Hypotéky verzus pôžičky na vlastný kapitál: Aký je rozdiel?

Hypotéky a úvery na bývanie sú pôžičky, v ktorých ste ako záruku zaviazali svoj domov. Veriteľ si môže zaistiť váš domov, ak nebudete držať krok s platbami hypotéky. Kým tieto dva typy pôžičiek zdieľajú túto dôležitú podobnosť, medzi nimi existujú rozdiely. Spotrebitelia by mali pri výbere pôžičky pochopiť svoje možnosti v porovnaní s hodnotou svojho domova.

Kľúčové jedlá

• Hypotéky a úvery na bývanie sú pôžičky, v ktorých ste ako záruku zaviazali svoj domov.
• Banka požičiava až 80% z odhadovanej hodnoty domácnosti alebo kúpnej ceny, podľa toho, ktorá hodnota je nižšia.
• Úver na bývanie je zabezpečený majetkom v majetku.

hypotéky

Keď ľudia používajú termín „hypotéka“, všeobecne hovoria o tradičnej hypotéke, v ktorej banka požičiava dlžníkovi peniaze na kúpu domu. Vo väčšine prípadov banka požičiava až 80% z odhadovanej hodnoty domácnosti alebo kúpnej ceny, podľa toho, ktorá hodnota je nižšia. Napríklad, ak kupujete domov 200 000 dolárov, máte nárok na hypotéku až do výšky 160 000 dolárov. Zvyšných 40 000 dolárov musíte prísť sami. Niektoré hypotéky, napríklad hypotéky FHA, vám umožňujú menej zaťažovať, pokiaľ platíte za hypotekárne poistenie.

Úroková sadzba hypotéky môže byť pevná (rovnaká počas celého trvania hypotéky) alebo variabilná (napríklad sa mení každý rok). Dlžník spláca sumu úveru plus úroky na dobu určitú, pričom najbežnejšie podmienky sú 30 alebo 15 rokov.

Ak dôjdete k platbám, veriteľ môže prevziať váš dom v procese známom ako vylúčenie. Veriteľ potom predá domov, často v aukcii, aby získal späť svoje peniaze. Ak by sa to stalo, táto hypotéka (známa ako „prvá“ hypotéka) má prednosť pred nasledujúcimi pôžičkami poskytnutými na nehnuteľnosť, ako je napríklad pôžička na vlastný kapitál (niekedy známa ako „druhá“ hypotéka) alebo úverová linka na vlastný kapitál (HELOC)., Pôvodný veriteľ musí byť vyplatený v plnej výške predtým, ako ďalší veritelia dostanú akýkoľvek výnos z predaja na uzavretie trhu.

Pôžičky na vlastný kapitál

Úver na bývanie je tiež hypotékou. Rozdiel medzi hypotekárnym úverom na bývanie a tradičnou hypotékou je, že úver na bývanie si vyberiete po tom, ako budete mať majetok v nehnuteľnosti, zatiaľ čo hypotéku na kúpu nehnuteľnosti získate. Úver na bývanie je zabezpečený majetkom v majetku, ktorý predstavuje rozdiel medzi hodnotou nehnuteľnosti a existujúcim hypotekárnym zostatkom majiteľa domu. Napríklad, ak dlhujete 150 000 dolárov za dom v hodnote 250 000 dolárov, máte 100 000 dolárov vo vlastnom imaní. Za predpokladu, že je váš kredit dobrý, a inak sa kvalifikujete, môžete si vziať ďalšiu pôžičku s použitím 100 000 dolárov ako kolaterálu.

Rovnako ako tradičná hypotéka, aj úver na bývanie je splátkový úver splácaný na dobu určitú. Rôzni veritelia majú rôzne štandardy, pokiaľ ide o to, aké percento vlastného imania sú ochotní požičať, a v tomto rozhodnutí zohráva úlohu úver dlžníka.

Váš pomer úveru k hodnote (LTV) požičiavatelia používajú na zistenie, koľko peňazí si môžete požičať. Ako vypočítate LTV, postupujte takto: Pridajte sumu, ktorú chcete požičať, k sume, ktorú stále dlhujete vášmu domu, a vydelte odhadnutou hodnotou domu, aby ste dostali LTV. Ak ste v pozícii, že ste splácali veľa hypotéky - alebo ak sa hodnota vášho domu výrazne zvýšila - môžete získať značnú pôžičku.

