Jumbo pôžička

Jumbo pôžička, známa tiež ako hypotéka jumbo, je typ financovania, ktorý presahuje limity stanovené Federálnou agentúrou pre financovanie bývania (FHFA). Na rozdiel od bežných hypoték nie je možné jumbo pôžičku kúpiť, zaručiť ani sekuritizovať prostredníctvom Fannie Mae alebo Freddie Mac. Hypotéky jumbo, ktoré sú určené na financovanie luxusných nehnuteľností a domov na vysoko konkurenčných miestnych trhoch s nehnuteľnosťami, prichádzajú s jedinečnými požiadavkami na upisovanie a daňovými dôsledkami. Tieto druhy hypoték si získali trakciu, keďže trh s nehnuteľnosťami sa po veľkej recesii zotavoval.

Hodnota hypotéky typu jumbo sa líši podľa štátu - a dokonca aj od kraja. FHFA každoročne stanovuje zodpovedajúcu výšku úverového limitu pre rôzne oblasti, hoci sa občas mení. Od roku 2019 bol limit pre väčšinu krajiny stanovený na 484 350 dolárov. To sa zvýšilo zo 453 100 dolárov v roku 2018. V okresoch, ktoré majú vyššie domáce hodnoty, je základný limit stanovený na 726 525 USD alebo 150% zo 484 350 USD.

FHFA má odlišný súbor ustanovení pre oblasti mimo kontinentálnych Spojených štátov na výpočet úverového limitu. Výsledkom je, že základný limit pre jumbo pôžičku na Aljaške, Guame, Havaji a na Panenských ostrovoch USA od roku 2019 je tiež 726 525 USD. Táto suma môže byť dokonca ešte vyššia v okresoch, ktoré majú vyššie domáce hodnoty.

Ako funguje úver Jumbo

Ak máte svoje pamiatky nastavené na dom, ktorý stojí takmer pol milióna dolárov alebo viac - a nemáte toľko sedenia na bankovom účte - pravdepodobne budete potrebovať hypotéku typu jumbo. A ak sa snažíte pristáť, budete čeliť oveľa prísnejším úverovým požiadavkám ako majitelia domov, ktorí požiadajú o konvenčnú pôžičku. Je to preto, že pôžičky jumbo nesú pre veriteľa väčšie úverové riziko, pretože Fannie Mae alebo Freddie Mac neposkytujú žiadnu záruku. Existuje aj väčšie riziko, pretože ide o viac peňazí.

Rovnako ako tradičné hypotéky, aj od roku 2008 sú minimálne požiadavky na hypotéku čoraz prísnejšie. Aby ste ich mohli schváliť, budete potrebovať hviezdne kreditné skóre - 700 alebo vyššie - a veľmi nízky pomer dlhu k príjmu (DTI). Hodnota DTI by mala byť pod 43% a pokiaľ možno bližšie k 36%. Aj keď ide o hypotéky, ktoré nie sú v zhode, stále sa musia riadiť pokynmi toho, čo Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa považuje za „kvalifikovanú hypotéku“ - systém poskytovania pôžičiek so štandardizovanými podmienkami a pravidlami, ako napríklad 43% DTI.

Budete musieť preukázať, že máte k dispozícii hotovosť na pokrytie svojich platieb, ktoré sú pravdepodobne veľmi vysoké, ak sa rozhodnete pre štandardnú 30-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Konkrétne úrovne príjmov a rezervy závisia od veľkosti celkovej pôžičky, ale všetci dlžníci potrebujú 30 dní výplatných pások a daňové formuláre W2 siahajúce dva roky. Ak ste samostatne zárobkovo činná osoba, požiadavky na príjem sú väčšie: dva roky daňového priznania a najmenej 60 dní od aktuálnych výpisov z účtu. Dlžník tiež potrebuje preukázateľné likvidné aktíva, aby sa kvalifikoval, a hotovostné rezervy rovnajúce sa šiestim mesiacom splácania hypotéky. A všetci žiadatelia musia preukázať riadnu dokumentáciu o všetkých ostatných držaných pôžičkách a dokladoch o vlastníctve nelikvidných aktív (ako ostatné nehnuteľnosti).

Kľúčové jedlá

• Jumbo pôžička je typ financovania, ktorý presahuje limity stanovené Federálnou agentúrou pre financovanie bývania a nemôžu ich kúpiť, zaručiť ani sekuritizovať Fannie Mae alebo Freddie Mac.
• Majitelia domov musia podliehať prísnejším úverovým požiadavkám ako požiadavky, ktoré žiadajú o konvenčnú pôžičku.
• Schválenie vyžaduje hviezdne kreditné skóre a veľmi nízky pomer dlhu k príjmu.
• Priemerná ročná percentuálna miera nákladov na hypotéku typu jumbo je často porovnateľná s bežnými hypotékami, zatiaľ čo zálohy sú približne 10% až 15% z celkovej kúpnej ceny.

Úverové sadzby spoločnosti Jumbo

Zatiaľ čo jumbo hypotéky používali vyššie úrokové sadzby ako bežné hypotéky, v posledných rokoch sa medzera uzatvárala. Dnes je priemerná ročná percentuálna miera hypotéky typu jumbo často porovnateľná s bežnými hypotékami - av niektorých prípadoch je dokonca nižšia. Od marca 2019 napríklad spoločnosť Wells Fargo účtovala ročnú percentuálnu mieru nákladov vo výške 4, 092% z 30-ročnej pôžičky na prispôsobenie sa pevnej úrokovej sadzbe a 3, 793% za rovnaké obdobie z úveru typu jumbo.

