4 Kľúčové faktory, ktoré poháňajú trh s nehnuteľnosťami

Nehnuteľnosti predstavujú významnú časť bohatstva väčšiny ľudí, a to platí najmä pre mnohých majiteľov domov v Spojených štátoch. Podľa najnovšieho prieskumu spotrebiteľských financií Federálneho rezervného systému vlastní 65, 2% amerických rodín svoje vlastné primárne bydlisko. Vďaka veľkosti a rozsahu trhu s nehnuteľnosťami je pre mnohých investorov atraktívnym a lukratívnym odvetvím. Tento článok sa zameriava na niektoré z hlavných faktorov, ktoré ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami a rôzne dostupné investície.

TUTORIAL: Preskúmanie investícií do nehnuteľností

4 kľúčové faktory, ktoré poháňajú trh s nehnuteľnosťami

Faktory, ktoré ovplyvňujú nehnuteľnosť

demografia

Demografické údaje sú údaje, ktoré opisujú zloženie obyvateľstva, ako je vek, rasa, pohlavie, príjem, migračné vzorce a rast populácie. Tieto štatistiky sú často prehliadaným, ale významným faktorom, ktorý ovplyvňuje spôsob stanovovania cien nehnuteľností a aké druhy nehnuteľností sú požadované. Hlavné zmeny v demografii národa môžu mať veľký vplyv na trendy v oblasti nehnuteľností niekoľko desaťročí.

Napríklad baby boomu, ktorý sa narodil v rokoch 1945 až 1964, je príkladom demografického trendu s potenciálom významne ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami. Prechod týchto detských boomu na dôchodok je jedným z najzaujímavejších generačných trendov v minulom storočí a odchod týchto detských boomérov do dôchodku, ktorý sa začal už v roku 2010, musí byť na trhu pozorovaný na ďalšie desaťročia.

Existuje mnoho spôsobov, ako tento typ demografického posunu môže ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami, ale pre investora by sa mohli opýtať niektoré kľúčové otázky: i) Ako by to ovplyvnilo dopyt po druhých domoch v populárnych dovolenkových oblastiach, keď viac ľudí začne odchádzať do dôchodku ? Alebo ii) Ako by to ovplyvnilo dopyt po väčších domoch, ak by boli príjmy nižšie a všetky deti sa odsťahovali? Tieto a ďalšie otázky môžu investorom pomôcť zúžiť typ a umiestnenie potenciálne žiaducich investícií do nehnuteľností dlho predtým, ako sa začne trend.

Úrokové sadzby

Úrokové sadzby majú výrazný vplyv aj na trhy s nehnuteľnosťami. Ak uvažujete o kúpe domu s hypotékou, je výhodné preskúmať úrokové sadzby pomocou hypotekárnej kalkulačky. Zmeny úrokových sadzieb môžu výrazne ovplyvniť schopnosť osoby kúpiť si nehnuteľnosť na bývanie. Je to preto, že čím nižšie úrokové sadzby idú, tým nižšie budú náklady na získanie hypotéky na kúpu domu, čo vytvára vyšší dopyt po nehnuteľnostiach, čo opäť zvyšuje ceny.

Je dôležité si uvedomiť, že so zvyšovaním úrokových sadzieb sa zvyšujú náklady na získanie hypotéky, čím sa znižuje dopyt a ceny nehnuteľností. Avšak pri pohľade na vplyv úrokových sadzieb na majetkovú investíciu, ako je trust na investovanie do nehnuteľností (REIT), a nie na nehnuteľnosť na bývanie, možno tento vzťah považovať za podobný vzťahu dlhopisov s úrokovými mierami. Keď úrokové sadzby klesajú, hodnota dlhopisu stúpa, pretože jeho kupónová sadzba sa stáva viac žiaducou, a keď sa úrokové sadzby zvyšujú, hodnota dlhopisov klesá. Podobne, keď úroková sadzba klesá na trhu, vysoké výnosy REIT sa stávajú atraktívnejšie a ich hodnota stúpa. Keď úrokové sadzby stúpajú, výnos z REIT sa stáva menej atraktívnym a znižuje ich hodnotu. (Ak sa chcete dozvedieť viac o týchto účinkoch, prečítajte si článok Ako úrokové sadzby ovplyvňujú hodnoty nehnuteľnosti .)

