Zalomenie úveru - definícia
Zalomený úver je typ hypotekárneho úveru, ktorý sa dá použiť pri obchodoch s financovaním vlastníka. Tento typ úveru zahŕňa hypotéku predávajúceho na bývanie a pridáva ďalšiu prírastkovú hodnotu, aby sa dospelo k celkovej kúpnej cene, ktorá sa musí zaplatiť predávajúcemu v priebehu času.
Forma financovania, na ktoré sa spolieha, sa bežne využíva v obchodoch financovaných predajcom. Balíkový úver má rovnaké vlastnosti ako pôžička financovaná predajcom, ale do podmienok financovania započítava súčasnú hypotéku predajcu.
Financovanie predajcu
Financovanie predávajúcim je typ financovania, ktorý umožňuje kupujúcemu zaplatiť istinu priamo predávajúcemu. Obchody financované predajcom majú pre predajcu vysoké riziko a zvyčajne si vyžadujú vyššie ako priemerné akontácie. V prípade obchodu financovaného predajcom je dohoda založená na zmenke, ktorá podrobne popisuje podmienky financovania. Okrem toho dohoda financovaná predajcom nevyžaduje, aby sa výmena istiny vopred a kupujúci vypláca splátky priamo predajcovi, ktoré zahŕňajú istinu a úroky.
Ako funguje zábal okolo úveru
Úverové portfólio vychádza z koncepcie financovania vlastníka a využíva rovnaké základné členenie. Štruktúra úveru sa používa v obchodoch financovaných majiteľom, keď má predajca zostatok na zaplatenie prvého hypotekárneho úveru na nehnuteľnosť. Balíkový úver zohľadňuje zostávajúci zostatok na existujúcej hypotéke predávajúceho pri zmluvnej hypotekárnej úrokovej sadzbe a pripočítava dodatočný zostatok na dosiahnutie celkovej kúpnej ceny.
V prípade „zabaleného“ úveru je základná úroková sadzba predávajúceho založená na podmienkach existujúceho hypotekárneho úveru. Aby som bol vyrovnaný, musí predávajúci prinajmenšom zarobiť úrok, ktorý zodpovedá sadzbe z úveru, ktorý musí byť ešte splatený. Preto má predávajúci flexibilitu pri rokovaniach o úrokovej sadzbe kupujúceho na základe svojich súčasných podmienok. Všeobecne platí, že predajca bude chcieť dohodnúť najvyššiu možnú úrokovú sadzbu, aby mohol uskutočniť platby za prvú hypotéku a tiež získať rozpätie pri obchodovaní.
Úvery s obalom môžu byť pre predajcov riskantné, pretože preberajú celé riziko zlyhania úveru.
Príklad zabaleného úveru
Povedzme, že Joyce má na svoj dom hypotéku vo výške 80 000 dolárov so sadzbou 4%. Predáva svoj domov Brianovi za 120 000 dolárov, čo znížilo o 10% a zvyšok, alebo 108 000 dolárov, požičala so sadzbou 7%. Joyce zarába 7% na 28 000 dolárov (rozdiel medzi 108 000 a 80 000 dolárov) plus rozdiel medzi 7% a 4% na hypotéke v hodnote 80 000 dolárov.
Zvláštne úvahy pri zabalení úveru
Úvery s obalom môžu byť pre predajcov riskantné, pretože preberajú celé riziko zlyhania úveru. Predajcovia si musia byť tiež istí, že ich súčasná hypotéka neobsahuje klauzulu o odcudzení, ktorá od nich vyžaduje, aby v prípade prevodu vlastníctva kolaterálu alebo predaja kolaterálu v plnej miere splatili inštitúciu požičiavania hypotéky. Klauzuly o odcudzení sú bežné vo väčšine hypotekárnych úverov, ktoré často bránia tomu, aby sa uskutočnili obchody s úvermi.