Prečo bývanie obchoduje, ktoré prepadlo

Predaj domu zvyčajne nie je jednoduchý proces. Môže však byť ešte zložitejšie a drahšie, ak kupujúci predloží ponuku a predaj prepadne z dôvodu odstúpenia kupujúceho. Preto ako predávajúci musíte vedieť niečo o východiskových výjazdoch. Ak uvažujete o predaji svojho domu, zistite, čo môžete urobiť, aby ste sa chránili, ak obchod prepadne.

Ako môže predaj domov prepadnúť

Pri typickom predaji domov kupujúci urobia ponuku v dome predávajúceho a ak bude prijatý, medzi dvoma stranami sa podpíše zmluva. V tomto momente sa stav nehnuteľnosti zvyčajne mení z „na predaj“ na „na základe zmluvy“ alebo „na základe zmluvy“. Zmena stavu oznamuje ostatným kupujúcim a realitným agentom, že predávajúci má kupujúceho a je v procese uzatvárania obchodu. Predaj alebo kúpa domu však nie je konečná, kým obidve strany nepodpíšu všetky potrebné právne dokumenty, ktoré prevádzajú vlastníctvo domu pri ukončení.

Kupujúci často obsahujú do svojich zmlúv doložky o nepredvídaných udalostiach, ktoré sú legálnym spôsobom „odstúpenia“ od zmluvy, a to buď bezplatne, alebo malým nákladom pre kupujúceho. Do kúpnej zmluvy je napísaná doložka o nepredvídaných okolnostiach, podľa ktorej kupujúci aj predávajúci súhlasia s podmienkami v zmluve. Medzi najbežnejšie prípady patria:

Hypotekárne poistenie

Kupujúci musí mať možnosť získať hypotéku na nehnuteľnosť, zvyčajne v konkrétnom časovom období od podpísania zmluvy. Niekedy sa do zmluvy môže zapísať podmienka, podľa ktorej, ak dôjde k prepadnutiu financovania, zmluva sa zruší. Je dôležité, aby predajcovia požiadali kupujúceho, aby predložil hypotekárny list s predbežným schválením.

Prípadná kontrola v domácnosti

Domov na predaj musí buď prejsť kontrolou, alebo kupujúci môže požiadať, aby predávajúci vykonal opravy uvedené v správe o kontrole. Ak sa vykonávajú opravy, zvyčajne sa objednáva následná inšpekcia, aby sa zabezpečilo, že domáce prejde. Kupujúci môže alternatívne použiť informácie uvedené v správe o inšpekcii ako páku na vyjednanie nižšej predajnej ceny.

Podmienka predaja na domácom trhu

Nákup nového domu môže závisieť od toho, či kupujúci predá svoj aktuálny majetok. Pohotovostná situácia pri predaji na domácom trhu pomáha kupujúcim, pretože im umožňuje odstúpiť od zmluvy, ak ich domov nepredáva. Ponecháva tak predajcovi, aby celý proces začal znova. Aj keď zvyčajne existuje stanovená lehota, v ktorej, ak sa dom predá, predávajúci sa môže od zmluvy odstúpiť; predajcovi by mohli chýbať ďalšie ponuky od potenciálnych kupcov, ktorí sú pripravení uzavrieť.

Podmienené hodnotenie

Posúdenie nepredvídateľnosti umožňuje kupujúcemu, aby si domov určil jeho hodnotu. Cena domu musí spĺňať alebo byť nižšia ako oficiálna cena za hodnotenie. Ak ocenenie príde za nižšiu cenu, kupujúci môže pokračovať v kúpe alebo požiadať predajcu, aby znížil cenu domu.

Keď domáci predaj prepadne, je to zvyčajne kvôli jednej z vyššie uvedených nepredvídaných okolností alebo kupujúcemu alebo predajcovi došlo k zmene srdca.

Kľúčové jedlá

• Kupujúci majú často do zmluvy napísané doložky o nepredvídaných udalostiach, ktoré sú zákonnými spôsobmi „odstúpenia“ od kúpy domu.
• Ak ponuka na domáci predaj prepadne, predajca stratí čas, peniaze a zmešká sa o ostatných kupujúcich, ktorí boli pripravení uzavrieť.
• Doložka o úniku pomáha predajcom, pretože umožňuje predávajúcemu pobaviť ponuky od iných kupujúcich napriek prípadom v pôvodnej ponuke.

Varovné značenie

Nesplnenie jednej zo zmluvných podmienok je opodstatneným dôvodom nezatvorenia. Existujú však aj ďalšie varovné signály, že kupujúci by sa mohol z nákupu vrátiť, a zahŕňajú:

• Nedoručenie dokladov podpísaných, datovaných a vyplnených podľa pokynov
• Neuskutočnenie požadovaných platieb tretím stranám (tj inšpektorom)
• Nevracajú sa hovory
• Chýbajúce stretnutia
• Početné žiadosti o zmeny zmluvy

Ak narazíte na čokoľvek z toho, môže to znamenať, že váš kupujúci dostáva studené nohy. Ak máte obavy, že uzávierka je ohrozená, zavolajte kupujúcemu (alebo jeho zástupcovi).

