Porovnávacia analýza trhu
Porovnávacia analýza trhu je skúmaním cien, za ktoré sa nedávno predali podobné vlastnosti v tej istej oblasti. Realitní agenti vykonajú porovnávaciu analýzu trhu pre svojich klientov, aby im pomohli určiť cenu, ktorú je potrebné uviesť pri predaji domu, alebo cenu, ktorú ponúkajú pri kúpe domu. Pretože nie sú rovnaké dve vlastnosti, agenti upravujú rozdiely medzi predanými nehnuteľnosťami a vlastnosťami, ktoré sa chystajú kúpiť alebo uviesť na zozname, aby sa určila spravodlivá ponuka alebo predajná cena. Porovnávacia analýza trhu je v podstate menej sofistikovanou verziou formálneho profesionálneho hodnotenia.
Pochopenie porovnávacej analýzy trhu
Porovnateľná analýza trhu môže zahŕňať aj aktuálne kótované nehnuteľnosti, najmä ak sa nedávno podobné vlastnosti neuskutočnili. Uvádzané ceny však naznačujú len to, čo predajca dúfa, že nehnuteľnosť získa, a nemusia nevyhnutne odrážať, čo to vlastne stojí za to.
Aj keď porovnávacia analýza trhu nie je oficiálnym hodnotením, realitný agent používa veľa podobných postupov a metód, ktoré by odhadca použil na dosiahnutie primeranej hodnoty nehnuteľnosti. Ak je dom alebo nehnuteľnosť taká charakteristická a / alebo jedinečná, ak nenájdu porovnateľné nehnuteľnosti, môže byť v najlepšom záujme vlastníka najať si formálneho znalca na ocenenie nehnuteľnosti.
Príklad porovnávacej analýzy trhu
Zoberme si pár, ktorý uvažuje o tom, že ponúkne rodinný dom so 4 spálňami, tromi kúpeľňami a rozlohou 2 100 štvorcových stôp na štvrť hektári pôdy. Dom je uvedený na predaj za 300 000 dolárov. Realitná kancelária páru vykonáva porovnávaciu analýzu trhu a vyhľadá tri podobné nehnuteľnosti, ktoré sa nedávno predali v tej istej podoblasti:
- Prvý je vo všetkých ohľadoch identický s majetkom subjektu s tým rozdielom, že sa nachádza na frekventovanej ceste; nedávno sa predal za 275 000 dolárov.
- Druhá má štyri spálne, tri kúpeľne a nachádza sa na štvrť hektári pôdy, ale má rozlohu 2 400 štvorcových stôp, pretože obsahuje aj verandu s tienením; predala sa za 315 000 dolárov.
- Tretia má štyri spálne, nachádza sa na štvrť hektare pôdy a má rozlohu 2 100 štvorcových stôp, ale má iba dve kúpeľne, ktoré sú zastarané; predala sa za 265 000 dolárov.
Uvádzame typické kroky, ktoré môže realitný agent vykonať po dokončení porovnávacej analýzy trhu:
1. Posúdiť kvalitu susedstva
Prvým krokom je vyhodnotenie kvality okolitého okolia a existuje niekoľko dobrých online nástrojov, ktoré to uľahčujú ako kedykoľvek predtým.
Google Street View môže byť najlepším nástrojom na prieskum okolia. Tu je to, čo hľadáte:
- Pekné bloky verzus menej atraktívne bloky
- Blízkosť vybavenia, ako sú pláže, parky, školy, atď.
- Blízkosť nepríjemných miest, ako sú skládky odpadu, diaľnice, priemyselné zariadenia atď.
- Významné problémy s obmedzením odvolania
Obrázky Google však môžu byť zastarané, takže to nie je náhrada za jazdu v okolí.
2. Posúdte pôvodný zoznam, ak je k dispozícii
Starostlivo si prečítajte fotografie a popis, aby ste zhodnotili vek a stav domu, nedávne aktualizácie a možné problémy s predchádzajúcou marketingovou stratégiou.
3. Skontrolujte odhady hodnoty nehnuteľnosti
Odhad hodnoty nehnuteľnosti vám môže pomôcť vyhodnotiť pravdepodobnú trhovú hodnotu domu vášho klienta a dá vám východiskový bod pri výpočte ceny za štvorcový meter nehnuteľnosti. Tieto odhady však môžu byť nepresné a nezohľadňujú jedinečné aspekty miestneho trhu.
