlžníci získať v prvom roku obdobia reverznej hypotéky. Namiesto toho môžu dlžníci zvyčajne získať všetky pôžičky, ktoré boli poskytnuté vopred, hoci iná možnosť predstavuje úverový rámec.
Tieto pôžičky tiež nevyžadujú od dlžníkov, aby sa poradili s hypotékami skôr, ako ich vyberú. Poradenstvo je však lacné a môže byť stále dobrým nápadom. Môžu mať vlastnosti, ktoré iné reverzné hypotéky nemajú, napríklad ustanovenia o podiele na vlastnom imaní, ktoré sa tiež nazývajú ustanovenia o spoločnom zhodnotení. Vlastná reverzná hypotéka je vo všetkých smeroch najmenej obmedzujúcim z troch typov reverzných hypoték. Poplatky sú však menej prísne regulované ako poplatky HECM a vlastnícke pôžičky nemusia mať rovnakú nepožičkovú ochranu manželov, akú ponúkajú HECM.
Vlastné reverzné hypotéky zmizli po výbuchu bubliniek na bývaní a potom, keď sa ceny domov opäť zvýšili, boli opäť k dispozícii. Stále však nie sú také bežné ako HECM, pretože pre veriteľov nie je veľa sekundárneho trhu na predaj vlastných hypotekárnych úverov s reverzným účinkom. Neponúkajú ľahkú sekuritizáciu, ako sú bežné hypotéky, ktoré sa predávajú Fannie Mae a Freddie Mac, takže veritelia ponechávajú vlastné reverzné hypotéky vo svojich vlastných portfóliách alebo ich predávajú mimovládnym investorom.