Náklady pre predávajúcich

Ak máte zmluvu o predaji vášho domu, musíte stratiť niekoľko vecí, ak kupujúci odstúpi:

Cena príležitosti

Ostatní kupujúci, ktorí by mohli mať záujem o ponuku vo vašom dome, sa začnú pozerať na ďalšie nehnuteľnosti na trhu, keď váš dom ide „na zmluvu“. Môžete prísť o príležitosť predať týmto kupujúcim, keď je váš dom v zmluvnom vzťahu, pretože si mohli kúpiť inú nehnuteľnosť.

čas

Jedným z najviac frustrujúcich aspektov prepadu predaja domov je strata času. Predajca je odoslaný späť na druhý, aby začal znova proces na nájdenie iného kupujúceho. Oneskorenie by tiež mohlo vykoľajiť vaše plány na kúpu iného domu alebo zmeniť vašu časovú os príchodu.

Váš ďalší domov

Ak máte zmluvu o kúpe iného domu a táto transakcia bola podmienená predajom vášho súčasného bydliska - pretože ste potrebovali výťažok z predaja - pravdepodobne nebudete môcť kúpiť dom. V dôsledku toho bude možno potrebné nákupy vystúpiť alebo nájsť iný spôsob, ako ich financovať.

peniaze

Môže dôjsť k strate peňazí v dôsledku prepadu obchodu, ak potrebujete pokračovať vo vykonávaní hypotekárnych splátok na svojom súčasnom dome - ktorý predávate - a zároveň platiť za hypotéku na práve kúpený dom. Možno budete platiť aj nájomné za byt, kým nezavriete nový nákup domov, najmä ak je to ďaleko od vášho predaja. Stručne povedané, odstúpenie kupujúceho by mohlo dočasne zvýšiť vaše mesačné náklady na bývanie.

Ak máte zmluvu o kúpe nového domu a potenciálny kupca vášho súčasného domu ustúpi, možno budete musieť zaplatiť za porušenie zmluvy o kúpe nového domu.

Pokračujúce náklady na údržbu vášho súčasného domu budú pokračovať vrátane daní z nehnuteľností, energií a terénnych úprav. A keďže je dôležité, aby vzhľad domu zostal reprezentatívny, aby prilákal nového kupujúceho, náklady sa môžu časom zvyšovať.

Uloženie obchodu

Ak chce kupujúci ustúpiť, existujú kroky. Najprv sa uistite, že zúčastnení realitné kancelárie pre vás a kupujúceho účinne komunikujú. Uistite sa, že vy a potenciálny kupujúci dostávate kópie všetkej komunikácie v písomnej forme. Ak vy alebo kupujúci nepoužívate agenta (alebo ak nie ste spokojní s úrovňou komunikácie), pokúste sa hovoriť priamo s kupujúcim, aby ste pochopili jeho úmysly alebo obavy. Určite tiež, či existujú nejaké úľavy, ktoré by ste mohli urobiť, aby ste kupujúceho udržali na dobrej ceste.

Aj keď možno nebudete chcieť znížiť predajnú cenu vášho domu alebo platiť za aktualizácie a opravy, môže byť užitočné, ak je strata z predaja drahšia ako opravy.

V prípade, že kupujúci odstúpi, skontrolujte zmluvu a zistite, aké opravné prostriedky by ste mohli mať ako predávajúci. Napríklad existuje vo vašej zmluve klauzula, ktorá by vám poskytla právne dôvody na to, aby ste svojho dlžníka žalovali za porušenie zmluvy a získali percento dohodnutej predajnej ceny? Alebo existuje doložka, ktorá uvádza, že kupujúci je v omeškaní, ak po podpísaní zmluvy nezruší obchod v stanovenej lehote?

Použite klauzulu o úteku

Úniková klauzula umožňuje predávajúcemu pobaviť a akceptovať ponuky od iných kupujúcich, aj keď sú v zmluve kupujúci uvedené podmienky alebo nepredvídané okolnosti.

Ak bola na domácom trhu predložená iná ponuka, predávajúci by to oznámil pôvodnému kupujúcemu, ktorý by mal stanovený počet dní na uspokojenie nepredvídaných okolností alebo na ich upustenie. Inými slovami, klauzula o úniku pomáha chrániť predávajúcich tak, aby pri príležitosti nepredvídaných udalostí kupujúceho, napríklad pri predaji domu kupujúceho, neprišli o príležitosti na predaj.

Spodný riadok

Existuje celý rad faktorov, ktoré môžu spôsobiť pokles predaja domov, vrátane zlyhania pri uspokojovaní jednej z nepredvídaných okolností alebo doložiek v zmluve alebo kupujúci má zmenu srdca.

Predajcovia sa však môžu chrániť tým, že sú informovaní a poznajú podrobnosti zmluvy. Predajcovia sa musia ubezpečiť, že ich agent funguje efektívne a komunikuje. Ak ste predávajúci, mali by ste zvážiť, aby si zmluvu preveril realitný právnik, navrhnúť akékoľvek ustanovenia, ktoré by vás mohli chrániť, a navrhnúť možnosti opravného prostriedku, ak kupujúci odstúpi - vrátane možnosti žalovať svojho kupujúceho, ak je to potrebné.