Čo je kombinovaný pomer úveru k hodnote?

Kombinovaný pomer úveru k hodnote (CLTV) je výpočet, ktorý používajú odborníci na hypotéky a pôžičky na určenie celkového percenta majetku vlastníka domu, ktoré je zaťažené záložnými právami. Pomer CLTV sa určuje sčítaním zostatkov všetkých nesplatených pôžičiek a vydelením aktuálnou trhovou hodnotou nehnuteľnosti. Napríklad nehnuteľnosť s prvým hypotekárnym zostatkom 300 000 dolárov, druhým zostatkom hypotéky 100 000 USD a hodnotou 500 000 USD má pomer CLTV 80%.

Veritelia používajú pomer CLTV spolu s niekoľkými ďalšími výpočtami, ako je pomer dlhu k príjmu a pomer štandardnej pôžičky k hodnote (LTV), na posúdenie rizika poskytnutia úveru dlžníkovi. Pomer CLTV sa líši od štandardného pomeru LTV, pretože ten porovnáva iba zostatok jednej pôžičky s hodnotou nehnuteľnosti. V uvedenom príklade má nehnuteľnosť pomer LTV 60%, ktorý sa odvodzuje vydelením zostatku prvej hypotéky hodnotou nehnuteľnosti.

Mnohí ekonómovia pripisujú zmiernené štandardy CLTV okrem iného aj kríze zabránenia prístupu na trh, ktorá sužovala USA na konci 2000 rokov. Začiatkom deväťdesiatych rokov a najmä začiatkom a polovicou dvadsiatych rokov minulého storočia homebuyers často v čase kúpy namiesto hypotéky splácali často druhé hypotéky. Veritelia, ktorí túži nestratiť podnikanie týchto zákazníkov konkurentom, súhlasili s týmito podmienkami napriek zvýšenému riziku.

Pred realitnou bublinou, ktorá sa od konca deväťdesiatych rokov do polovice dvadsiatych rokov minulého storočia rozšírila, bola bežnou praxou, že majitelia domov uskutočňujú zálohy vo výške najmenej 20% z kúpnej ceny. Väčšina veriteľov udržiavala zákazníkov v rámci týchto parametrov obmedzením LTV na 80%. Keď sa bublina začala zahrievať, mnoho z tých istých spoločností podniklo kroky, aby zákazníkom umožnilo pohybovať sa okolo 20%. Niektorí veritelia zvýšili limity LTV alebo ich úplne zrušili a ponúkli hypotéky s 5% alebo menej zálohy, zatiaľ čo iní držali požiadavky LTV na mieste, ale zvýšili limity CLTV, často na 100%. Tento manéver umožnil zákazníkom uzavrieť druhú hypotéku na financovanie ich 20% akontácie.

Prudký pokles v roku 2008 zdôraznil, prečo je CLTV dôležitý. Mať kožu v hre, ako napríklad 100 000 dolárov, počiatočná hotovosť za 500 000 dolárov, poskytuje majiteľovi domu silnú motiváciu, aby si udržal svoje splátky hypotéky. Ak banka zabaví, príde nielen o svoj domov, ale aj o hromadu hotovosti, ktorú zaplatil na zatvorenie. Požadovanie vlastného imania v majetku tiež izoluje veriteľov od poklesu cien nehnuteľností. Ak je nehnuteľnosť ohodnotená na 500 000 dolárov a celkové záložné práva sa zvýšia na 400 000 dolárov, nehnuteľnosť môže stratiť až 20% svojej hodnoty bez toho, aby držitelia záložného práva dostali krátku platbu na aukcii o uzavretí trhu.