Najdôležitejšie faktory pre investovanie do nehnuteľností

V porovnaní s inými druhmi investícií zahŕňa investovanie do nehnuteľností relatívne priaznivý profil rizika a výnosov s relatívne nízkou likviditou (ľahký vstup a výstup). Pozrime sa na niektoré z najdôležitejších faktorov, ktoré treba brať do úvahy pri investovaní do nehnuteľností.

1. Poloha nehnuteľnosti

Prečo je to dôležité? Veková punčová linka „Miesto, Miesto, Miesto“ stále vládne a zostáva najdôležitejším faktorom ziskovosti pri investovaní do nehnuteľností. Blízkosť vybavenia, kľudne prispôsobené oblasti, stav susedstva, scénické výhľady atď. Sú hlavnými faktormi pri oceňovaní obytných nehnuteľností. Aj keď blízkosť trhov, skladov, dopravných uzlov, diaľnic, oblastí oslobodených od daní atď. Hrá dôležitú úlohu pri oceňovaní komerčných nehnuteľností.

Čo hľadať? Strednodobý až dlhodobý pohľad na vývoj situácie v investičnom období. Dnešný pokojný otvorený pozemok v zadnej časti obytnej budovy sa môže v budúcnosti zmeniť na hlučné výrobné zariadenie, čím sa zníži ziskovosť rezidenčných ocenení. Je vhodné vykonať dôkladnú kontrolu vlastníctva, typu a zamýšľaného využitia susedných oblastí, zariadení a voľných pozemkov v lokalite.

2. Oceňovanie majetku

Prečo je to dôležité? Financovanie nehnuteľností počas nákupu, kótovanie ceny počas predaja, analýza investícií, poistné a dane - to všetko závisí od ocenenia nehnuteľnosti.

Čo hľadať? Bežne používané metodiky oceňovania zahŕňajú:

• Prístup porovnania predaja: Nedávny porovnateľný predaj nehnuteľností s podobnými vlastnosťami - najbežnejší a vhodný pre nové aj staré nehnuteľnosti
• Prístup k nákladom: Všetky súčty nákladov mínus odpisy - vhodné pre novú výstavbu
• Príjmový prístup: Na základe očakávaného prílevu hotovosti - vhodný na nájomné

3. Účel investície a investičný horizont

Prečo je to dôležité? Vzhľadom na nízku likviditu a investície do nehnuteľností s vysokou hodnotou môže mať nedostatočná zrozumiteľnosť v úmysle viesť k neočakávaným výsledkom vrátane finančných ťažkostí, najmä ak ide o hypotéku.

Čo hľadať? Zistite, ktorá z nasledujúcich všeobecných kategórií vyhovuje vášmu účelu, a podľa toho sa pripravte:

• Kúpa a vlastné použitie: Úspory z nájomného, ​​výhody vlastného využitia a zhodnotenie hodnoty
• Buy & Lease: Pravidelný príjem a dlhodobé zhodnotenie hodnoty. Vyžaduje si stavbu temperamentu ako prenajímateľ - na riešenie možných sporov a právnych otázok, správu nájomcov, opravy atď.
• Kúpa a predaj (krátkodobé): rýchly, malý až priemerný zisk - zvyčajne sa nakupujú vo výstavbe a predávajú sa mierne vysoko, keď sú pripravené
• Buy & Sell (Long-term): Veľké zhodnocovanie vlastnej hodnoty počas dlhého obdobia; riešenie dlhodobých cieľov, ako je plánovanie odchodu do dôchodku, vzdelanie dieťaťa atď.

4. Očakávané peňažné toky a príležitosti na zisk

Prečo je to dôležité? Investičný účel a použitie ovplyvňujú peňažné toky, a tým aj príležitosti na zisk.

