Druhá hypotéka
Druhá hypotéka je druh podriadenej hypotéky vykonanej, zatiaľ čo pôvodná hypotéka je stále v platnosti. V prípade omeškania by pôvodná hypotéka dostala všetky výnosy z likvidácie nehnuteľnosti, až kým nebude všetko splatené. Keďže druhá hypotéka by splácala iba vtedy, keď bola splatená prvá hypotéka, úroková sadzba účtovaná za druhú hypotéku má tendenciu byť vyššia a požičaná suma bude nižšia ako úroková sadzba prvej hypotéky.
Druhá hypotéka sa nazýva aj pôžička na vlastný kapitál.
Pochopenie druhej hypotéky
Keď väčšina ľudí kúpi nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosť, uzavrie pôžičku na bývanie od požičiavajúcej inštitúcie, ktorá nehnuteľnosť používa ako kolaterál. Tento úver na bývanie sa nazýva hypotéka alebo konkrétnejšie prvá hypotéka. Dlžník je povinný splácať úver v mesačných splátkach, ktoré pozostávajú z časti istiny a úrokov. V priebehu času, keď si majiteľ domu dobre zarába svoje mesačné platby, hodnota domu sa ekonomicky cení. Rozdiel medzi súčasnou trhovou hodnotou domu a zvyšnými hypotekárnymi splátkami sa nazýva domáci kapitál.
Majiteľ domu sa môže rozhodnúť požičať si proti svojmu domovskému kapitálu na financovanie iných projektov alebo výdavkov. Pôžička, ktorú vzal na svoj vlastný kapitál, sa nazýva druhá hypotéka, pretože už má prvú hypotéku. Druhá hypotéka je jednorazová suma vyplatená dlžníkovi na začiatku úveru. Rovnako ako prvé hypotéky, aj druhé hypotéky sa musia splácať po stanovenú dobu s pevnou alebo variabilnou úrokovou sadzbou v závislosti od zmluvy o pôžičke podpísanej s veriteľom. Úver musí byť splatený skôr, ako dlžník môže vziať ďalšiu hypotéku na svoj domáci kapitál.
Niektorí dlžníci používajú úverovú linku pre domáci kapitál (HELOC) ako druhú hypotéku. HELOC je revolvingový úverový rámec, ktorý je zaručený vlastným imaním v domácnosti. Účet HELOC je štruktúrovaný ako účet kreditnej karty, takže si môžete požičať iba do vopred stanovenej sumy a mesačné platby na účet závisieť od toho, koľko v súčasnosti dlhujete za pôžičku. Ako sa zostatok úveru zvyšuje, zvyšujú sa aj platby. Úrokové sadzby HELOC a druhej hypotéky sú však všeobecne nižšie ako úrokové sadzby z kreditných kariet a nezabezpečeného dlhu.
Keďže prvá alebo nákupná hypotéka sa používa ako pôžička na kúpu nehnuteľnosti, veľa ľudí používa druhú hypotéku ako pôžičku na veľké výdavky, ktoré môžu byť veľmi ťažko financovateľné. Napríklad ľudia si môžu vziať druhú hypotéku na financovanie vysokoškolského vzdelávania dieťaťa alebo na kúpu nového vozidla. Druhé hypotéky môžu byť tiež metódou na konsolidáciu dlhu pomocou peňazí z druhej hypotéky na splatenie iných zdrojov nesplateného dlhu, ktoré mohli mať ešte vyššie úrokové sadzby.
Pretože druhá hypotéka tiež používa rovnaký majetok na zabezpečenie ako prvá hypotéka, pôvodná hypotéka má prednosť pred kolaterálom, ak dlžník neplní svoje splátky. Ak je pôžička v omeškaní, prvý hypotekárny veriteľ dostane prvú splátku pred druhým hypotekárnym veriteľom. To znamená, že druhé hypotéky sú rizikovejšie pre veriteľov, ktorí požadujú vyššiu úrokovú sadzbu z týchto hypoték než z pôvodnej hypotéky.
Rovnako ako pri kúpe hypotéky, aj pri uzavretí druhej hypotéky existujú náklady. Tieto náklady zahŕňajú poplatky za hodnotenie, náklady na vykonanie kontroly kreditu a poplatky za založenie.
Aj keď väčšina druhých hypotekárnych veriteľov uvádza, že neúčtujú poplatky za zatváranie, dlžník stále musí nejakým spôsobom zaplatiť zatváracie náklady, pretože tieto náklady sú zahrnuté do celkových nákladov na získanie druhej pôžičky na bývanie.
Keďže veriteľ na druhom mieste preberá viac rizika ako jeden na prvom mieste, nie všetci veritelia ponúkajú druhú hypotéku. Tí, ktorí robia veľké kroky, aby zabezpečili, že dlžník je dobrý, aby mohol splácať pôžičku. Pri zvažovaní žiadosti dlžníka o pôžičku na bývanie pre domácnosť veriteľ skontroluje, či má nehnuteľnosť významný kapitál v prvej hypotéke, vysoké úverové skóre, stabilnú históriu zamestnania a nízky pomer dlhu k príjmu. (Súvisiace čítanie nájdete v častiach „Ako získať druhý dom“ a „Daňové úľavy pre majiteľov druhých domov“)