Single vs. Double vs Triple Net Leasing: Aký je rozdiel?

Čistý nájom je nájom nehnuteľnosti, pri ktorom nájomca platí jeden alebo viac dodatočných nákladov. Spravidla zahŕňajú dane z nehnuteľností, poistné na poistenie majetku alebo náklady na údržbu a často sa používajú v komerčných nehnuteľnostiach. Existujú tri základné typy čistých nájmov: jednoduché, dvojité a trojité čisté nájmy.

Jediný čistý nájom vyžaduje, aby nájomca okrem nájomného platil iba majetkové dane. Pri dvojitom nájme nájomca platí nájomné plus dane z nehnuteľnosti, ako aj poistné. Pri trojnásobnom čistom lízingu, známom tiež ako NNN alebo čistý sieť, je potrebné, aby nájomca platil nájomné plus všetky tri ďalšie výdavky.

Nájomné je vo všeobecnosti nižšie s čistým nájmom ako tradičné nájomné - čím viac nákladov musí nájomca znášať, tým nižšie nájomné si prenajímateľ účtuje. Ale trojnásobné čisté lízingy sú zvyčajne spojené s prenájmom, čo znamená, že nájomca nemôže ustúpiť, pretože náklady - najmä náklady na údržbu - môžu byť vyššie.

Jednotlivé čisté nájmy

Jednotlivé čisté nájmy, ktoré sa často nazývajú nájomné čisté alebo N, nie sú v oblasti prenájmu také bežné. V takomto prenájme prenajímateľ prevádza na nájomcu, ktorý platí dane z nehnuteľnosti, minimálne riziko. To znamená, že všetky ďalšie výdavky - ako sú poistenie, údržba a opravy a služby - sú v zodpovednosti prenajímateľa. Prenajímateľ je tiež zodpovedný za akúkoľvek údržbu a / alebo opravy, ktoré sa musia vykonať počas nájmu v rámci nehnuteľnosti.

Nájomníci v rámci jedného čistého nájmu nakoniec platia mierne nižšie nájomné ako v prípade štandardného nájomného z dôvodu zvýšených nákladov na dane z nehnuteľností. Vyššia platba za nájomné však nezbavuje prenajímateľa zodpovednosti za udržiavanie týchto výdavkov v aktuálnom stave. Napríklad nájomca môže vynechať alebo uskutočniť oneskorené platby obci, čo znamená, že prenajímateľ je pre nich na háku. Môže to mať za následok pokuty a / alebo dodatočné poplatky. Preto väčšina majiteľov nehnuteľností zahrňuje dane z nehnuteľnosti do splátok nájomného. Dávajú prednosť tomu, aby ich platba prešla, aby vedeli, že dane sa platia včas a v správnej výške.

Dvojité čisté nájmy

Dvojité čisté nájmy sú obzvlášť populárne v komerčných nehnuteľnostiach. V takomto prenájme platí nájomník okrem nájomného aj dane z majetku a poistné. Základné nájomné platené za samotný priestor je vo všeobecnosti nižšie z dôvodu dodatočných výdavkov, ktoré musí nájomca znášať. Na druhej strane všetky náklady na údržbu zostávajú v zodpovednosti prenajímateľa, ktorý ich priamo platí.

Vo väčších komerčných budovách s viac ako jedným priestorom na prenájom, ako sú nákupné strediská a rozsiahle kancelárske komplexy, môžu mať nájomníci inú rozlohu ako ostatní susedia. Prenajímatelia teda obvykle prenajímajú nájomcom dane a náklady na poistenie pomerne podľa množstva prenajatého priestoru.

Rovnako ako v prípade jediného čistého nájmu by aj prenajímatelia mali mať k dispozícii ďalšie platby, aby ich mohli zaplatiť obci a poisťovni. Aj keď nájomca nájomné zahŕňa tieto platby, meno prenajímateľa je uvedené na daňovom úhrade za daň a poistenie, čo znamená, že je v konečnom dôsledku zodpovedný. Tým, že nájomca platí tieto výdavky priamo mu, môže prenajímateľ zabrániť problémom spojeným s oneskorenými alebo zmeškanými platbami nájomníkov, ktoré by mohli mať za následok ďalšie poplatky.

