Vlastnosti prenájmu: Cash Cow or Money Pit?

Tí, ktorí investujú do nehnuteľností, rovnako ako s akýmkoľvek iným majetkom, neustále čelia rozhodnutiam o kúpe, predaji alebo držbe. A tieto rozhodnutia závisia od posúdenia predmetnej nehnuteľnosti. Oceňovanie nehnuteľností pomocou diskontovaných peňažných tokov alebo metód kapitalizácie je podobné oceňovaniu akcií alebo dlhopisov. Jediný rozdiel spočíva v tom, že peňažné toky sú odvodené z prenájmu priestoru na rozdiel od predaja produktov a služieb.

Realitné investičné spoločnosti vyvinuli sofistikované modely oceňovania, ktoré im majú pomôcť pri rozhodovaní. Avšak pomocou tabulkových nástrojov môže jednotlivec vytvoriť primerané ocenenie pre väčšinu nehnuteľností produkujúcich príjmy - vrátane nehnuteľností určených na bývanie zakúpených ako nehnuteľnosť na prenájom.

Čítajte ďalej a zistite, ako môže ktorýkoľvek investor vytvoriť ocenenie dostatočne uspokojivé na burinu prostredníctvom potenciálnych investičných príležitostí.

Individuálne ocenenia

Niektorí jednotlivci sa domnievajú, že vypracovanie ocenenia nie je potrebné, ak bolo ukončené certifikované hodnotenie. Ocenenie investora sa však môže od odhadcu líšiť z niekoľkých dôvodov.

Investor môže mať rôzne názory na schopnosť nehnuteľnosti prilákať nájomcov alebo nájomné, ktoré sú nájomníci ochotní zaplatiť. Ako potenciálny kupujúci alebo predávajúci môže investor cítiť, že nehnuteľnosť má viac alebo menej rizík ako odhadca.

Odhadcovia vykonávajú samostatné hodnotenia hodnoty. Zahŕňajú náklady na nahradenie nehnuteľnosti, porovnanie nedávnych a porovnateľných transakcií a príjmový prístup. Niektoré z týchto metód obyčajne zaostávajú na trhu, podceňujú hodnotu počas uptrendov a nadhodnocujú aktíva v downtrende.

Hľadanie príležitostí na trhu s nehnuteľnosťami zahŕňa nájdenie nehnuteľností, ktoré trh nesprávne ocenil. To často znamená správu nehnuteľnosti na úrovni, ktorá prevyšuje očakávania trhu. Ocenenie by malo poskytnúť odhad odhadu skutočného potenciálu majetku, ktorý vytvára príjmy.

Oceňovanie nehnuteľností

Príjmový prístup k hodnoteniu nehnuteľností je podobný postupu pri oceňovaní akcií, dlhopisov alebo akýchkoľvek iných investícií generujúcich príjmy. Väčšina analytikov používa na stanovenie čistej súčasnej hodnoty majetku (NPV) metódu diskontovaných peňažných tokov (DCF) .

NPV je hodnota majetku v dnešných dolároch, ktorá dosiahne návratnosť prispôsobenú riziku investora. NPV sa určuje diskontovaním pravidelných peňažných tokov, ktoré majú vlastníci k dispozícii, podľa požadovanej miery návratnosti (RROR) investora. Keďže RROR je požadovaná miera návratnosti investora pre príslušné riziká, odvodená hodnota predstavuje hodnotu upravenú o riziko pre tohto jednotlivého investora. Porovnaním tejto hodnoty s trhovými cenami je investor schopný urobiť rozhodnutie o kúpe, držbe alebo predaji.

Hodnoty akcií sú odvodené diskontovaním dividend, hodnoty dlhopisov diskontovaním úrokových kupónových platieb. Nehnuteľnosti sa oceňujú diskontovaním čistého peňažného toku alebo hotovosti dostupnej majiteľom po odpočítaní všetkých nákladov z výnosov z prenájmu. Ocenenie nehnuteľnosti zahŕňa odhad všetkých výnosov z prenájmu a potom odpočítanie všetkých nákladov potrebných na vykonanie a údržbu týchto lízingov.

Členenie lízingov

Všetky odhady príjmov pochádzajú priamo z prenájmov. Lízingy sú zmluvné dohody medzi nájomníkmi a prenajímateľom. Všetky nájomné a zmluvné zvýšenia nájomného (eskalácie) sa uvedú v prenájme, ako aj možnosti koncesií na priestor a nájom. Majitelia tiež získavajú časť alebo všetky náklady na nehnuteľnosti od nájomcov. Spôsob, akým sa tento príjem vyberá, je uvedený aj v nájomnej zmluve. Existujú tri hlavné typy lízingov:

• Prenájom komplexných služieb
• Čisté nájmy
• Lízingy s trojitou sieťou (NNN)

V prenájme full-service nájomníci neplatia nič okrem nájomného. Pri čistých nájmoch nájomníci obvykle platia svoju časť nárastu výdavkov za obdobie po tom, čo sa presťahovali do nehnuteľnosti. V nájmoch s trojnásobným čistým platením nájomca platí pomerný podiel všetkých nákladov na nehnuteľnosti.

