Ako fungujú hypotekárne hypotéky?
Ak chcete mesačnú splátku hypotéky, ktorá je nižšia ako suma, ktorú môžete získať pri pôžičke s pevnou úrokovou sadzbou, môže vás lákať hypotéka len na úroky. Ak na začiatku vašej výpožičnej lehoty nevykonáte platby istiny niekoľko rokov, budete mať lepší mesačný cash flow.
Čo sa však stane, keď vyprší úrokové obdobie? Kto ponúka tieto pôžičky? A kedy to dáva zmysel? Tu je krátky sprievodca týmto typom hypotéky.
Ako sú štruktúrované hypotekárne hypotéky
Najzákladnejšia hypotekárna hypotéka je hypotéka, v ktorej platíte úroky iba za prvých niekoľko rokov - zvyčajne päť alebo desať - a po uplynutí tohto obdobia začnete platiť istinu aj úrok. Ak chcete platiť splátky istiny počas obdobia, ktoré je len na úročenie, môžete, ale to nie je požiadavka na pôžičku.
Zvyčajne uvidíte iba úročené pôžičky štruktúrované ako hypotéky s nastaviteľnou úrokovou mierou 3/1, 5/1, 7/1 alebo 10/1. Veritelia tvrdia, že výber 7/1 a 10/1 je u dlžníkov najobľúbenejší. Obdobie len pre úroky sa vo všeobecnosti rovná obdobiu s pevnou úrokovou sadzbou pre pôžičky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou. To znamená, že ak máte napríklad 10/1 ARM, platili by ste úrok iba za prvých desať rokov.
Pri ARM zameranom len na úroky sa úroková sadzba po skončení úvodného obdobia upraví raz ročne (odtiaľ pochádza „1“) na základe referenčnej úrokovej sadzby, ako je LIBOR plus marža určená veriteľom. Referenčná sadzba sa mení s tým, ako sa trh mení, ale marža je vopred určená v čase, keď si požičiavate.
Limity sadzieb limitujú zmeny úrokových sadzieb. Platí to pre všetky ARM, nielen pre ARM založené iba na záujmoch. Počiatočný strop úrokovej sadzby na 3/1 ARM a 5/1 ARMS sú zvyčajne dva, hovorí Casey Fleming, úverový referent v spoločnosti C2 Financial Corp v San Diegu a autor knihy The The Loan Guide: Ako získať najlepšiu možnú hypotéku. To znamená, že ak je vaša počiatočná úroková sadzba tri percentá, potom, ako sa úrokové obdobie končí v štvrtom alebo šiestom roku, vaša nová úroková sadzba nebude vyššia ako päť percent. V prípade 7/1 ARM a 10/1 ARM je počiatočná maximálna sadzba zvyčajne päť.
Potom je zvýšenie sadzieb zvyčajne obmedzené na dve percentá ročne, bez ohľadu na to, aké bolo počiatočné obdobie ARM. Celoživotné limity sú takmer vždy o päť percent vyššie ako počiatočná úroková sadzba úveru, tvrdí Fleming. Ak je vaša počiatočná sadzba tri percentá, môže sa zvýšiť na päť percent v roku osem, sedem percent v deviatom roku a maximum na osem percent v desiatom roku.
Akonáhle sa úrokové obdobie končí, budete musieť začať splácať istinu počas zostávajúcej doby pôžičky - v plnom amortizovanom základe, veriteľmi. Dnešné úročené pôžičky nemajú platby balónom; zvyčajne nie sú podľa zákona povolené, tvrdí Fleming. Ak je celé obdobie 7/1 ARM 30 rokov a úrokové obdobie iba sedem rokov, v ôsmom roku bude vaša mesačná platba prepočítaná na základe dvoch vecí: po prvé, novej úrokovej sadzby a po druhé, splatenie istiny za zvyšných 23 rokov.
Úrokové pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou
Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou nie sú také bežné. V prípade 30-ročného úveru s pevnou úrokovou sadzbou môžete platiť úrok iba za desať rokov a potom zvyšných 20 rokov platiť úroky a istinu. Za predpokladu, že počas týchto prvých desiatich rokov nevložíte nič na príkazcu, vaša mesačná platba by v roku 11 podstatne skákala nielen preto, že by ste začali splácať istinu, ale pretože by ste splácali istinu iba za 20 rokov namiesto 30 rokov. Keďže nesplatíte istinu počas obdobia, v ktorom je úrok iba viazaný, keď sa sadzba obnoví, vaša nová platba úrokov sa zakladá na celej výške úveru. Úver vo výške 100 000 dolárov s 3, 5% úrokovou sadzbou by počas prvých desiatich rokov stál len 291, 67 dolárov mesačne, ale počas zostávajúcich 20 rokov (takmer dvojnásobok) 579, 96 dolárov mesačne.
V priebehu 30 rokov by vás stála pôžička vo výške 100 000 dolárov, ktorá by vás stála 174 190 190, 80 dolárov - počítané ako (platby 291, 67 x 120 dolárov) + (platby 579, 96 x 240 dolárov). Ak by ste si vzali 30-ročný úver s pevnou úrokovou sadzbou pri rovnakej 3, 5-percentnej úrokovej sadzbe (ako je uvedené vyššie), vaše celkové náklady za 30 rokov by boli 161 656, 09 dolárov. To je o 12 534, 71 dolárov viac úrokov z pôžičky iba na úroky a ďalšie úrokové náklady sú dôvodom, prečo nechcete ponechať pôžičku iba na úroky počas celého jej trvania. Vaše skutočné úrokové náklady však budú nižšie, ak odpočítate daň z hypotekárnych úrokov.
