Čo 200 000 dolárov kúpi na trhu nehnuteľností v Atlante
Priemerná katalógová cena v Atlante je teraz 184 900 dolárov, čo je o 12, 1% viac ako v predchádzajúcom roku . To stavia Atlantu mierne pod národnú priemernú katalógovú cenu 199 000 dolárov. Ak však Atlanta svieti, nachádza sa v zozname: Pokiaľ ide o celkový počet záznamov, nachádza sa v blízkosti 146 regiónov v hornej časti správy. Nehnuteľnosti, ktoré sú momentálne uvedené na predaj na Realtor.com, sa pohybujú v cene od menej ako 10 000 dolárov za nehnuteľnosť v núdzi až po 15, 9 milióna dolárov za nehnuteľnosť v luxusnom štýle Buckhead, „Beverly Hills na juhu“. Tu je prehľad toho, čo si môžete kúpiť za 200 000 dolárov. (Viac informácií o kúpe domu nájdete na: Sprievodca po kúpe domu v USA)
Prehľad trhu
Ceny nehnuteľností v Atlante dosiahli vrchol v polovici roku 2007, potom v nasledujúcich niekoľkých rokoch klesli a začiatkom roku 2012 dosiahli dolnú hranicu. Od tej doby sa ceny pomaly zotavujú. Najnovšia Beige Book, komplexná ekonomická správa, ktorú Federálny rezervný systém vydáva osemkrát ročne, naznačuje niekoľko priaznivých faktorov na realitnom trhu v Atlante: zvýšený predaj domov, vyšší dopyt po hypotékach na bývanie, nárast výstavby nových domov, silný výstavba viacerých rodín a pokles refinancovania hypotéky.
Čo 200 000 dolárov kúpi
S cenami stále pod maximami v roku 2007 môžu kupujúci nájsť veľa v mnohých štvrtiach mesta a okolitých predmestiach. „Oblasť metra Atlanta je veľmi rozšírená a rôznorodá a to, čo vás môže 200 000 dolárov zmeniť, je rôzne, “ hovorí Maura Neill z spoločnosti Maura Neill & Associates, RE / MAX Okolo Atlanty. „Od pondelka 24. marca 2014 pri vyhľadávaní 200 000 dolárov v domoch v MLS sme dosiahli 95 samostatných výsledkov [s jednou rodinou] a sedem priložených (bytových, mestských, viacčlenných) výsledkov.“
„V rodinných domoch očakávaj, že nehnuteľnosti budú mať asi 1 500 až 2 000 štvorcových stôp, “ hovorí Neill. Platba 200 000 dolárov dáva kupujúcim širokú škálu možností. „Pri nahliadnutí do niektorých týchto záznamov sa našla zrekonštruovaná chata s 3 spálňami, dvoma kúpeľmi a 1940-timi domami (1900 štvorcových stôp) vo východnom jazere a tehlová ranč so suterénom (1900 štvorcových stôp) so suterénom (1 800 štvorcových stôp) East Cobb (Marietta), ktorý potrebuje trochu aktualizácie. Rovnaká cena by tiež kúpila ranč z tehál z roku 1990 (1600 štvorcových stôp) s dvoma spálňami a dvoma kúpeľmi v susedstve jazera v Duluthe alebo väčšiu trojizbovú izbu s dvoma kúpeľňami. Charlestonský dvojposchod s dvojitými prednými verandami (1 800 štvorcových stôp) v Grant Park / Peoplestown. ““ Veľa nehnuteľností v tomto cenovom bode bude obsahovať podlahy z tvrdého dreva, šatníky, oplotené záhrady a krby. Niektoré ponúkajú garáže alebo garáže a kuchynské aktualizácie, napríklad nerezové spotrebiče a žulové dosky. Okrem toho je mnoho domov v dochádzkové vzdialenosti od verejnej dopravy a škôl v okolí.
Kupujúci, ktorí majú záujem o pripojené domy, zistia, že „norma je 1 100 až 1 400 štvorcových stôp a dve alebo tri spálne, “ hovorí Neill a cituje dvojizbový, 2, 5-kúpeľný mestský dom (1 300 štvorcových stôp) na predaj na Atlanta's Westside. Často v cene: podlahy z tvrdého dreva; kuchynské aktualizácie, vrátane žulových dosiek a spätných stôp zo sklenených dlaždíc; šatníky; pridelené parkovacie miesta a občianska vybavenosť, ako sú bazény, práčovňa a zelený priestor.
„Trh v Atlante je stále pozoruhodne cenovo dostupný, “ hovorí Neill, ktorý zdôrazňuje, že v oblasti Atlanta v metre je na predaj iba vyše 20 000 domov (bez zahrnutia záznamov vlastníkov). Napriek tomu, že 104 domov ponúkaných za 200 000 dolárov predstavuje iba polovicu z 1% inventára, „v okolitých cenových bodoch sú pre kupujúcich nespočetné možnosti, a skutočne pre každého na rozmanitom trhu v Atlante, “ dodáva.