V mnohých prípadoch sa úver na bývanie považuje za druhú hypotéku, pretože sa poskytuje nad existujúcou hypotékou. Ak dôjde k vylúčeniu domácnosti, veriteľ, ktorý drží úver na bývanie, nebude vyplatený skôr, ako bude vyplatený prvý hypotekárny veriteľ. V dôsledku toho je riziko požičiavateľa úveru na bývanie väčšie, a preto tieto pôžičky zvyčajne nesú vyššie úrokové sadzby ako tradičné hypotéky.

Nie všetky úvery na bývanie sú druhou hypotékou. Dlžník, ktorý vlastní svoj majetok bezplatne a zreteľne, sa môže rozhodnúť, že si vezme pôžičku v porovnaní s hodnotou svojho domu. V takom prípade sa veriteľ, ktorý poskytuje úver na bývanie, považuje za prvého držiteľa záložného práva. Tieto pôžičky môžu mať vyššie úrokové sadzby, ale nižšie náklady na zatváranie - napríklad iba odhad.

Rozdiel medzi hypotékou na bývanie a tradičnou hypotékou spočíva v tom, že pôžičku na bývanie si vyberiete po tom, ako máte majetok v nehnuteľnosti, oproti získaniu hypotéky na kúpu nehnuteľnosti.

Úver na hypotéky verzus vlastný kapitál: vedieť, čo je odpočítateľné z daní

Úroky z hypotéky sú odpočítateľné z daní za pôžičky do výšky 1 milión dolárov (ak ste si pôžičku vybrali pred 15. decembrom 2017) alebo 750 000 dolárov (pôžička potom). Dôvod: daňová legislatíva z roku 2017. Majitelia domov bývali schopní odpočítať úroky z úveru na vlastný kapitál alebo úverovej linky bez ohľadu na to, ako použili peniaze, napríklad na splatenie dlhu s vyšším úrokom, ako je napríklad dlh z kreditnej karty alebo študentské pôžičky. Zákon o dani z príjmov a pracovných miest z roku 2017 v budúcnosti pozastavuje odpočítanie úrokov zaplatených z pôžičiek na nehnuteľnosti od roku 2018 do roku 2025, pokiaľ sa nepoužívajú na „kúpu, výstavbu alebo podstatné zlepšenie domu daňovníka, ktorý zabezpečuje pôžičku“.

Ako uvádza IRS: „Podľa nového zákona ... je úrok z úveru na bývanie použitý na vybudovanie doplnku k existujúcemu domovu obvykle odpočítateľný, zatiaľ čo úrok z rovnakej pôžičky sa používa na úhradu osobných životných nákladov, ako je kreditná karta. dlhy, nie sú ... Rovnako ako podľa predchádzajúceho zákona musí byť pôžička zabezpečená hlavným domovom alebo druhým domovom daňovníka (známym ako kvalifikované bydlisko), nesmie prekročiť náklady na domov a spĺňať ďalšie požiadavky. ““

Ak potrebujete splácať študentské pôžičky, skonsolidovať dlh z kreditnej karty alebo znížiť úrokovú sadzbu na hypotéku na bývanie, mali by ste zvážiť refinancovanie hypotéky.

Spodný riadok

Ak máte extrémne nízku úrokovú sadzbu na svoju existujúcu hypotéku, pravdepodobne by ste ju mali nechať na pokoji a použiť pôžičku na vlastný kapitál na požičanie ďalších potrebných finančných prostriedkov za predpokladu, že slúžia na zlepšenie vašej nehnuteľnosti. Ak však úrokové sadzby hypotéky výrazne klesnú po vybratí existujúcej hypotéky alebo ak potrebujete peniaze na účely, ktoré sa netýkajú vášho domova, mali by ste zvážiť úplnú hypotéku. Ak refinancujete, ušetríte na dodatočných peniazoch, ktoré si požičiavate, pretože tradičné hypotéky majú nižšie úrokové sadzby ako pôžičky na nehnuteľnosti, a zostatok, ktorý už dlhujete, si môžete zaistiť nižšou sadzbou.