Sú tieto typy pôžičiek dostupné?
Keďže toľko dlžníkov malo počas bublinových rokov problémy s pôžičkami iba na úroky, banky váhajú s poskytovaním tohto produktu dnes, hovorí Yael Ishakis, viceprezident spoločnosti FM Home Loans v Brooklyne v štáte NY a autor knihy „Kompletný sprievodca nákupom“. domov."
Fleming tvrdí, že najčastejšie sú jumbo pôžičky s variabilnou úrokovou sadzbou s pevnou dobou splatnosti päť, sedem alebo desať rokov. Jumbo pôžička je typom nespĺňajúcej pôžičky. Na rozdiel od pôžičiek, ktoré nespĺňajú požiadavky, nie sú nesplnené pôžičky zvyčajne určené na predaj spoločnostiam sponzorovaným vládou, Fannie Mae a Freddie Mac - najväčší nákupcovia hypotekárnych úverov spĺňajúcich podmienky a dôvod, prečo sú pôžičky, ktoré poskytujú pôžičky, tak široko dostupné.
Keď Fannie a Freddie nakupujú pôžičky od hypotekárnych veriteľov, poskytujú veriteľom viac peňazí na vydanie ďalších pôžičiek. Nesúladné úvery, ako sú úročené pôžičky, majú obmedzený sekundárny hypotekárny trh, takže je ťažšie nájsť investora, ktorý ich chce kúpiť. Viac veriteľov sa spolieha na tieto pôžičky a obsluhuje ich interne, čo znamená, že majú menej peňazí na ďalšie pôžičky. Úrokové pôžičky preto nie sú také dostupné. Aj keď pôžička iba na úroky nie sú pôžičkami typu jumbo, stále sa považujú za nespĺňajúce požiadavky.
Pretože úročené pôžičky nie sú dostupné tak široko ako napríklad 30-ročné pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou, „najlepším spôsobom, ako nájsť dobrého veriteľa poskytujúceho iba úroky, je prostredníctvom seriózneho brokera s dobrou sieťou, pretože to bude trvať seriózne nakupovanie s cieľom nájsť a porovnať ponuky, “hovorí Fleming.
Porovnanie nákladov
„Zvýšenie úrokovej sadzby pre funkciu určenú iba pre úroky sa líši v závislosti od veriteľa a dňa, ale zistíte, že pri úrokovej sadzbe zaplatíte najmenej 0, 25%, “ hovorí Fleming.
Podobne Whitney Fite, prezident spoločnosti Angel Oak Home Loans v Atlante, tvrdí, že úroková sadzba hypotéky iba na úrok je približne 0, 125 až 0, 375 percenta vyššia ako úroková sadzba pre amortizovanú pôžičku s fixnou úrokovou sadzbou alebo ARM, v závislosti od konkrétnych údajov.
Takto vyzerajú vaše mesačné platby s pôžičkou iba na úroky vo výške 100 000 dolárov v porovnaní s pôžičkou s pevnou úrokovou sadzbou alebo ARM s úplnou amortizáciou, z ktorých každá je typická pre tento typ pôžičky:
- 7-ročný ARM zameraný iba na úroky, 3, 125 percenta: mesačná platba 260, 42 dolárov
- 30-ročná konvenčná pôžička s pevnou úrokovou sadzbou (nie iba úroky), 3, 625%: mesačná platba 456, 05 dolárov
- 7-ročná, plne amortizujúca ARM (30-ročná amortizácia), 2, 875 percenta: 414, 89 dolárov mesačná platba
Pri týchto úrokových sadzbách v krátkodobom horizonte bude stáť iba úroková sadzba ARM 195, 63 dolárov mesačne za 100 000 dolárov požičaných na prvých sedem rokov v porovnaní s 30-ročnou pôžičkou s pevnou úrokovou sadzbou a 154, 47 dolárov menej za mesiac v porovnaní s plnou amortizáciou 7/1 ARM.
Nie je možné vypočítať skutočné náklady na životnosť úveru s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, keď ho vyberiete, pretože nemôžete vopred vedieť, čo sa úroková sadzba každý rok obnoví. Fleming tiež tvrdí, že neexistuje spôsob, ako pokryť náklady, hoci z vašej zmluvy môžete určiť strop úrokovej sadzby počas celého života a spodnú hranicu. To vám umožní vypočítať minimálne a maximálne náklady na celú dobu životnosti a vedieť, že vaše skutočné náklady sa niekde medzi nimi znížia. "Bolo by to však obrovské množstvo, " hovorí Fleming.
Spodný riadok
Hypotéky zamerané iba na úroky môžu byť náročné pochopiť a vaše platby sa po ukončení obdobia iba na úroky podstatne zvýšia. Ak je vaša pôžička iba na úroky ARM, vaše platby sa zvýšia ešte viac, ak sa úrokové sadzby zvýšia, čo je v dnešnom prostredí nízkych sadzieb bezpečná stávka. Tieto pôžičky sú najlepšie pre sofistikovaných dlžníkov, ktorí plne rozumejú tomu, ako fungujú a aké riziká riskujú.