Záporné body
Negatívnymi bodmi sú rabaty, ktoré veritelia platia realitným maklérom alebo dlžníkom za hypotéky. Tento systém umožňuje mnohým, ktorí si nemôžu dovoliť výdavky na vyrovnanie nákladov, znášať nákup domov. Hypotéky s negatívnymi bodmi sú však zvyčajne vyššie. Vyjadrenie negatívnych bodov je percentuálnym podielom istiny. Príkazca je pôvodná požičaná suma peňazí.
VYPÚŠŤANIE záporných bodov
Zľavy vyplácané hypotekárnemu maklérovi sú známe ako prémia za rozpätie výnosov (YSP) a sú súčasťou kompenzácie hypotekárneho makléra. Ak je zľava pôžičkou dlžníka, môže sa použiť na úhradu niektorých nákladov na vyrovnanie alebo uzavretie úveru. Toto použitie záporných bodov zo strany dlžníka je známe ako hypotéka bez poplatkov. Suma pripísaná dlžníkovi nesmie prekročiť náklady na vysporiadanie a nemôže byť súčasťou zálohy. Záporné body sa môžu použiť na krytie niektorých jednorazových uzatváracích nákladov, ako sú bankové poplatky a poplatky za vlastníctvo, ale nemôžu sa použiť na krytie opakujúcich sa výdavkov, ako je úroky alebo daň z nehnuteľností.
Záporné body poskytujú dlžníkom spôsob, ktorým majú málo alebo žiadne peniaze na zaplatenie nákladov na vyrovnanie a získajú hypotéku. Ekonomika využívania negatívnych bodov však závisí od časového horizontu dlžníka. Ak má dlžník v úmysle držať hypotéku na krátku dobu, môže byť hospodárne vyhnúť sa počiatočným nákladom výmenou za relatívne vyššiu úrokovú sadzbu. Ak má dlžník v úmysle držať hypotéku dlhšiu dobu, je s najväčšou pravdepodobnosťou hospodárnejšie zaplatiť náklady na predčasné vyrovnanie výmenou za nižšiu úrokovú sadzbu.
Príklad negatívnych bodov
Použitie negatívnych bodov na hypotéku zvyšuje úrokovú sadzbu, ale môže znížiť náklady na zatváranie. Ak dlžník akceptuje jeden negatívny bod, veriteľ by mohol zvýšiť úrokovú sadzbu o 0, 25%, ale poskytnúť dlžníkovi 1% úveru ako kredit proti nákladom na zatváranie.
Napríklad, dlžník hľadá hypotekárny úver vo výške 1 000 000 dolárov na kúpu domu. Citát pre pôžičku s 5% úrokovou sadzbou a dvoma negatívnymi bodmi by priniesol zľavu 20 000 dolárov, ktorá by sa vzťahovala na náklady na uzavretie pôžičky (1 000 000 x 2% = 20 000 USD).
Tradičnejšou štruktúrou pôžičky pre tú istú sumu na nákup domu môže byť pôžička so 4% úrokom a jednou splátkou. Pri tejto pôžičke je nižšia úroková sadzba, ale vyžaduje, aby dlžník zaplatil zálohu vo výške 10 000 dolárov.
Niektorí hypotekárni makléri nemusia spotrebiteľom hovoriť o dostupnosti pôžičiek so zápornými bodmi. Títo makléri môžu byť viac znepokojení svojou províziou za obchod. Keďže pri 5% pôžičke by maklér označil hypotéku a ponechal si výšku záporných bodov ako kompenzáciu za sprostredkovanie úveru.