4. Vypracovať predbežný CMA
Vyskúšajte si hrubú predstavu o hodnote vášho domova vyhodnotením predaných zoznamov, zoznamov, ktorým vypršala platnosť, aktívnych zoznamov a čakajúcich výpisov v oblasti, ktoré sú porovnateľné z hľadiska funkcií, veľkosti a vybavenia s vašimi záznamami. Porovnateľné vlastnosti, ktoré by ste mali začleniť do svojho CMA, zahŕňajú:
- Domy, ktoré predali alebo ktorým vypršala platnosť, čakajú na vybavenie alebo boli uvedené na zoznam za posledných šesť mesiacov. Predané zoznamy vám presne povedia, aké podobné domy v tejto oblasti sa predali nedávno, a predstavujú primárny spôsob, ako posúdiť hodnotu vášho CMA. Zoznamy s vypršanou platnosťou vám povedia, že ceny, ktoré trh nie je ochotný znášať. Záznamy s neukončeným predajom vám môžu poskytnúť dobrú predstavu o tom, čo podobné domy práve predávajú. Aktuálne zoznamy vám povedia, aká je vaša konkurencia.
- Posudzujte domy s rovnakým počtom spální a kúpeľní. Počet spální a kúpeľní v dome je jedným z najdôležitejších kritérií pre ocenenie domu. Napríklad dvojspálňové domy sú vo všeobecnosti menej žiaduce ako domy s tromi alebo viacerými. Podobne aj domy s iba jednou kúpeľňou alebo bez hlavného kúpeľa majú často nižšiu hodnotu pri opätovnom predaji ako domy s väčším počtom.
- Vyhodnoťte domovy asi do 300 metrov štvorcových od vašich. S domom s rozlohou 2 000 štvorcových stôp sa pozrite na domy s rozlohou od 1700 do 2300 štvorcových stôp. Všeobecne platí, že viac spální sa rovná vyššej cene, ale štvorcový záber je takmer rovnako dôležitý.
- Posudzujte domy v rovnakom susedstve. Presne zistiť, v akom „susedstve“ je domov, môže byť ťažké, ak nejde o stenovú komunitu. Z tohto dôvodu je dôležité najskôr posúdiť okolie online.
- Hodnotenie domov v rovnakých alebo porovnateľných školských zónach. Školské obvody sú dôležité najmä vo väčších mestách, kde je v každej štvrti veľa škôl. Domy na jednej strane ulice môžu byť vo vynikajúcej školskej zóne, zatiaľ čo študenti, ktorí žijú v domoch na druhej strane, by mohli maturovať na školách nižšej kvality. Rozdiel, ktorý školy robia v domácej hodnote, môže byť veľmi významný.
- Vyhodnotiť domy s podobnou veľkosťou dávky. Všeobecne platí, že dom na 10 hektároch pôdy bude mať väčšiu cenu ako inak porovnateľný dom na jednom akri.
- Zhodnoťte domovy podobného veku. Úplne nové domy sa zvyčajne oceňujú vyššie ako staršie domy, ale niektoré staršie domy, najmä starožitné domy alebo moderné domy z polovice storočia, môžu vďaka svojej konštrukcii prikázať prémiu nad novou výstavbou.
- Vyhodnoťte domy s podobnými funkciami. Ak má napríklad dom bazén alebo je v uzavretej štvrti s klubovňou, skúste nájsť ďalšie zoznamy s podobnými funkciami. Podobne, ak je dom na pobreží, jeho porovnanie s inými prímorskými domami prinesie omnoho lepšie výsledky ako v porovnaní s domami pár blokov od vody.
5. Získajte priemernú cenu porovnateľných záznamov
Vezmite predajné ceny porovnateľných domov, ktoré ste si vybrali, a vydelte ich štvorcovým záberom, aby ste vypočítali cenu za štvorcový stopu pre každý porovnateľný domov. Potom nájdite priemernú cenu porovnateľných domov za štvorcový meter a vynásobte ju presným štvorcovým záberom domu, ktorý sa snažíte predať.
6. Posúďte domov osobne.
Na základe vášho prieskumu by ste mali mať predstavu o tom, čo doma stojí za to, takže by ste mali byť schopní odpovedať na všetky otázky týkajúce sa hodnoty nehnuteľnosti, ktorú má majiteľ domu pre vás. Pri prehliadke nehnuteľnosti zvážte také faktory, ako sú: stav, dodatky a upgrady, potrebné vylepšenia, exteriérové a krajinárske úpravy a ďalšie vybavenie. Skombinujte predbežné údaje z porovnateľných zoznamov s informáciami získanými počas návštevy a vytvorte komplexný CMA.