Ekonomika nákupu domu na pláži: Prečítajte si pred nákupom

Kúpa domu na pláži môže priniesť vynikajúcu návratnosť investícií, spoľahlivý tok príjmov a prístup k príjemnému miestu pre dovolenku. Mnoho investorov na plážových domoch kupuje domy, ktoré si následne prenajímajú v čase vrcholnej turistiky. Majiteľ plážového domu na Floride by mohol svoj dom sprístupniť na prenájom od októbra do marca, keď obyvatelia chladnejších štátov túžia po slnečnom žiarení. Mnohí investori v plážovom dome tvrdia, že ich príjem z prenájmu za toto obdobie pokrýva ich výdavky na celý rok - čo im umožňuje efektívne bývať v dome v mimosezónovej sezóne zadarmo.

Kľúčové jedlá

• Spravované právo, prenájom vášho plážového domu vám môže dovoliť bývať v dome zadarmo počas sezóny s najvyššou úrovňou.
• Očakávať, že zaplatíte viac za dom aj za poistenie (vrátane povodňového poistenia).
• Mnoho plážových miest má vysoké dane.
• Reklama na prenájom a správa prenajímateľného domu znamená ďalšie účty - a pravdepodobne budete nakoniec potrebovať drahých správcov nehnuteľností.

Ale predtým, ako sa rozhodnete prepadnúť plážový dom, je dôležité pochopiť príslušnú ekonómiu vrátane vysokých nákladov na prijaté úvery a pôžičky, nadmerných poistných sadzieb a vysokých účtov, ako aj všeobecných bolestí pri správe majetku.

Náklady na nehnuteľnosti a pôžičky

Vlastnosti plážového domu sú podstatne drahšie ako podobné domy nachádzajúce sa vo vnútrozemí. V meste Delray Beach, Florida, priemerná cena za dom v roku 2019 bola podľa Zillow 299 900 dolárov. Zvyčajne sú hypotekárne úrokové sadzby pre rekreačné objekty vyššie ako pre primárne domy. To môže výrazne zmeniť váš konečný výsledok. Napríklad splátka istiny a úrokov z 30-ročnej hypotéky vo výške 1 milión dolárov s úrokovou sadzbou 4% dosahuje 4 774 dolárov mesačne. Rovnaká hypotéka pri úrokovej sadzbe 5% stojí istinu a úroky 5 368 dolárov mesačne. Tento rozdiel 600 dolárov za mesiac sa môže rýchlo spočítať.

Poistné sadzby

Poistenie majiteľa domu na vašom plážovom dome bude pravdepodobne niekoľkonásobne drahšie ako poistenie vášho primárneho domu, najmä v dôsledku často povinného povodňového poistenia, ktoré sa v posledných rokoch zvýšilo, najmä na východnom pobreží, ktoré stále viac trpí. rozsiahle poškodenie hurikánom.

Ročné poistné vo výške 10 000 dolárov alebo viac za povodňové poistenie nie je neobvyklé pre domy na pláži na Floride. Štáty východného pobrežia, ako napríklad Severná Karolína, velia primeranejším cenám poistného. Aj keď sú náklady na poistenie v Kalifornii zvyčajne nižšie ako ceny na východnom pobreží, úspory sú vo všeobecnosti vyvážené vyššími cenami nehnuteľností.

bankovky

Prenájom domu na pláži zahŕňa náklady nad rámec hypotéky, inžinierskych sietí a káblov. Jednak je pravdepodobné, že váš daňový zákon bude statný, vzhľadom na vysokú hodnotu mnohých plážových domov. A ak je váš plážový dom majetkom s príjmom, musíte za marketing a reklamu zvyčajne platiť a často musíte vymieňať peniaze, aby ste najali ľudí, aby vám predviedli svoj majetok. Ak máte smolu, možno budete musieť znášať právne náklady spojené so spormi nájomcov.

Správa nehnuteľností

Správa nehnuteľností zahŕňa oveľa viac než len podpísanie nájomných zmlúv a výber šekov na nájomné. Ak sa niečo pokazí, napríklad jednotka HVAC alebo chladnička, ste plne zodpovední za opravy. Záhradníctvo, maľovanie, údržba striech a ochrana proti škodcom predstavujú len niekoľko ďalších úloh, ktoré spadajú do kompetencie majiteľa rodinného domu.

Ak nie ste investorom nehnuteľností na plný úväzok, pravdepodobne nebudete mať šírku pásma na to, aby ste si tieto zodpovednosti mohli preštudovať. Preto budete chcieť zamestnať správcu nehnuteľností na plný úväzok, aby ste zvládli každodenné úlohy, uvádzali svoj dom na pláž počas turistickej sezóny, vykonávali dohody o prenájme a vysťahovali opustených nájomcov. Dobrý správca nehnuteľností však nie je lacný. V závislosti od rozsahu služieb účtuje väčšina správcov nehnuteľností 6% až 12% inkasovaného nájomného, ​​ktoré môže rýchlo zožrať na vaše ziskové rozpätie.