Daňové úľavy pre vlastníkov druhého domu

Ak uvažujete o kúpe druhého domu, ktorý sa má použiť na dovolenku, príjem z prenájmu alebo prípadnú rezidenčnú rezidenciu, má finančný zmysel využiť všetky dostupné daňové úľavy na túto nehnuteľnosť. Náklady na vlastníctvo iného domu je možné výrazne znížiť odpočítaním daní z úrokov z hypotéky, daní z nehnuteľností a ďalších výdavkov.

Daňové zmeny vyplývajúce zo zákona o dani z príjmov a pracovných miest z roku 2017 (TCJA), ktorý je účinný do roku 2025, ovplyvňujú, koľko peňazí môžete ušetriť. Napríklad od domovov zakúpených od 16. decembra 2017 môžu majitelia domov odpočítať úrok iba z 750 000 dolárov na kvalifikované pôžičky na bývanie, čo predstavuje zníženie z 1 milióna dolárov pred tým, ako prebehla TCJA. (A čo viac, ak máte hypotéku na svoje primárne bydlisko, toto číslo sa pravdepodobne zníži. Viac informácií nájdete nižšie a ak sa to týka vás, obráťte sa na svojho účtovníka alebo iného daňového poradcu.

Úrok z pôžičiek na bývanie sa teraz môže odpočítať iba vtedy, ak sa peniaze použili na renovácie do nehnuteľnosti, z ktorej sa pôžička získala.

Aj napriek týmto zmenám však existujú užitočné daňové úľavy, ktoré môžu pomôcť pri zvyšovaní dostupnosti vlastného domu. Tu je rýchly prehľad.

Daňové úľavy pre vlastníkov druhého domu

Odpočítanie hypotekárnych úrokov

Platia rôzne daňové pravidlá v závislosti od toho, či je váš druhý dom na osobné použitie alebo či ho plánujete prenajať. Pri prenájme vstupuje do hry aj podiel roku, v ktorom nehnuteľnosť prenajímate - a žijete v nej sami.

Domy na osobné použitie

Odpočítanie úrokov z hypotéky sa už dlho oceňuje ako spôsob zvýšenia dostupnosti domu. Ak použijete druhú nehnuteľnosť prísne ako osobné bydlisko a nikdy ju neprenajmete, máte nárok na odpočet úroku z hypotéky rovnakým spôsobom, aký by ste použili vo svojom primárnom dome. Ak chcete získať nárok na odpočet, hypotéka musí byť zabezpečeným dlhom v kvalifikovanom dome, ktorý vlastníte, a musíte podať IRS formulár 1040 a rozpisovať svoje odpočty.

Samostatní spisovatelia a tí, ktorí sa vydávajú spoločne, môžu požiadať o podrobný odpočet za 100% úroku, ktorý platia z ich hypotéky, až do limitu. Tieto limity sa líšia podľa toho, kedy hypotéka vznikla. Pre daňové roky 2018 až 2025 je minimálny limit do výšky 750 000 dolárov dlhu zabezpečeného vaším prvým a druhým domovom - alebo 375 000 dolárov, ak ste ženatý / vydatá a samostatne sa podáva. Ak však vaša hypotéka existovala pred 16. decembrom 2017, budete naďalej dostávať rovnaké a štedrejšie daňové zaobchádzanie ako podľa starých pravidiel, s úrokmi z hypotéky a akýchkoľvek iných pôžičiek odpočítateľných až do výšky 1 milión dolárov v dlhu.

Domy, ktoré sú prenajaté

Daňové pravidlá sú o niečo zložitejšie, ak si nehnuteľnosť prenajímate niekoľko alebo celý rok. V závislosti od času, v ktorom sa bude nehnuteľnosť prenajímať, nie podľa osobného použitia, platia rôzne pravidlá. Vaše použitie majetku bude patriť do jednej z troch kategórií:

Prenajímate nehnuteľnosť na 14 dní alebo menej. Druhý dom si môžete prenajať iným stranám až na dva týždne (14 nocí) v priebehu jedného roka bez toho, aby ste museli vykazovať výsledný príjem IRS. Dom sa stále považuje za osobné bydlisko a podľa štandardných pravidiel druhého domu si môžete odpočítať hypotekárne úroky a dane z nehnuteľností.