Dvojnásobné čisté nájmy, ktoré sa tiež nazývajú nájomné v čistej sieti alebo NN,

Trojnásobné čisté nájmy

Trojnásobný čistý nájom vyslobodzuje prenajímateľa z najväčšieho rizika akéhokoľvek čistého nájmu. To znamená, že aj nájomné, dane z nehnuteľnosti a poistné musia platiť aj náklady na údržbu a opravy konštrukcie. Pretože tieto dodatočné náklady sa prenášajú na nájomcu, prenajímateľ vo všeobecnosti účtuje nižší základný nájom.

Ak sú náklady na údržbu vyššie, ako sa očakávalo, nájomníci v rámci trojitého čistého nájmu sa často pokúšajú dostať z nájmu alebo získať koncesie na nájomné. Aby sa tomu zabránilo, mnohí majitelia uprednostňujú použitie čistého nájomného. Toto je jeden druh trojitého čistého prenájmu, ktorý nemožno ukončiť pred uplynutím jeho platnosti. Okrem toho sa výška nájomného nemôže zmeniť z akéhokoľvek dôvodu, vrátane neočakávaného a významného zvýšenia vedľajších nákladov.

Prenajímatelia môžu uprednostniť použitie čistého nájomného, ​​pretože nájomníci sa môžu pokúsiť dostať z drahého trojitého nájmu.

Trojnásobné čisté nájmy môžu zvýšiť prevádzkové náklady nájomcu a môžu byť na hore za odpočítateľné položky z poistných zmlúv a môžu tiež zodpovedať za akékoľvek škody na majetku, ktoré nie sú kryté poisťovňou.

Väčšina trojnásobných čistých lízingov je dlhodobých lízingov trvajúcich viac ako 10 rokov a vo všeobecnosti zahŕňajú úľavy na zvýšenie nájomného. V realitnom priemysle sa tiež nazývajú nájomné net-net-net alebo NNN. (Súvisiace čítanie nájdete v časti: Aké druhy nehnuteľností využívajú lízingy v rámci trojitej siete (NNN)?)

Kľúčové jedlá

• Čisté nájmy zahŕňajú nájomcov, ktorí platia jeden alebo viac dodatočných nákladov v odvetví komerčných nehnuteľností.
• V prípade jedného čistého nájomného platí nájomník okrem daní z nehnuteľností aj nižšie základné nájomné.
• Dvojité čisté nájmy zahŕňajú dane z nehnuteľností a poistné so základným nájmom.
• Trojnásobné čisté nájmy zahŕňajú dane z nehnuteľností, poistenie a náklady na údržbu plus základný nájom.
• Nájomníci sa môžu pokúsiť dostať z trojitého čistého nájmu z dôvodu vysokých nákladov, ktoré sú s nimi spojené, takže prenajímatelia zvyčajne používajú čistý čistý nájom.

Osobitné úvahy

Pri vstupe do akéhokoľvek typu nájmu musí nájomca vziať do úvahy, že jeho splátky nájomného, ​​či už zahŕňajú dodatočné výdavky alebo zmenku, sa môžu zvýšiť. Prenajímateľ môže zvýšiť nájomné kvôli zákonným zvýšeniam povoleným miestnymi samosprávami. Nájomné sa však môže zvýšiť aj z dôvodu prehodnotenia dane z nehnuteľností alebo zvýšenia poistného.

Existujú však aj alternatívy. Ak je táto možnosť poskytnutá, môžu nájomníci zvážiť podpísanie hrubého nájmu, ktorý si účtuje paušálnu sadzbu nájmu. Táto suma pokrýva poplatok za priestor, ako aj všetky ďalšie výdavky, ktoré s tým súvisia. Prenajímateľ si preto ponecháva zodpovednosť za platbu dane z majetku, poistného a nákladov na údržbu. Tieto náklady pokrýva tak, že ich zabuduje do nájomného, ​​ktoré účtuje nájomcovi.

Napríklad, ak je ročné nájomné 10 000 dolárov a odhaduje dodatočné náklady na 3 000 dolárov, skutočný nájom, ktorý účtuje nájomcovi, je 13 000 dolárov ročne. Zatiaľ čo tradičné nájmy sú častejšie ako čisté nájmy, predstavujú pre prenajímateľa väčšie riziko, ktorý musí absorbovať všetky neočakávané zvýšenia dodatočných nákladov. To je dôvod, prečo niektorí prenajímatelia uprednostňujú typ čistého prenájmu, pričom niektoré alebo všetky tieto riziká sa prenášajú na nájomcu.