4 veci, ktoré prenajímatelia nemôžu robiť
„Trh s nehnuteľnosťami na bývanie sa odskočil dobre.“
Vyhlasuje teda správu vydanú Spoločným strediskom pre štúdium bývania na Harvardskej univerzite. Skutočne: Od roku 2013, v poslednom roku, za ktorý sú k dispozícii údaje, nájomcovia zamestnávajú približne jednu z troch amerických domácností.
Pre spotrebiteľov sú nájomné pohodlnou alebo ekonomickou alternatívou vlastníctva domu. Pre majiteľov nehnuteľností sú nájomné skvelým spôsobom, ako dosiahnuť pasívny príjem. Keďže však jednáte o niečom takom životne dôležitom a intímnom, ako je domov človeka (aj keď je to dočasný), je dôležité, aby strany na oboch stranách nájmu pochopili svoje zákonné práva.
Zákony prenajímateľa obvykle spadajú do právomoci jednotlivých štátov. Mnohé štátne zákony sú však svojím rozsahom veľmi podobné, a to natoľko, že nájomcovia a prenajímatelia v USA by mali očakávať nasledujúce.
Čo je pre prenajímateľov zakázané
1. Prenajímatelia sa nemôžu bez predchádzajúceho upozornenia nalodiť do nájomného domu.
Aj keď im to technicky patrí, prenajímatelia sa nemôžu rozmarom len dostať na miesto nájomcu. Podľa mnohých štátnych zákonov musia poskytnúť najmenej 24 až 48 hodinovú výpovednú lehotu, ak chcú navštíviť svoj obývaný majetok. Patria sem typické dôvody, ktoré by prenajímateľ navštívil, ako napríklad oprava alebo ukážka nehnuteľnosti budúcim nájomcom.
Existujú dve výnimky: ak nastane mimoriadna udalosť (napríklad požiar alebo únik plynu) alebo ak má prenajímateľ dôvod veriť, že nájomca opustil nehnuteľnosť.
Nie všetky štáty majú špecifické zákony o vstupe prenajímateľa do kníh, ale nájomníci stále môžu byť schopní obmedziť návštevy prenajímateľa tým, že požiadajú o jeho nájom, zahŕňajú „zmluvu o pokojnom požitku.“ Pozri Porozumenie majetkovým listinám .
2. Prenajímatelia nemôžu nájomcov uzamknúť alebo zmraziť.
Prenajímateľ sa vo všeobecnosti stretáva s legálnym bojom do kopca, ak sa rozhodne pred ukončením nájomného vzťahu ukončiť nájomnú zmluvu alebo obsadiť nájomcu.
Áno, prenajímateľ môže vysťahovať nájomcu z mnohých dôvodov, musí však ísť cez riadne zákonné kanály a dať nájomcovi 30-dňovú výpoveď. Prenajímatelia, ktorí nájomcu náhle zamknú nájomcu z nehnuteľnosti, by mohli byť obťažovaní obvinením z previnenia a / alebo vlámania a môžu spadať pod definíciu odvetného vysťahovania.
Podobne by sa vypnutie verejných služieb mohlo považovať za zámerné vystavenie nájomcu nebezpečenstvu, najmä ak je miestne podnebie náchylné k extrémnemu teplu alebo chladu.
3. Prenajímatelia (zvyčajne) nemôžu účtovať viac, ako umožňuje zmluva.
Po podpísaní dlhodobého nájmu (právne záväzná zmluva) existuje len veľmi málo okolností, za ktorých môže prenajímateľ zvýšiť nájomné. Podmienky je možné zmeniť iba vtedy, ak zvýšenie spĺňa vopred definované kritériá v samotnom prenájme.
Medzi tieto kritériá môže patriť nový nájomca, ktorý sa pripojí k domácnosti; kúpa domáceho maznáčika; alebo ak prenajímateľ výrazne prerobí časť nehnuteľnosti.
Prenajímatelia môžu tiež zvýšiť nájomné, ak sa nehnuteľnosť nachádza v meste s vyhláškami na reguláciu nájomného alebo nájomného, ktoré takéto zmeny umožňujú. Tieto nariadenia definujú okolnosti, za ktorých je možné zmeniť nájom kvalifikovaných nehnuteľností (zvyčajne starších) a o koľko. Zvýšenie môže byť napríklad spojené s mierou inflácie.
4. Prenajímatelia nemôžu diskriminovať.
Toto pravidlo pochádza od federálov. Zákon o spravodlivom bývaní, pravdepodobne jeden z najdôležitejších právnych predpisov, ktorý má pochádzať z hnutia za občianske práva v 60. rokoch 20. storočia, zakazuje každému (vrátane prenajímateľov) odmietnuť prenájom žiadateľovi na základe rasy, farby pleti, národného pôvodu, pohlavia, rodiny stav alebo postihnutie. Americké ministerstvo bývania a rozvoja miest vystupuje ako jeho hlavný regulátor. Pozrite sa, čo robí Ministerstvo bývania a rozvoja miest .
Napríklad ako prenajímateľ nemôžete inzerovať svoj majetok tak, že je určený iba pre „Aziatov“ alebo „nie sú povolené žiadne deti“ (áno, dokonca aj rodiny s deťmi sú chránené v rámci FHA). Podobne nemôžete poskytnúť iné podmienky alebo dohody pre členov rôznych chránených tried ako pre ostatných nájomcov.
Spodný riadok
Aj keď prenajímatelia vlastnia nehnuteľnosť, nájomníci majú jedinečnú ochranu pred diskrimináciou, obťažovaním, svojvoľným zvyšovaním nájomného a neoprávneným vysťahovaním.
Zákony prenajímateľa sa líšia v každom štáte, ale pokiaľ prenajímatelia udržiavajú domov a prenajímajú nájomníkov v pokoji a nájomníci rešpektujú nehnuteľnosť a platia nájomné včas, je pravdepodobné, že ani nebude musieť konzultovať miestne stanovy - alebo sa sťažovať na miestne orgány. Viac informácií nájdete v Kompletnom sprievodcovi ako byť prenajímateľom.