Upravené prostriedky z operácií - AFFO
Upravené finančné prostriedky z operácií (AFFO) sa vzťahujú na mieru finančnej výkonnosti, ktorá sa primárne používa pri analýze investičných fondov do nehnuteľností (REIT). AFFO REIT, hoci podlieha rôznym metódam výpočtu, sa vo všeobecnosti rovná fondom trustu z operácií (FFO) s úpravami vykonanými pre opakujúce sa kapitálové výdavky použité na udržanie kvality podkladových aktív REIT. Pri výpočte sa vychádza z úpravy GAAP priamej úhrady nájomného, nákladov na leasing a iných významných faktorov.
Pochopenie upravených finančných prostriedkov z operácií
Bez ohľadu na to, ako sa odborníci v priemysle rozhodnú vypočítať upravené finančné prostriedky z operácií (AFFO), považuje sa za presnejšie meranie zvyškových peňažných tokov pre akcionárov ako jednoduché FFO, pretože zohľadňuje zvýšenie nájomného a dodatočné náklady, ktoré vzniknú REIT. Poskytuje presnejšie základné číslo pri odhadovaní súčasných hodnôt a lepšiu predikciu budúcej schopnosti REIT vyplácať dividendy. Toto je opatrenie, ktoré nie je podľa GAAP.
Výpočet upravených finančných prostriedkov z operácií
Pred výpočtom AFFO musí analytik najskôr určiť finančné prostriedky REIT z operácií (FFO). FFO meria peňažný tok zo špecifikovaného zoznamu aktivít. FFO odráža dopad lízingovej a akvizičnej činnosti REIT, ako aj úrokové náklady. FFO zohľadňuje čistý príjem REIT vrátane amortizácie a odpisov, ale vylučuje kapitálové zisky z predaja nehnuteľností. Dôvody, prečo tieto zisky nie sú zahrnuté, sú to, že sú jednorazovými udalosťami a vo všeobecnosti nemajú dlhodobý vplyv na budúci potenciál výnosov REIT.
Vzorec pre FFO je:
FFO = čistý príjem + amortizácia + odpisy - kapitálové zisky z predaja nehnuteľností
Po určení FFO možno vypočítať AFFO. Vzorec pre AFFO je:
AFFO = FFO + zvýšenie nájomného - kapitálové výdavky - bežné náklady na údržbu
Príklad výpočtu AFFO
Ako príklad výpočtu AFFO predpokladajme toto: REIT mal čistý zisk 2 milióny dolárov za posledné vykazované obdobie. Počas tejto doby zarobila 400 000 dolárov z predaja jednej z jej nehnuteľností a pri predaji ďalšej z nehnuteľnosti stratila 100 000 dolárov. Uviedla amortizáciu 35 000 dolárov a odpisy 50 000 dolárov. Počas tohto obdobia čisté zvýšenie nájomného predstavovalo 40 000 dolárov; kapitálové výdavky boli 75 000 dolárov a bežná údržba 30 000 dolárov.
Na základe týchto informácií možno FFO vypočítať ako:
FFO = 2 000 000 + 35 000 $ + 50 000 $ - (400 000 - 100 000 USD) = 1 785 000 USD
Z toho sa AFFO vypočíta ako:
AFFO = FFO + 40 000 - 75 000 USD - 30 000 $ = 1 785 000 - 65 000 USD = 1 720 000 $
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.