Ako hodnotiť dôveryhodnosť investícií do nehnuteľností (REIT)

Investori, ktorí sa snažia odhadnúť hodnotu dôvery v investovanie do nehnuteľností (REIT), zistia, že sa neuplatňujú tradičné ukazovatele, ako napríklad zisk na akciu (EPS) a cena na zisk (P / E). V tomto článku budeme diskutovať spoľahlivejšiu metódu odhadu hodnoty REIT.

Preskúmanie finančných prostriedkov z operácií (FFO)

Začnime tým, že sa pozrieme na súhrnný výkaz ziskov a strát od XYZ Residential (XYZ), fiktívneho rezidenčného REIT.

Od roku 2017 do roku 2018 čistý zisk XYZ Residential, alebo „spodný riadok“, vzrástol takmer o 30% (+ 122 534 USD na 543 847 USD). Tieto čísla čistého príjmu však zahŕňajú odpisy, ktoré sú významnými riadkovými položkami. Pre väčšinu podnikov je odpis prijateľný bezhotovostný poplatok, ktorý prideľuje náklady na investíciu uskutočnenú v predchádzajúcom období. Nehnuteľnosti sa však líšia od väčšiny investícií do stálych zariadení alebo zariadení, pretože majetok zriedka stráca hodnotu a často sa oceňuje. Čistý príjem, opatrenie znížené o odpisy, je preto horšou mierou výkonnosti. V dôsledku toho má zmysel posudzovať REIT podľa fondov z operácií (FFO), čo vylučuje odpisy. (Základné informácie o investovaní do REIT nájdete v časti Spôsob REIT.)

Od spoločností sa vyžaduje, aby zladili FFO, ktoré je uvedené v poznámkach pod čiarou, spolu s čistým príjmom. Všeobecný výpočet spočíva v pripočítaní odpisov späť k čistému príjmu a odpočítaní ziskov z predaja majetku, ktorý je možné odpisovať. Tieto zisky odpočítame za predpokladu, že sa neopakujú, a preto neprispievame k udržateľnej kapacite vyplácania dividend REIT. Zosúladenie čistého príjmu s FFO (s malými položkami odstránenými z dôvodu prehľadnosti) v rokoch 2017 a 2018 je stanovené takto:

Je zrejmé, že po odpočítaní odpisov a odčítaní ziskov z majetku sa finančné prostriedky z operácií (FFO) v roku 2017 pohybujú okolo 838 390 dolárov a v roku 2018 takmer 758 000 dolárov.

FFO sa musí vykazovať, ale obsahuje slabinu: neodpočítava sa od kapitálových výdavkov potrebných na udržanie existujúceho portfólia nehnuteľností. Je potrebné zachovať vlastníctvo nehnuteľností akcionárov, napríklad maľovanie bytov, takže FFO nie je celkom skutočný zvyškový peňažný tok, ktorý zostane po všetkých výdavkoch a výdavkoch.

Profesionálni analytici preto na odhad hodnoty REIT používajú opatrenie nazývané „upravené prostriedky z operácií“ (AFFO). Hoci sa FFO bežne používa, odborníci sa zameriavajú na AFFO z dvoch dôvodov. Po prvé, ide o presnejšie opatrenie zvyškových peňažných tokov, ktoré majú akcionári k dispozícii, a teda o lepšie „základné číslo“ na odhadovanie hodnoty. Po druhé, je to skutočný zvyškový peňažný tok a lepší prediktor budúcej schopnosti REIT vyplácať dividendy.

AFFO nemá jednotnú definíciu, ale väčšina výpočtov odpočíta kapitálové výdavky, ako je uvedené vyššie. V prípade rezidencie XYZ sa od FFO odpočíta takmer 182 000 dolárov, aby sa získala AFFO za rok 2018. Toto číslo sa zvyčajne nachádza na výpise o peňažných tokoch spoločnosti REIT. Používa sa ako odhad hotovosti potrebnej na údržbu existujúcich nehnuteľností, hoci podrobný prehľad konkrétnych nehnuteľností by mohol priniesť presnejšie informácie.

Tradičné ukazovatele, ako napríklad zisk na akciu, EPS a P / E, nie sú pri odhade hodnoty REIT spoľahlivé.

