Investovanie do neštátneho majetku

Nákup a vlastníctvo nehnuteľnosti je zriedka jednoduché alebo jednoduché. Ak je predmetná nehnuteľnosť na vzdialenom mieste, výzvy sa znásobujú. Investovanie do neštátneho majetku sa však môže javiť ako lákavé, ak žijete v oblasti, kde je nehnuteľnosť drahá. Môže sa to tiež javiť ako atraktívne, ak už vlastníte nehnuteľnosť, v ktorej bývate, a chcete diverzifikovať svoj majetok. Alebo možno budete chcieť len vlastniť dovolenkový dom. Ale skôr, ako urobíte ponuku, starostlivo zvážte tieto problémy.

Investovanie do neštátneho majetku

Dôvody na kúpu

Jedným z faktorov, ktorý vedie ľudí k tomu, aby zvážili kúpu nehnuteľnosti ďaleko od domu, je skutočnosť, že nehnuteľnosť môže byť v inom štáte dostupnejšia. Možno žijete v oblasti ako San Francisco alebo New York, kde sú náklady na nehnuteľnosti vysoké. Ak si jednoducho nemôžete dovoliť kúpiť miesto, kde bývate, alebo ak by si to vyžadovalo investovanie väčšiny vašich peňazí do nehnuteľností (čo by ste radšej nechceli), možno by ste sa mali pozrieť na iné mestá, kde sú základy trhu sú spoľahlivé, ale náklady na nehnuteľnosti sú výrazne nižšie.

Ľudia, ktorí žijú v depresívnych oblastiach, ale nechcú sa pohybovať za prácou alebo z osobných dôvodov, môžu mať lepšie možnosti prenájmu v rodnom meste a investovania do nehnuteľností, kde je ekonomika silnejšia. Napríklad, ak ste žili v Las Vegas, meste s najvyššou mierou vylúčenia z trhu počas zrútenia rizikových hypoték v roku 2008, možno by ste chceli kúpiť nehnuteľnosť na trhu, kde boli priemerné predajné ceny relatívne stabilné, ako napríklad Charlotte v Severnej Karolíne.

Možno hlavným dôvodom, prečo sa ľudia rozhodnú investovať do nehnuteľností mimo štátu, je to, že návratnosť investícií (NI) môže byť lepšia ako doma. Nákupné ceny, sadzby zhodnocovania, hypotekárne náklady (ak existujú), dane, regulácie bývania, podmienky na trhu s prenájmom a ďalšie sú faktory, ktoré môžu byť v inom štáte priaznivejšie a prispejú k potenciálnej návratnosti investícií do nehnuteľností.

Je potrebné zvážiť výzvy

Ak investujete mimo štátu, musíte prekonať svoju nedostatočnú znalosť trhu s neštátnymi nehnuteľnosťami a jeho miestnymi ekonomickými podmienkami na úrovni mesta aj na úrovni susedstva. Nebudete mať rovnaké intímne každodenné znalosti vzdialeného trhu, aké máte na trhu, kde žijete. Nemáte hĺbkové znalosti o najlepších štvrtiach - alebo najhorších. Budete sa musieť spoľahnúť na ústne vyjadrenie, výskum, inštinkty čriev a názory odborníkov, ktorých najmete.

Pochopenie všetkých zákonov a predpisov týkajúcich sa vlastníctva majetku a daní z nehnuteľností v mieste, kde nežijete, je ďalšou veľkou výzvou. Aj keď si prečítate každý riadok miestnych kódov a vyhlášok, čo sa hovorí na papieri a čo sa deje v skutočnosti, nie vždy sa zhodujú. Je nevyhnutné hovoriť s vlastníkmi nehnuteľností v tejto oblasti, aby ste skutočne porozumeli miestnym sochám.

Budete potrebovať dobré kontakty v tejto oblasti, aby bol váš investičný plán úspešný, ale pri jednaní so vzdialeným mestom môžete začať od nuly pri hľadaní kvalitných profesionálov, ako sú realitné kancelárie, správcovia nehnuteľností a údržbári - ľudia, ktorí budú kľúč k vášmu úspechu alebo neúspechu.