Získanie domu najviac za svoje peniaze
Po finančnej kríze v roku 2008 bol trh v Atlante - spolu s mnohými ďalšími na celoštátnej úrovni - zaplavený zabavením. „Uzavretie trhu a krátke tržby boli odpoveďou na to, ako získať čo najviac peňazí za svoje peniaze v oblasti metra Atlanta, “ hovorí Neill. Podľa spoločnosti RealtyTrac.com, spoločnosti zaoberajúcej sa informáciami o nehnuteľnostiach online a trhu s nehnuteľnosťami zabavenými v nehnuteľnostiach, sa však v minulom roku výrazne znížil počet žiadostí o zabránenie prístupu na trh v Atlante, keď došlo k poklesu aukcií o 33, 3% ao 26, 4% menej nehnuteľností v vlastníctve banky. Spojené štáty. Metro Atlanta sa v súčasnosti zaraďuje blízko k celoštátnemu priemeru, pričom jeden z každých 1 162 domov je vylúčených (v porovnaní s približne jedným z 1 170 domov na celoštátnej úrovni).
Tu je postup, ako získať čo najviac peňazí za svoje peniaze dnes: „Nakupujte v oblasti, kde sa cítite ako doma a nebojte sa trochu kozmetických aktualizácií - nielen maľovanie a osvetlenie, ale aj výmena podláh a príslušenstva (napríklad faucetov)., dverové gombíky atď.), odstraňovanie tapiet a vytváranie rozpočtu pre nové zariadenia. ““ Samozrejme, že je dôležité, aby ste si naplánovali akékoľvek očakávané výdavky, berúc do úvahy to, čo môže čakať (napr. Kľučky dverí) a čo by kupujúci chcel urobiť hneď (napríklad výmena koberca so shagom a stiahnutie zastaralej tapety). ). Nákup na vrchole cenovej škály jedného subjektu sťažuje riešenie problémov s aktualizáciou, takže je vždy dobré zabezpečiť, aby v rozpočte zostal priestor na aktualizácie, ktoré kupujúci považuje za nevyhnutné.
Kupujúci, ktorí si dokážu predstaviť potenciál domu a sú ochotní vykonať nejakú prácu, môžu skončiť s väčším domom za svoje peniaze, a to aj po zaplatení aktualizácií. „Skutočne dôvtipní kupujúci - alebo kupujúci s realitnými kanceláriami, ktorým môžu veriť - môžu vidieť minulé kozmetické nedostatky a datované príslušenstvo k„ kostiam “domu - pôdorys, veľkosť izieb, potenciál. To vám poskytne ten najväčší dom peniaze, “hovorí Neill.
Kúpiť alebo prenajať?
V celej krajine sa rozdiel medzi nákladmi na nájom a nákupy zmenšil, čiastočne z dôvodu rastúcich úrokových sadzieb a cien domov. Správa spoločnosti Trulia o nájme a kúpe, ktorú zverejnil online agregátor nehnuteľností Trulia.com, ukázala, že pred rokom bolo o 44% lacnejšie kúpiť dom ako prenajať; dnes tento počet klesol na 38%. V správe sa porovnávajú náklady za sedemročné obdobie pomocou piatich výpočtov:
- Priemerná cena nájmu a predaja za identickú skupinu nehnuteľností;
- Počiatočné celkové mesačné náklady na vlastníctvo (za predpokladu zníženia o 20% a hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov s úrokom 3, 5%, ako aj ročných nákladov na údržbu, poistenie, poplatky a dane z nehnuteľností) a nájomného (mesačné nájomné plus poistenie nájomcu) ;
- Budúce celkové mesačné náklady na vlastníctvo a nájom;
- Jednorazové náklady a výnosy (pre vlastníctvo, toto zahŕňa náklady na zatvorenie a daň z kapitálových výnosov vo výške 15% pre zisky presahujúce ročné vylúčenie vo výške 500 000 dolárov; v prípade prenájmu to zahŕňa mesačnú zábezpeku); a
- Čistá súčasná hodnota (NPV), ktorá sa účtuje za príležitostné náklady na peniaze (porovnáva peňažné toky v čase).
Rozhodnutie o kúpe alebo prenájme závisí od mnohých faktorov, vrátane toho, ako dlho plánujete bývať v dome a vašej hypotekárnej sadzby a daňovej skupiny. Napríklad, ak si zaistíte 4%, 30-ročnú pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou; sú v 15% daňovej kategórii a plánujú život v dome sedem rokov, môže byť o 28% lacnejšie kúpiť ako nájom v Atlante, podľa kalkulačky Rent alebo Buy na Trulia.com. Ak však plánujete zostať na mieste iba dva roky, bolo by prenájom o 20% lacnejšie ako kúpiť, všetky ostatné faktory zostávajú rovnaké.
Spodný riadok
Domáci v Atlante môžu nájsť primeraný inventár za cenu 200 000 dolárov a podstatne viac nehnuteľností, ak rozšíria svoje vyhľadávanie mierne nad a pod túto hodnotu. Domy v tomto cenovom rozpätí majú tendenciu byť dobre udržiavané a aktualizované vlastnosti v rozmedzí od 1 500 do 2 000 štvorcových stôp pre rodinné domy s jednou rodinou a od 1 100 do 1 400 štvorcových stôp pre pripojené domy vrátane bytových domov a mestských domov. Kupujúci, ktorí sú ochotní pozerať sa za kozmetické nedostatky v domácnosti, môžu za svoje peniaze získať najviac domu.