Ekonomika

Ďalším kľúčovým faktorom, ktorý ovplyvňuje hodnotu nehnuteľností, je celkové zdravie ekonomiky. Vo všeobecnosti sa meria pomocou ekonomických ukazovateľov, ako sú HDP, údaje o zamestnanosti, výrobná činnosť, ceny tovaru atď. Všeobecne možno povedať, že keď je ekonomika pomalá, tak aj nehnuteľnosť.

Cyklickosť hospodárstva však môže mať rôzne účinky na rôzne typy nehnuteľností. Napríklad, ak má REIT väčšie percento svojich investícií v hoteloch, zvyčajne by bol viac ovplyvnený hospodárskym poklesom ako REIT, ktorý investoval do administratívnych budov. Hotely sú formou majetku, ktorý je veľmi citlivý na hospodársku činnosť z dôvodu typu štruktúry prenájmu, ktorý je súčasťou podnikania. Prenájom hotelovej izby sa dá považovať za formu krátkodobého prenájmu, ktorému by sa zákazníci hotela mohli ľahko vyhnúť, ak by sa ekonomika chovala zle. Na druhej strane, nájomníci v kanceláriách majú spravidla dlhodobé prenájmy, ktoré sa nedajú zmeniť uprostred hospodárskeho poklesu. Preto by ste si mali byť vedomí tej časti cyklu, v ktorej sa hospodárstvo nachádza, mali by ste si však uvedomovať aj citlivosť nehnuteľnosti na hospodársky cyklus.

Vládne politiky / dotácie

Legislatíva je tiež ďalším faktorom, ktorý môže mať značný vplyv na dopyt a ceny nehnuteľností. Daňové úľavy, odpočty a dotácie sú niektoré zo spôsobov, ako môže vláda dočasne zvýšiť dopyt po nehnuteľnostiach, pokiaľ sú zavedené. Poznanie aktuálnych vládnych stimulov vám môže pomôcť určiť zmeny v ponuke a dopyte a identifikovať potenciálne falošné trendy. Napríklad v roku 2009 americká vláda zaviedla majiteľom domov prvý daňový úver pre domácnosti v snahe urýchliť predaj domov v zdĺhavej ekonomike (oprávnenými sú iba tí, ktorí si kúpili domy medzi rokmi 2008 - 2010). Podľa Národnej asociácie realitných kancelárií (NAR) samotná táto daňová motivácia viedla k 900 000 homebuyers na nákup domov. Išlo o pomerne výrazný nárast, aj keď len dočasný, a bez toho, aby ste vedeli, že tento nárast bol výsledkom daňového stimulu, ste možno dospeli k záveru, že dopyt po bývaní stúpal na základe iných faktorov.

Aká je najlepšia investícia?

Vďaka veľkosti a rozsahu trhu s nehnuteľnosťami je pre mnohých investorov atraktívnym a lukratívnym trhom. Investori môžu investovať priamo do fyzickej nehnuteľnosti alebo sa môžu rozhodnúť investovať nepriamo prostredníctvom spravovaných fondov. Priame investovanie do nehnuteľností zahŕňa kúpu rezidenčného alebo komerčného majetku, ktorý sa má použiť ako nehnuteľnosť produkujúca príjem, alebo na ďalší predaj v budúcnosti. Nepriame spôsoby investovania na realitnom trhu zahŕňajú investovanie do trustov investovania do nehnuteľností (REIT), fondov obchodujúcich s nehnuteľnosťami (ETF), zmiešaných realitných fondov (CREF) a infraštruktúrnych fondov. Kvôli vyššej likvidite dostupnej na trhu, nižším transakčným nákladom a nižším kapitálovým požiadavkám uprednostňujú priemerní investori nepriamo investície do nehnuteľností. (Ak sa chcete dozvedieť viac o spôsoboch, ako profitovať z trhu s nehnuteľnosťami na bývanie, prečítajte si jednoduché spôsoby investovania do nehnuteľností. )

Spodný riadok

Tento článok predstavil niektoré z faktorov na vyššej úrovni, ktoré zohrávajú významnú úlohu pri pohybe trhu s nehnuteľnosťami, ale sú tu aj zložitejšie časti. A hoci niektoré z vyššie uvedených faktorov naznačujú jasný vzťah medzi faktorom a trhom, v praxi sa výsledky môžu veľmi líšiť. Pochopenie kľúčových faktorov, ktoré poháňajú trh s nehnuteľnosťami, je však nevyhnutné na vykonanie komplexného vyhodnotenia potenciálnej investície.

(Viac informácií o tejto téme nájdete v časti Zarábanie peňazí v nehnuteľnostiach určených na bývanie a Nájdenie šťastia v komerčných nehnuteľnostiach.