Aj keď ich podniky sponzorované vládou nedokážu zvládnuť, jumbo pôžičky sú často sekuritizované inými finančnými inštitúciami; keďže tieto cenné papiere nesú väčšie riziko, obchodujú s konvenčnou sekuritizovanou hypotékou za prémiu za výnos. Toto rozpätie sa však znížilo úrokovou sadzbou samotných pôžičiek.

Záloha na úver Jumbo

Našťastie sa v rovnakom časovom období uvoľnili požiadavky na zálohu. V minulosti hypotekárni veritelia spoločnosti Jumbo často požadovali od kupujúcich domov, aby zvyšovali 30% kúpnej ceny rezidencie (v porovnaní s 20% pre bežné hypotéky). Teraz toto číslo kleslo len z 10% na 15%. Ako pri každej hypotéke, aj pri vyššej zálohovej platbe môžu existovať rôzne výhody - medzi nimi je možné vyhnúť sa nákladom, ktoré si súkromní veritelia hypotekárneho poistenia vyžadujú pre zálohové platby pod 20%.

Kto by mal vziať úver Jumbo?

To, čo si v konečnom dôsledku môžete požičať, samozrejme závisí od vašich aktív, vášho kreditného skóre a hodnoty nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť. Tieto hypotéky sa považujú za najvhodnejšie pre segment zárobkovo činných osôb s vysokým príjmom, ktoré zarábajú od 250 000 do 500 000 dolárov ročne. Tento segment sa nazýva HENRY, skratka pre vysoké zárobky, ktorá ešte nie je bohatá. V podstate sú to ľudia, ktorí vo všeobecnosti zarábajú veľa peňazí, ale ešte nemajú nahromadené milióny dodatočných hotovosti alebo iných aktív.

Zatiaľ čo jednotlivec v segmente HENRY nemusel nazhromaždiť bohatstvo na kúpu drahého nového domu s hotovosťou, jednotlivci s vysokými príjmami majú zvyčajne lepšie úverové skóre a rozsiahlejšie úverové histórie ako priemerný homebuyer, ktorý hľadá konvenčnú hypotekárnu pôžičku na menšie množstvo. Majú tiež tendenciu mať pevnejšie zavedené dôchodkové účty. Často prispievali dlhšiu dobu ako osoby s nízkym príjmom.

Neočakávajte veľkú daňovú úľavu pri pôžičke jumbo. Horná hranica odpočtu hypotekárnych úrokov je pre nový hypotekárny dlh obmedzená na 750 000 dolárov.

Toto sú práve tie druhy jednotlivcov, ktoré inštitúcie radi registrujú k dlhodobým produktom, čiastočne preto, že často potrebujú ďalšie služby správy majetku. Pre banku je navyše praktickejšie spravovať jednu hypotéku vo výške 2 milióny dolárov, ako 10 pôžičiek v hodnote 200 000 dolárov za kus.

Osobitné úvahy o úvere Jumbo

To, že ste sa kvalifikovali na niektorú z týchto pôžičiek, ešte neznamená, že by ste si ju mali vziať. Určite by ste to nemali robiť, ak napríklad počítate s tým, že vám poskytnete významné daňové úľavy.

Pravdepodobne viete, že môžete odpočítať hypotekárny úrok, ktorý ste zaplatili za ktorýkoľvek daný rok, zo svojich daní, a to za predpokladu, že si odpočítate položky. Pravdepodobne ste si však nikdy nemuseli robiť starosti s limitom, ktorý IRS umiestňuje na tento odpočet - stropom, ktorý bol znížený prijatím zákona o daňových úľavách a pracovných miestach. Každý, kto získal hypotéku 14. decembra 2017 alebo skôr, môže odpočítať úrok až z dlhu vo výške až 1 milión dolárov, čo je suma starého limitu. Ale pri nákupoch nehnuteľností uskutočnených po 14. decembri 2017 si môžete odpočítať iba úrok z hypotekárneho dlhu až do výšky 750 000 dolárov. Ak je vaša hypotéka väčšia, nedostanete úplnú zrážku. Ak plánujete uzavrieť hypotéku typu jumbo vo výške 2 milióny dolárov, ktorá ročne pripadá na úroky vo výške 80 000 dolárov, môžete odpočítať iba 30 000 dolárov - úrok z prvých 750 000 dolárov z vašej hypotéky. V skutočnosti získate daňovú úľavu iba na 37, 5% hypotekárneho úroku.

To znamená, že by ste si mali pozorne požičiavať čísla a starostlivo si rozdeliť čísla, aby ste videli, čo si skutočne môžete dovoliť a aké druhy daňových výhod dostanete. So znížením štátneho a miestneho odpočtu dane na 10 000 dolárov ročne z dôvodu rovnakého daňového dokladu vás bude stáť aj viac vysoko zdanená nehnuteľnosť. Jedna ďalšia stratégia: Porovnajte podmienky, aby ste zistili, či by z dlhodobého hľadiska mohla byť pre vaše financie lepšia pôžička plus druhá pôžička namiesto jedného veľkého jumba. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Pochopenie konvenčných hypoték Jumbo Vs.“)