Čo hľadať? Vypracujte návrh prognóz pre tieto spôsoby zisku a výdavkov:

• Očakávaný peňažný tok z príjmu z prenájmu - Inflácia uprednostňuje majiteľov z príjmu z prenájmu
• Očakávané zvýšenie vnútornej hodnoty v dôsledku dlhodobého zhodnocovania cien
• Výhody odpisov (a dostupné daňové výhody)
• Analýza nákladov a prínosov renovácie pred predajom s cieľom získať lepšiu cenu
• Analýza nákladov a výnosov hypotekárnych úverov oproti zhodnoteniu hodnoty

5. Buďte opatrní s pákovým efektom - spoznajte úskalia

Prečo je to dôležité? Pôžičky sú pohodlné, ale môžu prísť s veľkými nákladmi - zaväzujete svoj budúci príjem, aby ste dnes získali užitočnosť za úrokové náklady rozložené na mnoho rokov. Pochopenie toho, ako zaobchádzať s pôžičkami tohto druhu, vám umožňuje maximálne využívať výhody. Ignorovanie rizík môže viesť k veľkým nástrahám.

Čo hľadať? V závislosti od vášho súčasného a očakávaného budúceho zárobku a platobných schopností zvážte nasledujúce skutočnosti:

• Rozhodnite sa o type hypotekárneho úveru, ktorý najlepšie vyhovuje vašej situácii (pevná sadzba, nastaviteľná pohyblivá úroková sadzba, iba úroky alebo nulová platba nadol).
• Uvedomte si podmienky a ďalšie poplatky vyberané finančníkmi
• Hunt okolo a vyjednávať o lepšom riešení pomocou nástroja ako hypotekárna kalkulačka nájsť nižšie úrokové sadzby. Tiež hľadajte nižšie poistné.

6. Investície do novej výstavby verzus existujúce podniky

Prečo je to dôležité? Nové stavebné vlastnosti zvyčajne ponúkajú atraktívne ceny, možnosť prispôsobenia, jasne zdokumentované vybavenie a jasné tituly. Investor sa musí zaoberať iba stavebnou spoločnosťou ako náprotivkom. Medzi riziká patrí oneskorenie držby, zvýšenie nákladov, žiadne povedomie o susedstve atď.

Osoby pri ďalšom predaji majú opačne pôsobiace faktory a môžu potrebovať dôkladnejšiu kontrolu vlastníctva, dokumentov a právnych záležitostí.

Čo hľadať?

• Skontrolujte minulé projekty a povesť stavebnej spoločnosti z hľadiska nových investícií do výstavby
• Skontrolujte majetkové listiny, nedávny prieskum a hodnotiacu správu o starých stavbách
• Dávajte pozor na mesačné náklady na údržbu, nezaplatené poplatky a dane od minulých majiteľov. Tieto náklady môžu vážne ovplyvniť vaše bežné peňažné toky
• Investovanie do nehnuteľností na prenájom (vo vlastníctve iných) - Je to regulované nájomné, stabilizované nájomné alebo voľný trh? Skončí platnosť nájomnej zmluvy? Má možnosť obnovenia v prospech nájomcu? Sú veci vo vlastníctve nájomcu alebo vlastníka? atď. sú niektoré z podrobností, ktoré je potrebné poznať.
• Položky na kontrolu kvality (nábytok, príslušenstvo a vybavenie), ak sú súčasťou predaja

7. Nepriame investície do nehnuteľností

Správa fyzických vlastností v dlhodobom horizonte nie je pre každého. Existuje tiež niekoľko alternatív k nepriamym investíciám do oblasti nehnuteľností a ich cieľom je ťažiť z výhod.

Aké sú možnosti?

• Akcie realitných spoločností - Akcie akcií realitných spoločností je možné kúpiť a predať na burzách
• Podielové fondy zamerané na sektor nehnuteľností / ETF - Sektorovo špecifické fondy, ako napríklad „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)“, ponúkajú výhodu diverzifikácie a profesionálneho spravovania peňazí za cenu poplatkov za výdavky fondu.
• Hypotekárne záložné listy - Zabezpečené fyzickým majetkom, ponúkajú nižšiu mieru návratnosti v porovnaní s podnikovými dlhopismi
• Investície do nehnuteľností (REIT) - ponúkajú vysoké výnosy, daňovú protihodnotu a vysokú likviditu pri obchodovaní na burzách.

Spodný riadok

Investície do nehnuteľností ponúkajú dobrý profil návratnosti rizika s vysokou hodnotou. Dôkladné zváženie vyššie uvedených faktorov umožní investorom ťažiť z výhod a zároveň zmierňovať riziká.