Úvod do úveru FHA 203 (k)

Máte záujem o kúpu fixátora, ale nemáte peniaze na jeho prestavbu? Alebo ste možno ušetrili peniaze na prestavbu a našli ste dom, ktorý máte radi, ale váš veriteľ vám nedovolí kúpiť ho, pretože dom nie je považovaný za obývateľný bez toaliet. Na trhu sú vždy nehnuteľnosti, ktoré neboli udržiavané bývalými majiteľmi s obmedzenými peniazmi, ktoré boli prenajímateľmi zle ošetrené, alebo boli zámerne zničené vlastníkmi formátorov, ktorí boli vylúčení. Nemal by existovať spôsob, ako niekto ako vy opraviť tieto susedské oči a priviesť ich späť k životu?

Dar od vlády

Existuje spôsob, ako kúpiť fixátor, ktorý vám prináša federálna vláda. Produkt rehabilitačného úveru Federálnej správy bývania, pôžička FHA 203 (k), bol navrhnutý pre jednotlivcov, ktorí chcú rehabilitovať alebo opraviť poškodený dom, aby v ňom mohli žiť ako svoje primárne bydlisko. Tieto pôžičky schvaľuje vláda s cieľom povzbudiť veriteľov, aby ponúkali to, čo by sa inak považovalo za rizikový úverový produkt. Z dôvodu rizika a výdavkov sú s rehabilitačnými projektmi zvyčajne zachádzaní profesionálni investori do nehnuteľností, ktorí si môžu kúpiť nehnuteľnosť za hotovosť, a preto nepotrebujú žiadnu banku na schválenie stavu nehnuteľnosti.

Tento článok popisuje, koľko peňazí musíte ušetriť, dva rôzne typy pôžičiek 203 (k), oprávnené nehnuteľnosti, oprávnené opravy a ďalšie - skrátka, čo musíte vedieť, aby ste zistili, či je tento druh úveru vhodný pre vy. (Základné informácie nájdete v časti: Poistenie hypotekárnych úverov federálneho bytového úradu (FHA) .)

Koľko peňazí potrebujete

Úver FHA 203 (k) vám umožňuje zahrnúť do pôžičky peniaze potrebné na opravy a súvisiace náklady (materiál a práca). Ak ste chceli kúpiť dom, v ktorom bola kuchyňa vytrhnutá, môžete do úveru zahrnúť cenu nových skriniek, pracovných dosiek, podlahových krytín, chladničky, sporáka, rúry, mikrovlnnej rúry, umývadla, umývačky riadu, likvidácie odpadu a nákladov navrhnúť, povoliť a nainštalovať všetko. Pôžička môže tiež obsahovať 10 až 20% rezervu na nepredvídané výdavky na výdavky nad rámec odhadov opráv. Môžete tiež získať až šesťmesačné splátky hypotéky vrátane hypotéky počas renovácie domu, aby ste nemuseli platiť dvojnásobok platby za bývanie.

Druhy hypoték 203 (k)

Existujú dva typy hypoték FHA 203 (k): pravidelné a efektívne (tiež nazývané „upravené“). Pravidelné je pre nehnuteľnosti, ktoré si vyžadujú štrukturálne opravy; Zjednodušené je pre tých, ktorí potrebujú iba nekonštrukčné opravy. Buď môžete použiť na nákup alebo na refinancovanie.

Pri bežnom nákupe úveru 203 (k) sa maximálna výška hypotéky zakladá na menšej zostatkovej hodnote nehnuteľnosti plus nákladov na rehabilitáciu alebo 110% očakávanej hodnoty nehnuteľnosti po rehabilitácii. To znamená, že by ste nechceli kúpiť dom so skutočnou hodnotou 150 000 dolárov, ak by to potrebovalo 25 000 dolárov na opravy, pokiaľ by ste nemali viac ako 10 000 dolárov v hotovosti, pretože najviac, čo by ste si mohli požičať, by bolo 165 000 dolárov (110% zo 150 000 dolárov). Zjednodušená pôžička umožňuje majiteľom domov pridať do kúpnej ceny maximálne 35 000 dolárov, aby zaplatili za vylepšenia. (Viac sa dozviete na: Hypotéky: Koľko si môžete dovoliť? )

V každom prípade, samozrejme, máte príjem na podporu hypotéky - nemôžete si len vziať pôžičku na určitú sumu, pretože to dom zaručuje.

Oprávnené vlastnosti

K) pôžičky FHA 203 k) sú určené pre nájomcov-vlastníkov, nie pre investorov. Oprávnené sú tieto typy nehnuteľností:

• Byty pre jednu rodinu na štyri rodiny
• Existujúca stavba, ktorá bola dokončená najmenej jeden rok
• Teardowns, pokiaľ zostane časť existujúcej nadácie
• Existujúci dom, ktorý bude presunutý do novej nadácie
• Rezidenčná časť zmiešaného použitia (komerčná / rezidenčná) nehnuteľnosť
• Podmienky schválené FHA

S tak širokou škálou kvalifikačných nehnuteľností si takmer každý môže nájsť tú správnu nehnuteľnosť, ktorá bude mať nárok na pôžičku 203 (k).

Finančné podmienky a prípustné náklady na opravu a opravu

Bez ohľadu na to, akú prácu si budete myslieť, že dom potrebuje, veriteľ a FHA majú svoje vlastné požiadavky, ktoré musíte splniť. Americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest (HUD) „vyžaduje, aby nehnuteľnosti financované v rámci tohto programu spĺňali určité základné normy energetickej účinnosti a štrukturálne štandardy“, aby „vyhovovali minimálnym normám HUD (24 CFR 200.926d a / alebo príručka HUD 4905.1) a všetkým miestne kódy a nariadenia. ““

K normám energetickej účinnosti patrí tesnenie, izolácia a vetranie, ako aj používanie vykurovacích a klimatizačných systémov správnej veľkosti pre domácnosť. Domov musí mať detektory dymu priľahlé ku každej oblasti na spanie.

