Ako získať a porozumieť hypotéke
Jedným z najväčších finančných rozhodnutí, ktoré ľudia v živote urobia, je kúpiť si dom. Prečo toľko ľudí robí taký veľký finančný záväzok, keď je prenájom lacnejší a je oveľa kratšou a flexibilnejšou povinnosťou?
Jedným z dôvodov je to, že vlastníctvo domu umožňuje jednotlivcom budovať kapitál a odpočítať hypotekárny úrok zo svojich daní, čo z neho robí jediné najväčšie daňové úľavy. Výhodou je aj investovanie do domu, ktorý, dúfajme, časom narastie. Existujú aj nehmotné výhody, ako napríklad väčšia kontrola nad renováciami.
Keď si jednotlivec kúpi dom, jeho mesačné výplaty sa zvýšia, ale vlastníctvo vášho domu môže byť prospešné, ak sa správne rozhodnutia prijímajú od začiatku.
Krok 1: Zúčtovanie existujúceho dlhu
Správna príprava je polovicou boja o získanie hypotéky. Potenciálny dlžník musí v prvom rade získať kópiu svojej kreditnej správy, aby určil svoje skóre FICO a svoju úverovú bonitu. V roku 2018 Federálna správa bývania alebo FHA požadovali úver FHA najmenej 500; Mnoho veriteľov však vyžaduje skóre 620 až 640. Ak je vaše skóre nízke, mali by ste sa ho pokúsiť zlepšiť udržiavaním nízkych zostatkov na kreditných kartách, včasným platením účtov a splácaním vysokokvalitného dlhu. Nevyužívajte nepoužívané kreditné karty, pretože to môže mať negatívny vplyv na vaše skóre FICO a pomer využitia kreditu (viac o tomto pomere nájdete v časti „ Ukazovateľ využitia kreditu“ ). Len udržujte rovnováhu na nízkej úrovni. Skontrolujte tiež akékoľvek chyby alebo nezrovnalosti vo vykazovaní svojich veriteľov a dajte ich opraviť.
Zároveň by ste mali za svoju zálohu zaplatiť čo najviac peňazí. Dôležitejšie je však vyplatenie dlhu s vysokou úrokovou mierou. Všetky sadzby kreditných kariet, ktoré majú úrokovú sadzbu vyššiu ako dvojnásobok základnej sadzby, sú príliš vysoké. Napríklad, ak je aktuálna hlavná sadzba 6%, mali by ste sa pokúsiť splatiť všetky svoje kreditné karty s úrokovou sadzbou 12% alebo vyššou, alebo hľadať iného veriteľa s lepšou sadzbou, na ktorú by ste mohli previesť svoj dlh.
Krok dva: Nakupujte veriteľov
Akonáhle je vaše kreditné skóre tam, kde ho chcete, mali by ste nakupovať pre veriteľa. Za predpokladu, že máte dobrú perspektívu, nechajte o svoje podnikanie súťažiť traja alebo štyria veritelia. Nedovolte každému veriteľovi prístup k vášmu úverovému hláseniu. Získajte predbežnú kópiu „odhadu dobrej viery“ (formulár HUD-1) a analyzujte každý poplatok. Iba ak ste si vybrali veriteľa, mali by ste im povoliť skontrolovať si kredit.
Poplatky požičiavateľa pre dlžníka sú vysoko kreatívne a variabilné. Poplatky ako vznik úveru, poplatky za spracovanie. a poplatky za upísanie môžu byť často dohodnuté najmenej o 50%, alebo dokonca môžu byť odpustené veriteľom, ak chcú vašu firmu. Vyhnite sa bodom, ak môžete. Ak platíte body, platíte vopred úroky (1 bod = 1 percento) v paušálnej sume, aby ste dostali nižšiu úrokovú sadzbu z hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou, čo v podstate zvyšuje sumu vašej zálohy. Body sú zbytočnými dodatočnými poplatkami od veriteľa. Odmieta platiť tieto poplatky alebo podnikať inde.
V niektorých prípadoch môže byť užitočné najať právnika, ktorý dokáže zistiť zbytočné náklady. Znalý realitný agent vás tiež môže informovať o tom, ktoré náklady sú bežné a ktoré by sa potenciálne mohli vylúčiť. Napríklad náklady na vlastníctvo v štáte Florida sú zodpovednosťou kupujúceho (pokiaľ predajca nesúhlasí s prevzatím nákladov), takže musíte vedieť, že tieto náklady by sa mali objaviť na základe odhadu dobrej viery. Ak je váš poskytovateľ pôžičky mimo štátu, môžu mať odlišné poplatky (ktoré zvyčajne presahujú 1 000 dolárov) a môžu sa vo vašom výpise zúčtovania HUD-1 zobraziť pred prekvapením ako prekvapivé náklady.