To platí bez ohľadu na výšku nájomného; dokonca ani príjmy z domu, ktorý prenajíma za 10 000 dolárov za noc, povedzme, sa nemusia nahlásiť IRS za predpokladu, že nehnuteľnosť bola prenajatá najviac 14 dní počas celého roka.

Prenajímate nehnuteľnosť na viac ako 14 dní, ale zostávate v nej pomerne zriedka. Konkrétne požiadavky sú, že doma používate sami menej ako 14 dní v roku alebo 10% z počtu dní, v ktorých bol dom prenajatý. Ak sa to týka - a dom sa prenajíma na viac ako 14 dní v roku - váš domov sa považuje za nehnuteľnosť na prenájom a jeho príjmy z prenájmu musíte nahlásiť na IRS.
Môžete odpočítať náklady na nájom vrátane hypotekárnych úrokov, daní z majetku, poistného, ​​poplatkov zaplatených správcom nehnuteľností, účtov za energie a 50% všetkých odpisov z nehnuteľnosti. Tieto náklady však musíte rozdeliť medzi pomer času, počas ktorého bol majetok v osobnom vlastníctve a počas prenájmu.

Je potrebné poznamenať, že dni opravy sa nepočítajú ako osobné použitie, takže v zariadení môžete stráviť viac ako 14 dní za predpokladu, že vykonávate údržbu dodatočne. Plánujte si zdokumentovať svoje údržbárske činnosti tak, že si ponecháte účtenky, aby ste dokázali, že v týchto dňoch ste na dovolenke neboli len dovolenky.

Túto nehnuteľnosť používate dlhšie ako 14 dní a občas ju prenajímate.
Presnejšie povedané, tento scenár platí, ak nehnuteľnosť používate sami najmenej dva týždne v roku alebo 10% z celkových dní, v ktorých bol dom prenajatý. Ak je to tak, druhý dom sa považuje za osobné bydlisko.
Môžete si odpočítať úroky z hypotéky a dane z nehnuteľností, nemôžete si však nárokovať straty z prenájmu. Ak majetok používa váš rodinný príslušník (vrátane vášho manžela / manželky, súrodencov, rodičov, starých rodičov, detí a vnúčat), tieto dni sa počítajú ako osobné dni, pokiaľ počas týchto rodinných pobytov nezískavate primeranú cenu za prenájom.

Ak potrebujete pomoc pri výpočte odpočtu dane z hypotéky, pomocou pracovného listu online, ako je tento, od spoločnosti Bankrate určte, koľko peňazí môžete ušetriť.

Odpočet úrokov z vlastného kapitálu

Okrem odpočítania úrokov z hypotéky môžete mať možnosť odpísať úrok z úveru na vlastný kapitál. Pravidlá pre takéto odpočty sa však od daňového roku 2018 zmenili.

Predtým ste mohli odpočítať, aj keď ste pôžičku na vlastný kapitál použili na splatenie dlhu na kreditnej karte, na dovolenku alebo na kúpu druhého domu. Podľa IRS si teraz môžete odpočítať úrok, ktorý platíte z dlhu na vlastnom imaní, iba ak použijete peniaze „na nákup, výstavbu alebo podstatné zlepšenie domu daňovníka, ktorý zabezpečuje pôžičku.“ Na to, aby bol úver oprávnený, musí byť zabezpečený váš primárny alebo druhý domov a nemôže prekročiť náklady na domov.

Tieto ustanovenia znamenajú, že ak chcete požiadať o odpočet úroku pri kúpe druhého domu, musíte si naň vziať hypotéku; Ak ste si na nákup zobrali pôžičku na vlastný kapitál oproti svojmu hlavnému domovu, nemôžete odpočítať úrok, ktorý ste za takúto pôžičku zaplatili.