Pri príprave ocenenia príjmu je potrebné zohľadniť tieto typy výdavkov:

• Lízingové náklady
• Náklady na správu
• Kapitálové náklady

Lízingové náklady sa vzťahujú na výdavky potrebné na prilákanie nájomcov a vykonanie lízingu. Náklady na správu sa vzťahujú na výdavky na úrovni nehnuteľností, ako sú poplatky za služby, upratovanie, dane atď., Ako aj na všetky náklady na správu nehnuteľnosti. Príjem po odpočítaní prevádzkových nákladov sa rovná čistému prevádzkovému príjmu (NOI). NOI je peňažný tok pochádzajúci z bežnej prevádzky nehnuteľnosti. Peňažný tok je potom odvodený odpočítaním kapitálových nákladov od NOI. Kapitálové náklady sú akékoľvek pravidelné kapitálové výdavky na údržbu nehnuteľnosti. Patria medzi ne kapitál na leasingové provízie, vylepšenia nájomcov alebo kapitálové rezervy na budúce vylepšenia majetku.

Príklad ocenenia

Po určení periodických peňažných tokov môžu byť diskontované späť na určenie hodnoty nehnuteľnosti. Obrázok 1 zobrazuje jednoduchý návrh ocenenia, ktorý je možné prispôsobiť tak, aby sa dala hodnotiť väčšina vlastností.

postava 1

Ocenenie predpokladá nehnuteľnosť, ktorá vytvára ročný príjem z prenájmu vo výške 100 000 dolárov v prvom roku, ktorý rastie o 4% ročne a 3% po roku 10. Náklady sa odhadujú na 40% z príjmu. Kapitálové rezervy sú modelované na 10 000 dolárov ročne. Diskontná sadzba alebo RROR je stanovená na 13%. Miera kapitalizácie na určenie hodnoty vrátenia majetku v 10. roku sa odhaduje na 10%. Vo finančnej terminológii sa táto miera kapitalizácie rovná Kg, kde K je RROR investora (požadovaná miera návratnosti) a predstavuje očakávaný rast výnosov. Kg je tiež známy ako požadovaný výnos výnos investora alebo výška celkového výnosu poskytovaného výnosom.

Hodnota nehnuteľnosti v roku 10 sa odvodí odhadom NOI za rok 11 a vydelením mierou kapitalizácie. Za predpokladu, že požadovaná miera návratnosti investora zostáva na 13%, kapitalizácia by sa rovnala 10% alebo kg (13% - 3%). Na obrázku 2 je NOI v roku 11 88 812 dolárov. Po vypočítaní periodických peňažných tokov sa tieto diskontujú späť diskontnou sadzbou (13%), aby sa odvodila NPV vo výške 58 333 USD.

Obrázok 2 (v tisícoch dolárov)

Obrázok 2 poskytuje základný formát, ktorý možno použiť na ocenenie akéhokoľvek majetku produkujúceho príjem alebo prenájmu. Investori, ktorí kupujú nehnuteľnosť určenú na bývanie ako nájomnú nehnuteľnosť, by mali pripraviť ocenenia, aby určili, či sú účtované sadzby nájomného dostatočné na to, aby podporili kúpnu cenu nehnuteľnosti. Aj keď odhadcovia v predvolenom nastavení často používajú 10-ročný peňažný tok, investori by mali vytvárať peňažné toky, ktoré odrážajú predpoklady, za ktorých sa predpokladá, že sa nehnuteľnosť kúpi. Tento formát, hoci je zjednodušený, je možné upraviť tak, aby ocenil akúkoľvek vlastnosť bez ohľadu na zložitosť. Aj hotely tak môžu byť ocenené. Myslite na nočné nájomné za jednodňové prenájmy.

Kupujte, predávajte alebo držte

Ak je kúpa nehnuteľnosti, ak je odhadnutá hodnota investora vyššia ako ponuka alebo odhadovaná hodnota predávajúceho, nehnuteľnosť sa dá kúpiť s vysokou pravdepodobnosťou prijatia RROR. Naopak, ak je predaná nehnuteľnosť, ak je odhadovaná hodnota nižšia ako ponuka kupujúceho, nehnuteľnosť by sa mala predať. Okrem toho, ak je odhadovaná hodnota v súlade s trhom a RROR ponúka primeranú návratnosť pre príslušné riziko, vlastník sa môže rozhodnúť držať investíciu, kým nebude existovať nerovnováha medzi ocenením a trhovou hodnotou.

Hodnota môže byť definovaná ako najväčšia suma, ktorú by niekto bol ochotný zaplatiť za nehnuteľnosť. Pri kúpe majetku by financovanie nemalo ovplyvniť konečnú hodnotu nehnuteľnosti, pretože každý kupujúci má k dispozícii rôzne možnosti financovania.

Toto však neplatí pre investorov, ktorí už vlastnia financované nehnuteľnosti. Financovanie sa musí zvážiť pri rozhodovaní o vhodnom čase predaja, pretože finančné štruktúry, ako napríklad pokuty pred platbou, môžu investora okradnúť o výnosy z predaja. Je to dôležité v prípadoch, keď investori dostali výhodné podmienky financovania, ktoré už nie sú na trhu k dispozícii. Existujúca investícia s dlhom môže priniesť lepšie upravené riziká, ako sa dá dosiahnuť pri reinvestovaní potenciálneho predaja. Upravte riziko RROR tak, aby zahŕňalo ďalšie finančné riziko hypotekárneho dlhu.

Spodný riadok

Či už kupujete alebo predávate, je možné vytvoriť model oceňovania dostatočne presný, aby pomohol pri rozhodovacom procese. Matematika, ktorá sa podieľa na vytváraní modelu, je pomerne jednoduchá a je v dosahu väčšiny investorov. Po získaní základných vedomostí o miestnych trhových štandardoch, štruktúrach prenájmu ao tom, ako príjmy a výdavky fungujú v rôznych druhoch nehnuteľností, by malo byť možné predpovedať budúce peňažné toky.