Prečo požičiavatelia milujú PMI
Veritelia môžu korisť na domácich majiteľov domov. Väčšina poskytovateľov pôžičiek si účtuje súkromné hypotekárne poistenie (PMI), ak sa vám nedarí vykonať úvodnú zálohu vo výške 20% alebo viac u vás doma. Toto poistenie chráni veriteľa, nie vy, v prípade zlyhania úveru. Veriteľ vo všeobecnosti považuje pôžičku financovanú z viac ako 80% hodnoty domácnosti za väčšie riziko zlyhania a vyžaduje platbu PMI. Koľko stojí táto platba za PMI? Ak žiadate o pôžičku 200 000 dolárov s akontáciou 10%, môžete očakávať, že za platbu PMI zaplatíte najmenej 100 dolárov mesačne. Nie je neobvyklé vidieť platby PMI v rozmedzí 150 až 200 dolárov mesačne.
Ak už máte hypotéku s platbou PMI, keď v domácnosti dosiahnete určité percento vlastného kapitálu (zvyčajne 20%), môžete PMI zrušiť. Za 30 rokov môže mesačná platba PMI vo výške 150 dolárov pridať až 54 000 dolárov! Keďže vám veritelia nepripomínajú, že môžete zrušiť dodatočnú platbu, mnoho majiteľov domov nikdy neberie čas na zrušenie platby PMI sami a veritelia sú viac než šťastní, že vaše peniaze stále prijímajú.
Krok tretí: Príďte so zálohou
Čo môžete urobiť, ak si nemôžete dovoliť 20% akontáciu z vašej pôžičky na bývanie? Ak hľadáte domov s 200 000 dolárov a máte zálohu 10 000 dolárov, väčšina veriteľov bude vyžadovať platbu PMI, ak si doma nezložíte najmenej 40 000 dolárov (z nášho výpočtu pôžičky boli vylúčené poplatky za pôžičku / pôžičku). Pre väčšinu prvopočiatočných kupcov domu je záloha vo výške 40 000 dolárov vylúčená.
Môžete sa však pokúsiť „požičať“ svoje pôžičky, aby sa na pôžičke podieľali dvaja veritelia. Mohlo by sa to podobať plánu typu 80-15-5: financujete 80% na primárnu hypotéku, 15% na druhú hypotéku alebo pôžičku na vlastný kapitál a 5% ako zálohu. Použitím pôžičky na vlastný kapitál plus zálohové platby môžete využiť túto sumu oproti kúpnej cene vášho domu a pokryť požiadavku na zníženie o 20%, čím sa vyhnete PMI. Domácnosť alebo druhá pôžička bude mať s najväčšou pravdepodobnosťou variabilnú sadzbu alebo sadzbu vyššiu ako vaša hlavná hypotéka, takže budete musieť dávať pozor na túto pôžičku a skúste ju splácať ako prvú. Úrok z pôžičky na vlastný kapitál je tiež odpočítateľným úrokom z federálnych daní v USA (dlh na vlastné imanie podlieha stropu 100 000 dolárov na odpočítateľnosť).
Druhy pôžičiek
30-ročné úvery s pevnou úrokovou sadzbou sú najbežnejším hypotekárnym úverom, pretože úroková sadzba sa počas životnosti úveru nemení. Väčšina majiteľov domov uprednostňuje tento typ pôžičky, pretože ich mesačné platby zostanú v priebehu rokov stabilné. Pätnásťročný fixný úver sa stáva čoraz obľúbenejším, pretože znižuje časový horizont úveru, čím sa znižuje výška úroku plateného počas trvania úveru. Tieto krátkodobé pôžičky majú zvyčajne vyššiu úrokovú sadzbu, pretože veriteľ sa vzdáva možnosti zarobiť si peniaze, najmä ak úroková sadzba stúpa.
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) ponúkajú na určitý čas nízku úrokovú sadzbu. Úroková sadzba sa môže upravovať ročne alebo sa môže uviesť ako „3-1“, „5-1“, „7-1“ alebo podobne. V prípade pôžičky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou „7-1“ sa výška úveru stanoví na prvých sedem rokov a potom sa upraví v ôsmom roku na základe súčasných trhových podmienok, ktoré sa zvyčajne zakladajú na jednoročnej štátnej pokladnici. index. Úrokové sadzby na ARM môžu byť spočiatku od jedného do troch percentuálnych bodov pod konvenčnou pevnou hypotékou a potom sa zvyčajne môžu každoročne upravovať po uplynutí pevne stanovenej doby. To, či je ARM pre vás to pravé, často závisí od toho, ako dlho plánujete zostať v domácnosti. V prípade „7-1“, ak plánujete zostať v domácnosti iba sedem rokov, môže to byť pre vás ideálna pôžička. Ak však plánujete zostať doma dlhšie a úrokové sadzby začnú stúpať; vaše mesačné platby sa môžu výrazne zvýšiť.
Spodný riadok
Stojí za to vynaložiť mimoriadne úsilie, aby ste si skontrolovali vyhlásenie o vyrovnaní HUD-1 pred dátumom uzávierky vášho nového domova; uvedené čísla by sa mali zhodovať s údajmi, ktoré vám boli poskytnuté na základe odhadu dobrej viery. Ak sú údaje nafúknuté alebo ak vidíte nové poplatky, kontaktujte veriteľa a požiadajte ho o vysvetlenie alebo opravu chýb. Kúpa domu je dlhodobý záväzok, takže sa ubezpečte, že plne rozumiete všetkým podmienkam vašej pôžičky a neprehliadate žiadne skryté poplatky, ktoré by ste mohli neskôr ľutovať.