Od daňového roku 2018 si môžete odpočítať úrok z pôžičiek na bývanie vo výške 750 000 dolárov vrátane hypotéky. Nezabúdajte však, že toto číslo predstavuje kombináciu všetkých pôžičiek použitých na nákup, výstavbu alebo zlepšenie vášho primárneho a druhého domu. Ak už napríklad máte na tieto rezidencie hypotekárny dlh vo výške 750 000 dolárov alebo viac, nemôžete si uplatniť nárok na odpočítanie úrokov z vlastného kapitálu.

Odpočet dane z majetku

Dane z majetku si môžete odpočítať vo svojom druhom dome a v tom prípade toľko nehnuteľností, koľko vlastníte. Aj tu však daňový rok 2018 priniesol zmeny, ktoré majú vplyv na tieto odpočty.

Už nemôžete odpočítať celú daň z nehnuteľnosti, ktorú ste zaplatili za nehnuteľnosť, ktorú vlastníte. Teraz je celková suma všetkých štátnych a miestnych daní oprávnených na odpočet, vrátane dane z majetku a daní z príjmu, obmedzená na 10 000 dolárov za daňové priznanie alebo 5 000 dolárov, ak ste ženatý / vydatá a samostatne sa podáva. Mnoho ľudí, ktorí si kúpia druhý dom, už môže tento limit prekročiť so svojím prvým domovom, a tak si nemusia užiť žiadne ďalšie daňové úspory pre svoj druhý dom.

Predaj druhého domu

Daňové zákony umožňujú získať až 500 000 dolárov zisku (ak ste ženatý / vydatá a spoločne; 250 000 dolárov, ak ste slobodní) bez dane z predaja vášho hlavného bydliska. Toto vylúčenie predaja primárneho domu sa neuplatňuje, ak predávate svoj druhý dom; takýto predaj môže ponechať daň z kapitálových výnosov z vášho celého zisku.

Niektoré pohyby vám však môžu umožniť vyhnúť sa aspoň časti kapitálových výnosov zasiahnutých pri predaji druhého domu. Prvým je, aby ste si doplnkovú nehnuteľnosť urobili z vášho hlavného bydliska najmenej dva roky predtým, ako ju predáte. To vám môže umožniť využiť daňové úľavy za predpokladu, že vo vašom štáte splníte daňové požiadavky týkajúce sa primárneho pobytu. (Možno budete musieť zvážiť aj daňové dôsledky pre všetky príjmy z prenájmu, ktoré môžete získať na svojom primárnom pobyte, keď bývate primárne v druhom dome.)

Ak je váš druhý dom väčšinou prenajatý alebo držaný ako investícia, môžete tiež zvážiť jeho výmenu za iný porovnateľný majetok. Výmena 1031, známa tiež ako burza podobného druhu alebo daňovo odložená, vám umožňuje obchodovať nájomné alebo investičné nehnuteľnosti s iným nájomným alebo investičným majetkom rovnakej alebo vyššej hodnoty na základe odloženej dane. Výhodou je, že sa môžete vyhnúť plateniu dane z kapitálových výnosov na burze.

Na to, aby ste sa kvalifikovali na takýto presun, musí byť nehnuteľnosť, ktorú vymieňate, považovaná za nehnuteľnosť nájomnú, nie za osobné bydlisko - čo znamená, že musíte nehnuteľnosť prenajať najmenej 15 dní a používať ju menej ako 14 dní alebo 10% z dni, v ktorých sa každý rok prenajímal domov.

Spodný riadok

Ak je to finančne uskutočniteľné, vlastníctvo druhého domu môže byť vynikajúcou investíciou na účely dovolenky alebo prenájmu a mohlo by tiež poskytnúť vhodný primárny domov počas odchodu do dôchodku. Ale pretože vlastníctvo akéhokoľvek domu so sebou nesie značné finančné bremeno, od hypotéky a daní po údržbu a opravy, je vo vašom najlepšom záujme naučiť sa daňové dôsledky vlastníctva druhého domu. Keďže daňové zákony sú komplikované a pravidelne sa menia, je vhodné poradiť sa s kvalifikovaným daňovým špecialistom na nehnuteľnosti, ktorý vám môže vysvetliť príslušné daňové dôsledky a zákony a pomôže vám určiť najvhodnejšiu stratégiu vlastníctva pre vašu situáciu.