Možno vás prekvapí množstvo domácich opráv a vylepšení, ktoré možno financovať pomocou pôžičky 203 (k). Zahŕňajú, ale nie sú obmedzené na:

• maľba
• doplnky do izby
• paluby
• terasy
• klasifikácia a odvodnenie staveniska
• prestavba kúpeľne
• prestavba kuchyne vrátane spotrebičov
• dokončovanie podkrovia alebo suterénu
• štrukturálne zmeny a opravy
• pridanie alebo zníženie počtu jednotiek v byte (napr. z jednej rodiny na duplex)
• nová vlečka
• príbehy druhého príbehu
• odstránenie problémov s lakovaním na báze olova
• vykurovacie, ventilačné a klimatizačné systémy (HVAC)
• Inštalatérstvo
• zastrešenie
• podlaha
• uchovávanie energie
• zakázaný prístup

FHA nepovoľuje financovanie „luxusných predmetov“, ako sú tenisové kurty, plavecké bazény, vírivky a grily, pôžičkou 203 (k), ale niektoré položky, ktoré by ste mohli považovať za luxus, napríklad vírivé vane, sú skutočne povolené. Porozprávajte sa so svojím veriteľom o konkrétnych vylepšeniach, ktoré chcete urobiť, aby ste videli, čo môžete financovať.

Dokončenie rehabilitácie

Akonáhle dokončíte nákup a domov je váš, môžete začať s opravami a prestavbou. FHA vyžaduje, aby boli všetky opravy dokončené do šiestich mesiacov, aj keď veritelia môžu vyžadovať kratší časový rámec.

Hneď začnete splácať hypotéku, ako by ste mali v ktoromkoľvek dome. Nakoniec, vlastníte to - nezáleží na tom, či v ňom ešte nežijete. Ako ste však už uviedli, môžete financovať svojich prvých niekoľko hypotekárnych splátok.

Peniaze na rehabilitáciu a opravu sa umiestnia na viazaný účet a uvoľnia sa, keď sa práca dokončí a skontroluje, aby sa zabezpečil súhlas HUD. HUD musí tiež schváliť hotový výrobok po dokončení všetkých prác.

Problémy, ktorým sa treba vyhnúť

Mnoho veriteľov neposkytuje pôžičky FHA 203 (k), či už preto, že nevedia, ako alebo nechcú robiť ďalšiu administratívu. Práci s veriteľom, ktorý nemá skúsenosti s pôžičkami FHA 203 (k), by ste sa mali vyhnúť - tento proces je dosť komplexný. Nedávajte si bolesti hlavy tým, že budete pracovať s niekým, kto nevie, čo robia.

Taktiež sa uistite, že v domácnosti nepreinvestujete - nestrávite toľko peňazí na opravy a vylepšenia, že ak predáte dom jedného dňa, nebudete môcť získať späť svoje náklady. Pozrite sa na priemerné predajné ceny domov pripravených na presťahovanie vo vašom okolí a skúste uviesť svoj domov do tohto rozsahu. Nechcete vlastniť dom v hodnote 300 000 dolárov v susedstve domovov s 200 000 dolárov, pretože väčšina ľudí, ktorí si môžu dovoliť dom v hodnote 300 000 dolárov, bude chcieť žiť v príjemnejšom prostredí, v ktorom sú všetky domy porovnateľne ocenené.

nevýhody

K) pôžičky FHA 203 k) majú dlhšiu lehotu uzávierky ako iné typy pôžičiek. Uzavretie zvyčajne trvá 60 až 90 dní v porovnaní s 30 až 45 dňami, ktoré sú spoločné pre iné pôžičky vrátane bežných pôžičiek FHA. Ak sa ponáhľate pohnúť, pôžička 203 (k) nie je pre vás produktom. Môžete tiež očakávať, že zaplatíte vyššiu úrokovú sadzbu z dôvodu zvýšeného rizika spojeného s pôžičkami na zlepšenie bývania. (Viac informácií nájdete v časti Hypotekárne body - o čo ide? )

Tieto pôžičky sú tiež viac práce pre veriteľa a vyžadujú si špecializované znalosti o pôžičke, takže môže byť ťažšie nájsť veriteľa, ktorý s vami bude pracovať. Procesy aplikácie a obnovy sú pre majiteľa domu veľa práce a je tu veľa byrokracie. Niektorí dlžníci oznámili oneskorenie pri prijímaní prostriedkov na rehabilitáciu, čo zvyšuje proces.

Spodný riadok

Aj keď môže byť viac práce pri hľadaní veriteľa, ktorý poskytuje pôžičky FHA 203 (k), a pri dokončovaní procesov žiadosti a obnovy, môže sa vynaložiť ďalšie úsilie. Tento úverový produkt vám umožní kúpiť si ten dokonalý dom, ktorý si vyžaduje nejaké rekonštrukcie, aby ste ho mohli znovu obývať. Môže vám tiež umožniť skok z prenájmu do vlastníctva domu, pretože vo vašej cenovej relácii by sa mohol nachádzať fixátor-zvršok, keď neexistujú žiadne domy na presťahovanie, ktoré si môžete dovoliť. (Viac informácií nájdete v časti Ste pripravení kúpiť dom? )