Nákup mimo štátu

Tajomstvom úspechu mnohých zahraničných investorov je nájsť a najať si vynikajúcu spoločnosť v oblasti správy nehnuteľností. Budete ich potrebovať, aby vám pomohli obsadiť voľné pracovné miesta, zhromaždiť nájomné, vykonať opravy a zvládnuť núdzové situácie. Ak ste bývali v oblasti, môžete sa rozhodnúť spravovať nehnuteľnosť sami, ale ak žijete ďaleko, profesionálna správa nehnuteľností je ďalší náklad, ktorý musíte jednoducho vynaložiť na zabezpečenie svojej investície. Ako skúsený staviteľ a správca nehnuteľností Rusty Meador radí: „Bez ohľadu na to, ako dobrý je pre vás obchod s nehnuteľnosťami, je to len také dobré, ako je jeho dobrá správa.“

Uvedomte si, že aj v prípade spoločnosti zaoberajúcej sa správou nehnuteľností na vašom výplatnom listine budete stále potrebovať príležitostné návštevy svojho majetku, aby ste sa uistili, že to, čo vám správcovia a nájomníci hovoria, zodpovedá realite. Toto je ďalší čas a peniaze, ktoré je potrebné vziať do úvahy.

Pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom, najmä v prípade, že nehnuteľnosť nie je v prenájme, sa pravdepodobne stretnete s vyššími sadzbami poistenia majiteľov domov, vyššími úrokovými sadzbami hypotéky a vyššími požiadavkami na splátky, pretože veritelia vás budú považovať za rizikovejšieho dlžníka ako majiteľa-obyvateľa., Svoju daňovú situáciu budete komplikovať aj vlastníctvom nehnuteľností na prenájom a zárobkom vo viac ako jednom štáte. Možno budete musieť najať odborníka na daň z príjmu, aby vás udržal v dobrej milosti daňových úradov.

Pri zvažovaní všetkých týchto faktorov možno zistíte, že byť vlastníkom alebo kupujúcim nehnuteľnosť doma je oveľa jednoduchšou a lacnejšou ponukou.

Pred zakúpením mimo štátu

Ak máte stále v úmysle nakupovať mimo štátu, nezabudnite na tieto ďalšie upozornenia.

Nekupujte zrak nevidený; nehnuteľnosť nemusí byť taká, ako si myslíte. Online informácie o nehnuteľnosti môžu byť neaktuálne a miestny realitný agent alebo vlastník nehnuteľnosti, ktorý nehľadá vaše najlepšie záujmy, vám môže klamať pri predaji. Ak sa nevedomky stanete vlastníkom nepríjemného majetku, ktorý porušuje zdravotné a / alebo bezpečnostné zákony, ocitnete sa na háčiku pre početné porušenia pravidiel, ktoré bude náročné na opravu a časovo náročné. Ak je nehnuteľnosť už dlho neobsadená, môže sa ňou vyvinúť problém údržby, ktorý spôsobí také narušenie, že mesto to považuje za bezpečnostné riziko a buldozuje ju. Mohli by ste dokonca skončiť na háku za demolačný zákon.

Niektorí investori v oblasti nehnuteľností zistili, že ich úpadkom sú postele, termiti, šváby, myši alebo iní škodcovia. Bez osobnej návštevy nehnuteľnosti a odbornej prehliadky na kontrolu týchto problémov by ste sa mohli stať vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je obývateľná. Scott Paxton z Agentúry pre ochranu prenájmu odporúča, aby sa sťažnosti na lôžkové chyby stali čoraz bežnejšou a tento problém môže byť veľmi drahý, ako sa ho zbaviť.

Hľadanie kvalitných nájomcov je mimoriadne dôležité pre prenajímateľov. Nebudete tam, aby ste pozorne sledovali správanie nájomcov alebo ich zaobchádzanie s majetkom, ani nebudete nútiť ich, aby platili, ak je nájomné po termíne splatnosti. Okrem najímania špičkovej spoločnosti zaoberajúcej sa správou nehnuteľností chcete mať aj nájomcov, ktorí vám ani vašej správcovskej spoločnosti nespôsobia žiadne bolesti hlavy.

Osobná návšteva miesta vám navyše umožní lepšie sa zoznámiť s profesionálmi, ktorí vám pomôžu s procesom kúpy domu, ako je váš právnik, realitný agent a veriteľ. Počas návštevy sa nejaký čas stretnite s rôznymi poskytovateľmi pôžičiek a preskúmajte rôzne typy hypoték a úrokové sadzby dostupné na miestnej úrovni. Je tiež užitočné získať vopred schválenú hypotéku, pretože sa tým skráti čas potrebný na uzavretie dohody, keď už konečne nájdete svoj sen mimo štátu.

