Ako zarobiť peniaze na nehnuteľnostiach

Či už ste vždy boli zvedaví na investičný potenciál nehnuteľností - alebo ste jednoducho chorí z infomercialistov, ktorí sľubujú málo známe spôsoby, ako „profitovať zo svojho majetku!“ - stojí za to sa naučiť, ako nehnuteľnosť vytvára bohatstvo.

V tomto článku sa nepozeráme na nejasné stratégie týkajúce sa investovania do nehnuteľností alebo neponúkame základné informácie o vlastníctve domu (v druhom prípade pozri Príručku majiteľa domu po prvýkrát ). Namiesto toho sa tento článok zameriava na základné spôsoby zarobenia peňazí prostredníctvom nehnuteľností. A našťastie pre nás sa tieto nezmenili po stáročia, bez ohľadu na to, aký druh lesku sa guru v tom okamihu snažia dať naň.

Výukový program: Preskúmanie investícií do nehnuteľností

ocenenie

Najbežnejším spôsobom, ako nehnuteľnosť ponúka zisk: oceňuje - to znamená, že zvyšuje hodnotu. To sa dosahuje rôznymi spôsobmi pre rôzne typy majetku, ale je to realizované iba jedným spôsobom: predajom. Návratnosť investícií do nehnuteľnosti však môžete zvýšiť niekoľkými spôsobmi. Jedným z nich - ak ste si požičali peniaze, aby ste si ich mohli kúpiť na prvom mieste - je refinancovanie úveru s nižším úrokom (na výpočet aktuálnych refinančných sadzieb použite našu hypotekárnu kalkulačku). Týmto sa zníži základ nákladov pre danú nehnuteľnosť, čím sa zvýši suma, ktorú z nej vyberiete.

Surová pôda

Najviditeľnejším zdrojom ocenenia nevyvinutej pôdy je, samozrejme, jej rozvoj. Ako sa mestá rozširujú, pôda mimo hraníc sa stáva čoraz cennejšou z dôvodu možnosti, aby ju kúpili vývojári. Vývojári potom stavajú domy, ktoré túto hodnotu ešte viac zvyšujú.

Ocenenie v pôde môže tiež pochádzať z objavov hodnotných nerastov alebo iných komodít na ňom, za predpokladu, že kupujúci im samozrejme patrí. Extrémnym príkladom by bol výrazný olej, ale ocenenie môže prísť aj zo štrkových ložísk, stromov atď.

Rezidenčný majetok

Pri pohľade na rezidenčné nehnuteľnosti je poloha často najväčším faktorom v hodnotení. Ako sa okolie v okolí domu vyvíja, pridávanie tranzitných trás, škôl, nákupných centier, detských ihrísk atď. Môže spôsobiť stúpanie hodnoty. Tento trend môže samozrejme fungovať aj opačne, pričom hodnoty domov klesajú so zhoršujúcim sa susedstvom.

Vylepšenia v domácnosti môžu tiež povzbudiť uznanie a to je niečo, čo môže vlastník nehnuteľnosti priamo ovládať. Vloženie ďalšej kúpeľne, vyhrievanie garáže a prestavba kuchyne pomocou najmodernejších spotrebičov sú len niektoré zo spôsobov, ako sa môže vlastník nehnuteľnosti pokúsiť zvýšiť hodnotu domu. Mnohé z týchto techník boli vylepšené vlastníkmi plotov, ktorí sa špecializujú na pridávanie opráv s vysokou návratnosťou domov v krátkom čase.

Rekonštrukcia nehnuteľností a obracanie nehnuteľností môžu byť ziskovým spôsobom, ako dosiahnuť rýchle a krátkodobé zhodnotenie, hoci si vyžaduje starostlivé plánovanie.

Obchodné vlastníctvo

Komerčný majetok získava hodnotu z rovnakých dôvodov ako surová pôda a nehnuteľnosť na bývanie: umiestnenie, vývoj a vylepšenia. Najlepšie obchodné vlastnosti sú neustále žiadané. (Súvisiace čítanie nájdete v 7 krokoch k obchodovaniu s horúcimi komerčnými nehnuteľnosťami .)

Úloha inflácie

Pri posudzovaní zhodnocovania je potrebné zahrnúť jeden hlavný faktor: hospodársky vplyv inflácie. Ročná miera inflácie 10% znamená, že váš dolár môže v nasledujúcom roku kúpiť iba približne 90% toho istého tovaru, a to vrátane nehnuteľností. Keby v roku 1970 bol pozemok v hodnote 100 000 dolárov a po celé desaťročia by bol pokojný, nevyvinutý a nemilovaný, stálo by to dnes ešte mnohokrát viac. Kvôli utečeneckej inflácii v 70. rokoch a stabilnému tempu od tejto chvíle by nákup teraz vyžadoval viac ako 500 000 dolárov za predpokladu, že 100 000 USD bola v tom čase spravodlivá trhová hodnota.

Samotná inflácia môže teda viesť k oceneniu nehnuteľností, ale je to trochu pyrrhické víťazstvo. Aj keď v dôsledku inflácie môžete získať päťnásobok peňazí, veľa iného tovaru stojí päťkrát toľko, koľko si teraz kupujete, takže kúpna sila v súčasnom prostredí je stále faktorom. (Viac informácií o 5 príbehoch inflácie mimo kontroly .)

príjem

Druhým veľkým spôsobom, ako nehnuteľnosť vytvára bohatstvo, je poskytovanie pravidelných platieb príjmu. Všeobecne označované ako nájomné, príjmy z nehnuteľností môžu mať mnoho podôb.

