Je prefinancovanie mojej hypotéky dobrým nápadom?

Rozhodnutie o refinancovaní vášho domu závisí od mnohých faktorov, vrátane dĺžky času, v ktorom plánujete bývať, aktuálnych úrokových mier a času, ktorý bude potrebný na pokrytie vašich záverečných nákladov. V niektorých prípadoch je refinancovanie rozumným rozhodnutím. V iných to nemusí byť finančne výhodné.

Keďže už nehnuteľnosť už vlastníte, prefinancovanie bude pravdepodobne jednoduchšie ako získanie počiatočnej pôžičky ako kupujúci, ktorý prvýkrát nakupuje. Okrem toho, ak vlastníte nehnuteľnosť alebo dom dlhú dobu a máte vybudovaný významný kapitál, uľahčí sa tým refinancovanie. Ak je však váš kapitál alebo konsolidácia dlhu váš dôvod na refi, majte na pamäti, že to môže zvýšiť počet rokov, ktoré vám dlhujú hypotéky - nie najchytrejší finančné pohyby.

Domáce hodnotenie: Kľúč k úspešnému refinancovaniu

Zvážte záverečné náklady

Typickým pravidlom je, že ak môžete znížiť svoju súčasnú úrokovú sadzbu o 1% alebo viac, môže byť zmysluplné refinancovať z dôvodu ušetrených peňazí. Refinancovanie s nižšou úrokovou sadzbou vám tiež umožňuje rýchlejšie budovať kapitál vo vašej domácnosti.

Ak úrokové sadzby dostatočne klesli, možno bude možné refinancovať skrátenie doby pôžičky - povedzme z 30-ročnej na 15-ročnú pevnú hypotéku - bez toho, aby sa mesačná splátka príliš zmenila.

Podobne by klesajúce úrokové sadzby mohli byť dôvodom prechodu z hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou na hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM), pretože pravidelné úpravy ARM znamenajú nižšie sadzby a menšie mesačné platby. S rastúcou úrokovou sadzbou hypotéky má táto stratégia menší finančný význam. Pravidelné úpravy ARM, ktoré zvyšujú úrokovú sadzbu z vašej hypotéky, môžu viesť k tomu, že je konverzia na pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou rozumnou voľbou.

Vo všetkých týchto scenároch sú však zahrnuté náklady. Vaše výdavky budú musieť pokryť poplatky, ako sú poistenie práv, honoráre advokátov, odhady, dane a poplatky za prevod. Tieto náklady na refinancovanie, ktoré môžu predstavovať 3% až 6% istiny úveru, sú takmer také vysoké ako náklady na počiatočnú hypotéku a ich návratnosť môže trvať roky.

Ak sa snažíte znížiť svoje mesačné platby, dajte si pozor na refinancovanie „žiadnych záverečných nákladov“ od veriteľov. Aj keď nemusia byť žiadne náklady na zatváranie, banka ich pravdepodobne vráti tak, že vám poskytne vyššiu úrokovú sadzbu, ktorá porazí váš cieľ.

Kľúčové jedlá

• Môže byť rozumné refinancovať, ak môžete znížiť úrokovú sadzbu o 1% alebo viac.
• Uistite sa, že plánujete zostať v dome dosť dlho na to, aby ste uhradili náklady na refinancovanie.
• Zbavenie sa súkromného hypotekárneho poistenia alebo PMI je jedným z dobrých dôvodov na získanie novej hypotéky.

Zvážte, ako dlho plánujete zostať vo svojom dome

Pri rozhodovaní, či refinancovať alebo nie, budete chcieť vypočítať, aké budú vaše mesačné úspory po dokončení refinancovania.

Povedzme napríklad, že máte 30-ročný hypotekárny úver na 200 000 dolárov. Pri prvom prevzatí úveru bola úroková sadzba pevne stanovená na 6, 5% a mesačná platba bola 1 257 USD. Ak úrokové sadzby klesnú na 5, 5%, môže to znížiť vašu mesačnú platbu na 1 130 dolárov - úspora 127 dolárov mesačne alebo 1 524 dolárov ročne.

Ak sa rozhodnete pokračovať, váš poskytovateľ pôžičky môže vypočítať vaše celkové zatváracie náklady na refinancovanie. Ak vaše náklady dosahujú približne 2 300 dolárov, môžete túto sumu rozdeliť podľa svojich úspor a určiť tak bod vyrovnania - v tomto prípade 1, 5 roka v domácnosti (2 300 USD vydelené 1 524 = 1, 5 roka). Ak plánujete zostať v domácnosti dva roky alebo dlhšie, refinancovanie by malo zmysel.

Ak je kapitál vo vašej domácnosti nižší ako 20%, môžete byť požiadaní, aby ste zaplatili PMI, čo by mohlo znížiť všetky úspory, ktoré by ste mohli získať z refi.

Zvážte PMI

V období, keď hodnoty domov klesajú, sa veľa domácností hodnotí oveľa menej, ako sa hodnotilo historicky. Ak k tomu dôjde pri zvažovaní refinancovania, suma, v ktorej je váš domov ocenený, môže znamenať, že vám chýba dostatočný kapitál na uspokojenie 20% akontácie pri novej hypotéke.

Na refinancovanie budete musieť poskytnúť väčší hotovostný vklad, ako sa očakávalo, alebo možno budete musieť prevziať súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI), ktoré v konečnom dôsledku zvýši vašu mesačnú platbu. Môže to znamenať, že dokonca aj pri poklese úrokových sadzieb nemusia byť vaše skutočné úspory príliš vysoké.

Naopak, refinancovanie, ktoré odstráni váš PMI, vám ušetrí peniaze a z tohto dôvodu môže stáť za to. Ak má váš dom viac ako 20% -ný kapitál, nebudete musieť platiť PMI, pokiaľ nemáte hypotekárny úver FHA alebo pokiaľ sa nepovažujete za vysoko rizikového dlžníka. Ak v súčasnosti platíte PMI, máte najmenej 20% vlastného imania a váš súčasný veriteľ ho neodstráni, mali by ste refinancovať.