Nakoniec, ak ste nikdy nevlastnili nehnuteľnosť, nákup prvého majetku v stave mimo štátu je mimoriadne riskantný. Bez ohľadu na to, koľko kníh čítate o vlastníctve majetku, nenahradzuje skutočné skúsenosti. Bez akýchkoľvek skúseností s vlastníctvom nehnuteľností a bez vedomostí z prvej ruky, ktoré pochádzajú zo života v majetku každý deň, by ste mohli vynechať dôležité aspekty údržby.

Mimosúdne alternatívy

Ak si nemyslíte, že chcete kúpiť nehnuteľnosť, kde bývate z akéhokoľvek dôvodu, existujú aj iné spôsoby, ako sa dostať na rôzne trhy s nehnuteľnosťami, ktoré sú omnoho jednoduchšie ako priame investovanie mimo štátu. Jednou z možností je investícia do nehnuteľností (REIT). Investovanie do REIT alebo REIT ETF je podobné investovaniu do akcií a môžete si vybrať REIT s profilom rizika / návratnosti, ktorý vyhovuje tomu, čo hľadáte. A rovnako ako v prípade, že vlastníte akciu a nie ste zodpovední za rozhodovanie o prevádzkovaní tejto spoločnosti, keď vlastníte akcie REIT, nebudete mať žiadne bolesti hlavy, ktoré súvisia so skutočným vlastníctvom nehnuteľnosti.

Môžete sa tiež druhýkrát pozrieť na kúpu nehnuteľnosti, v ktorej bývate - aj keď v nej nechcete bývať. Možno si prenajímate v San Franciscu, pretože nemáte záujem o bývanie na jedinom mieste, ktoré by ste si mohli dovoliť kúpiť, byt o rozlohe 250 štvorcových stôp. Boli by ste však ochotní vlastniť tento byt ako nehnuteľnosť na prenájom? Je pravdepodobné, že bude ľahšie kúpiť a vlastniť miesto blízko vášho domu. Mohlo by to byť drahšie alebo menej ziskové, ale môžete nájsť ďalšie náklady alebo nižšiu návratnosť investícií, ktorá by stála za znížené problémy.

Ako to dosiahnuť?

Ak sa chystáte nakupovať mimo štátu, kupujte v oblasti, ktorú poznáte - napríklad kde ste chodili na vysokú školu alebo kde ste vyrastali. Je lepšie mať vedomosti o tejto oblasti ako vôbec žiadne. Ako bonus, ak si kúpite v oblasti, ktorú normálne navštevujete, vaše rekreačné cestovanie sa môže stať aspoň čiastočne odpočítateľným z daní, pretože k týmto cestám pridáte obchodnú zložku, aby ste skontrolovali svoju nehnuteľnosť.

Nakupujte v oblasti, ktorá sa podobá oblasti, v ktorej žijete, napríklad klíma, demografia alebo vek majetku, aby ste mali predstavu o tom, s čím sa vysporiadate. Ak ste celý život žili v predmestí Kalifornie v 60. rokoch, nekúpte si 120-ročnú nehnuteľnosť v Bostone.

Nekupujte vysokorizikovú nehnuteľnosť. Ryan L. Hinricher, zakladajúci partner investičnej spoločnosti zaoberajúcej sa predajom nehnuteľností Investor Nation, nakupuje v susedstve, v ktorom sídlia predovšetkým majitelia, aby prilákal nájomcov, ktorí majú nižšie ekonomické riziko. Kvalitná nehnuteľnosť bude „zvyčajne mať menšiu údržbu a údržbu. Tieto vlastnosti sa tiež prenajímajú rýchlejšie, pretože zvyčajne majú moderné rozloženie a primeraný počet spální a kúpeľní, “ poznamenáva.

Nakoniec, ako už bolo spomenuté vyššie, je nevyhnutné vybudovať veľkú sieť odborníkov, ktorí vám pomôžu a príležitostne navštívia vašu nehnuteľnosť.

Spodný riadok

Investovanie do nehnuteľností mimo štátu je vysoko rizikovým návrhom a hlavným záväzkom. Predtým, ako to urobíte, uistite sa, že skutočne rozumiete tomu, do čoho prichádzate a že ste pripravení čeliť všetkým súvisiacim výzvam.