Skúmanie rastu FFO a / alebo AFFO

Hodnotu REIT môžeme odhadnúť s väčšou presnosťou, keď máme k dispozícii FFO a AFFO a hľadajú očakávaný rast v jednej alebo oboch metrikách. Vyžaduje si to dôkladný pohľad na základné vyhliadky REIT a jeho sektora. Špecifiká hodnotenia perspektív rastu spoločnosti REIT presahujú rámec tohto článku, ale je tu niekoľko zdrojov, ktoré je potrebné zvážiť:

• perspektíva zvýšenia nájomného
• vyhliadky na zlepšenie / udržanie obsadenosti
• plány na modernizáciu / rozšírenie nehnuteľností (populárna a úspešná taktika spočíva v získaní nehnuteľností nižšej kategórie a ich modernizácii s cieľom prilákať nájomcov vyššej kvality; lepší nájomníci vedú k vyššej obsadenosti (menej vysťahovaní) a vyššiemu nájomnému)
• vyhliadky na externý rast (mnoho REITov podporuje rast FFO akvizíciou, ale je ľahšie povedané, ako urobené, pretože REIT musí distribuovať väčšinu svojich ziskov a zvyčajne nevlastní veľkú hotovosť; mnoho REITov však úspešne prerezáva svoje portfóliá a predáva nevyhovujúce vlastnosti financovanie nákupu podhodnotených nehnuteľností)

Použitie viacerých na FFO / AFFO

Celkový výnos REIT pochádza z dvoch zdrojov: vyplatené dividendy a zhodnotenie ceny. Očakávané zhodnotenie ceny možno rozdeliť na dve ďalšie zložky: rast FFO / AFFO a expanzia ceny na FFO alebo cena na AFFO násobok.

Pozrime sa na násobky pre XYZ. Všimnite si, že ukazujeme cenu vydelenú FFO, čo v skutočnosti predstavuje trhová kapitalizácia vydelená FFO. Trhová kapitalizácia XYZ (počet akcií vynásobený cenou za akciu) v tomto príklade je približne 8 miliárd dolárov.

Ako interpretujeme tieto násobky, okrem priameho porovnania s rovesníkmi v priemysle ">

Okrem vyplácania dividend sa cenové zhodnotenie člení na dva zdroje: rast FFO / AFFO a / alebo expanzia násobku ocenenia (pomer ceny k FFO alebo pomer ceny k AFFO). Mali by sme zvážiť obidva zdroje spoločne pri pohľade na REIT s priaznivými vyhliadkami na rast FFO. Napríklad, ak FFO rastie na 10% a násobok 10, 55x sa zachová, cena porastie o 10%. Ak sa však násobok rozšíri približne o 5% až 11x, zhodnotenie ceny bude približne 15% (10% nárast FFO + 5% viacnásobné rozšírenie).

Užitočné cvičenie trvá vzájomné pôsobenie násobku cena-AFFO, tj 1 ÷ [Cena / AFFO] = AFFO / Cena . To sa rovná približne 7, 2% ( 575, 7 ÷ 8 000 dolárov ) v prípade XYZ Residential a nazýva sa „výnos AFFO“. Na vyhodnotenie ceny REIT potom môžeme porovnať výnos AFFO s:

1. miera trhovej kapitalizácie alebo „maximálna miera“,

2. náš odhad rastu spoločnosti REIT vo FFO / AFFO.

Horná hranica je všeobecné číslo, ktoré hovorí investorom, koľko trh v súčasnosti platí za nehnuteľnosti. Napríklad 8% znamená, že investori vo všeobecnosti platia približne 12, 5-násobok ( 1 - 8% ) čistého prevádzkového príjmu (NOI) každého nehnuteľného majetku.

Predpokladajme, že trhová miera je okolo 7% a naše očakávania rastu pre FFO / AFFO spoločnosti XYZ sú opojné 5%. Pri vypočítanom výnose AFFO vo výške 7, 2% pravdepodobne hľadáme dobrú investíciu, pretože naša cena je primeraná v porovnaní s trhovou kapitalizáciou (je dokonca o niečo vyššia, čo je lepšia). Rast, ktorý očakávame, by sa mal nakoniec premietnuť aj do vyšších dividend a ceny. V skutočnosti, ak by všetci ostatní investori súhlasili s naším hodnotením, cena spoločnosti XYZ by bola oveľa vyššia, pretože na zahrnutie týchto očakávaní rastu by bolo potrebné vyšší násobok.

Spodný riadok

Vyhodnotenie REIT vytvára väčšiu prehľadnosť pri pohľade na finančné prostriedky z operácií (FFO) a nie na čistý príjem. Potenciálni investori by tiež mali počítať upravené prostriedky z operácií (AFFO), ktoré odpočítajú pravdepodobné výdavky potrebné na údržbu portfólia nehnuteľností. AFFO poskytuje vynikajúci nástroj na meranie schopnosti spoločnosti REIT vyplácať dividendy a perspektívy rastu.