Financovanie vlastníka
Financovanie vlastníkom je transakcia, pri ktorej predajca nehnuteľnosti financuje nákup priamo s osobou alebo subjektom, ktorý ho kupuje, buď úplne alebo čiastočne. Tento typ usporiadania môže byť výhodný pre predávajúceho aj kupujúceho, pretože vylučuje náklady sprostredkovateľa banky. Financovanie vlastníka však môže pre majiteľa znamenať oveľa väčšie riziko a zodpovednosť.
Ako funguje financovanie vlastníkom
Kupujúci by mohli mať veľký záujem o kúpu nehnuteľnosti, ale predávajúci sa nebude opierať o cenu požadovanú 350 000 dolárov. Kupujúci je ochotný zaplatiť túto sumu a môže znížiť o 20% - 70 000 dolárov, ktoré získal z predaja svojho predchádzajúceho domu. Musel by financovať 280 000 dolárov, ale môže dostať len povolenie na tradičnú hypotéku vo výške 250 000 dolárov.
Predajca by mohol súhlasiť s tým, aby mu požičal 30 000 dolárov na vyrovnanie rozdielu, alebo by mohla súhlasiť s financovaním celých 280 000 dolárov. V obidvoch prípadoch by kupujúci platil predávajúcemu mesačne istinu plus úrok z úveru.
Financovanie vlastníka je v mnohých prípadoch len na krátku dobu, kým kupujúci nie je schopný refinancovať platbu majiteľovi v plnej výške.
Výhody a nevýhody financovania vlastníka
Financovanie vlastníka je najbežnejšie na trhu kupujúceho. Majiteľ zvyčajne nájde kupujúceho rýchlejšie a urýchli transakciu ponúknutím financovania, vyžaduje si však, aby predávajúci prevzal riziko platobnej neschopnosti kupujúceho.
Predajca môže požadovať vyššiu akontáciu, ktorú by hypotekárny veriteľ kompenzoval za riziko. V prípade tradičných hypotekárnych veriteľov sa zálohy môžu pohybovať od 3% do 20%, v závislosti od typu úveru. Zálohové platby môžu byť pri transakciách financovaných vlastníkmi 20% alebo viac.
Tieto transakcie môžu ponúknuť predajcovi mesačný peňažný tok, ktorý poskytuje lepšiu návratnosť ako investície s pevným výnosom.
Kupujúci majú zvyčajne najväčšiu výhodu v transakcii financovanej vlastníkom. Celkové podmienky financovania sú zvyčajne oveľa obchodovateľnejšie a kupujúci šetrí body, ktoré banka posudzuje, a náklady na zatváranie, keď realizuje platby priamo predávajúcemu.
Kľúčové jedlá
- Financovanie vlastníka sa niekedy označuje ako „kreatívne financovanie“ alebo „financovanie predávajúcim“. Zvyčajne sa zverejňuje v reklame na nehnuteľnosť, keď je financovanie vlastníkom opciou.
- Financovanie vlastníka si vyžaduje, aby predávajúci prevzal riziko zlyhania kupujúceho, ale vlastníci sú často ochotnejší rokovať ako tradiční veritelia.
- Financovanie vlastníka môže poskytnúť predávajúcemu dodatočný príjem vo forme úrokov a môže rýchlejšie presúvať nehnuteľnosť na trhu kupujúceho.
Požiadavky na financovanie vlastníkom
Dohoda o financovaní vlastníka by sa mala uľahčiť prostredníctvom zmenky. V zmluve sa uvedú podmienky vyrovnania vrátane úrokovej sadzby, splátkového kalendára a dôsledkov zlyhania. Vlastník si spravidla ponecháva vlastnícke právo k nehnuteľnosti, až kým sa neuskutočnia všetky platby, aby sa ochránil pred zlyhaním.
Niektoré transakcie typu „do-it-yourself“ môže vlastník úplne spravovať, ale zvyčajne sa odporúča, aby ste sa ubezpečili, že sú pokryté všetky základne, pomoc právneho zástupcu. Platenie za vyhľadávanie titulov môže byť tiež prospešné na preukázanie toho, že majiteľ / predávajúci je v skutočnosti schopný predať nehnuteľnosť a že môže nakoniec uvoľniť vlastnícke právo výmenou za financovanie určitej časti alebo celého obchodu. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Výhody a nevýhody financovania vlastníkmi“).