Príjem zo surovej pôdy

V závislosti od vašich práv na pôdu vám môžu spoločnosti zaplatiť licenčné poplatky za akékoľvek objavy alebo pravidelné platby za akékoľvek štruktúry, ktoré pridajú. Patria medzi ne zdviháky pumpy, potrubia, štrkové jamy, prístupové cesty, bunkové veže atď. Surovú pôdu možno prenajať aj na výrobu, zvyčajne na poľnohospodársku výrobu.

Príjmy z obytných nehnuteľností

Prevažná väčšina príjmov z nehnuteľností na bývanie má formu základného nájomného. Vaši nájomníci platia pevnú sumu mesačne - a to sa zvýši s infláciou a dopytom - a vy z toho vyberiete svoje náklady, zvyšnú časť si vyberiete ako príjem z prenájmu. Aj keď je pravda, že poistenci dostanú výplatu, ak si nájomníci vyhoria miesto, výplata však pokrýva iba náklady na náhradu stratených vecí a nie je to príjem v skutočnom zmysle.

Príjem z komerčných nehnuteľností

Komerčné nehnuteľnosti môžu vytvárať príjmy z vyššie uvedených zdrojov, pričom základný nájom je opäť najbežnejším, ale môže tiež pridať ďalší vo forme príjmu z opcií. Mnoho komerčných nájomcov bude platiť poplatky za zmluvné možnosti, ako je právo prvého odmietnutia, v kancelárii hneď vedľa. Nájomníci platia príplatok za držanie týchto možností bez ohľadu na to, či ich uplatňujú alebo nie. Možnosti príjmu niekedy existujú pre surovú pôdu a dokonca aj pre obytné nehnuteľnosti, ale nie sú ani zďaleka bežné.

alternatívy

Ako alternatívy v oblasti nehnuteľností možno označiť investičné fondy do nehnuteľností (REIT), cenné papiere zabezpečené hypotékou (MBS), spoločnosti zaoberajúce sa hypotekárnymi investíciami (MIC) a skupiny investujúce do nehnuteľností (REIG). Tieto investície sa vo všeobecnosti považujú za prostriedky na odvodenie príjmu z nehnuteľností, ale majú na to rôzne procesy a rôzne vstupné procesy.

S REIT, majiteľ viacerých komerčných nehnuteľností predáva akcie (často verejne obchodované) investorom (zvyčajne na financovanie nákupu ďalších nehnuteľností) a potom prenáša príjmy z prenájmu formou distribúcie. REIT je prenajímateľom nájomcov (ktorí platia nájomné), ale majitelia REIT zaznamenávajú príjem, akonáhle sú náklady na prevádzku budov a REIT odstránené. Na hodnotenie REIT existuje osobitná metóda.

MBS a MIC sú dokonca odstránené, pretože investujú skôr do súkromných hypoték než do podkladových nehnuteľností. MIC sa líšia od MBS v tom, že vlastnia celé hypotéky a prenášajú úroky z platieb investorom, skôr než sekuritizujú časti istiny a / alebo úroku. Stále však nie sú toľko investícií do nehnuteľností, ako sú dlhové investície.

Môžu existovať aj iné alternatívy, ako napríklad REIG. REIG sú zvyčajne súkromné ​​investície s vlastnou jedinečnou štruktúrou, ktoré ponúkajú investorom kapitálové investície alebo partnerské služby.

Na zarábanie peňazí v tomto odvetví je k dispozícii niekoľko dôveryhodných alternatív nehnuteľností, ale prichádzajú s rôznymi výzvami a vstupnými bodmi.

Dym a zrkadlá

Podobne ako pri iných alternatívach s nehnuteľnosťami, ktoré sú základom tejto investície, väčšina metód „vyfúknite svoju myseľ super fantastickým výnosom“ je iba vrstva popri základných tokoch príjmu.

Napríklad existujú neformálne možnosti nehnuteľností na bývanie, pri ktorých platíte poplatok alebo prémiu, aby ste mali právo kúpiť dom na určité obdobie za dohodnutú cenu. Potom nájdete investorov, ktorí za nehnuteľnosť zaplatia viac, ako je vaša cena opcie. V tomto prípade je prémia, ktorú získate, v podstate vyhľadávacím poplatkom za párovanie osoby hľadajúcej investíciu s osobou hľadajúcou na predaj - v skutočnosti sa nelíši od provízie realitného agenta. Aj keď ide o príjem, nepochádza to z vlastníctva (tj držania listiny) nehnuteľnosti. (Podrobnejšiu diskusiu nájdete v časti Ako zarobiť peniaze pomocou možností nehnuteľností .)

Spodný riadok

Existuje niekoľko osvedčených stratégií pre zarábanie peňazí v oblasti nehnuteľností. Ocenenie, inflácia a príjmy sú na zozname vysoko, ale existuje aj niekoľko alternatívnych investícií do nehnuteľností. Pochopenie vašich investícií, rizík a toho, či sa celý proces oplatí, alebo nie, je len na vás.