Ako investovať do nehnuteľností súkromného kapitálu

Investičné fondy so súkromným majetkom umožňujú jednotlivcom a inštitúciám s vysokou čistou hodnotou, ako sú nadačné fondy a penzijné fondy, investovať do majetkových účastí a dlhov. Pri použití aktívnej stratégie riadenia má nehnuteľnosť s vlastným kapitálom diverzifikovaný prístup k vlastníctvu nehnuteľností. Všeobecní partneri investujú do rôznych typov nehnuteľností na rôznych miestach. Stratégie vlastníctva sa môžu pohybovať od nového rozvoja a držby surovej pôdy až po úplnú prestavbu existujúcich nehnuteľností alebo injekcie peňažných tokov do ťažkopádnych nehnuteľností. ( Viac informácií nájdete v časti Čo je to súkromný kapitál? )

Tu je pohľad na to, ako sa môžu investori podieľať na nehnuteľnostiach súkromného kapitálu, a prehľad príležitostí, rizík a obmedzení tohto odvetvia.

Nájdenie ideálneho fondu nehnuteľností pre súkromné ​​akcie

Po prvé, priemerný človek nie je schopný podieľať sa na investíciách do nehnuteľností s nehnuteľným majetkom. Tradičný fond súkromného kapitálu vyžaduje, aby investori vložili do fondu minimálne 250 000 dolárov, hoci väčšina manažérov hľadá jednotlivcov alebo inštitúcie, ktoré sú ochotné poskytnúť dlhodobú schému kolektívneho investovania s ostatnými investormi od 20 miliónov do 25 miliónov dolárov.

Keďže existuje len malá regulácia nad súkromnými investičnými fondmi, príležitosti sa tradične obmedzujú na „akreditovaných investorov“. To znamená, že investor musí mať osobné alebo spoločné aktíva vo výške najmenej 1 milión dolárov (bez hodnoty ich primárnych rezidentov) alebo ročný príjem jednotlivca musí byť najmenej 200 000 dolárov. Oprávnené sú aj páry, ktoré v predchádzajúcich dvoch rokoch mali kombinovaný príjem vo výške najmenej 300 000 dolárov - a ktoré „odôvodnene očakávajú“, že úroveň ich príjmu zostane na tejto úrovni v bežnom roku.

Jednotlivci alebo páry, ktorí sa snažia investovať do nehnuteľností s vlastným kapitálom, by mali vyhľadať firmu, ktorá sa špecializuje na túto disciplínu. Po preskúmaní možností fondov súkromného kapitálu by mali pochopiť povahu štruktúry každého fondu súkromného kapitálu, ktorá je zvyčajne komanditnou spoločnosťou.

Pri vstupe do fondu sa externí investori stanú komanditistami, čo znamená, že preberajú zodpovednosť za peniaze, ktoré investujú do fondu, a nemajú žiadnu veta kontrolu nad nehnuteľnosťami vybranými generálnymi partnermi (GP). Peniaze obmedzeného partnera sa spoja s ostatnými zúčastnenými investormi a správcovia fondov vytvoria portfólio nehnuteľností zamerané na maximalizáciu ziskovosti a minimalizáciu finančného rizika.

Pochopenie štruktúry nákladov a investícií fondu

Investičné fondy s nehnuteľným majetkom v súkromnom vlastníctve majú niekoľko správnych a výkonnostných poplatkov, ktoré musia platiť investori. Je bežné, že fondy súkromného kapitálu požadujú ročný poplatok vo výške 2% investovaného kapitálu, aby zaplatili pevné platy, zdroje na sprostredkovanie obchodu a právne služby, náklady na údaje a výskum, marketing a ďalšie fixné a variabilné náklady. Tieto poplatky pre investorov však nie sú nijako obmedzené.

Jednotlivci by mali mať dobré znalosti o týchto nákladoch pred investovaním, pretože to obmedzí celkovú návratnosť investícií. Napríklad, ak by súkromný investičný fond získal 500 miliónov dolárov, každý rok by vyzbieral 10 miliónov dolárov na zaplatenie súvisiacich výdavkov. Počas trvania jeho 10-ročného cyklu by fond zbieral poplatky vo výške 100 miliónov dolárov, čo znamená, že v tomto desaťročí by sa skutočne investovalo iba 400 miliónov dolárov.

Správcovia private equity tiež dostávajú „carry“, čo je výkonnostný poplatok, ktorý je tradične 20% z nadmerného hrubého zisku fondu. Investori sú tradične ochotní platiť tieto poplatky z dôvodu schopnosti fondu pomáhať pri zmierňovaní problémov v oblasti správy a riadenia spoločností a riadenia. ktoré by mohli mať negatívny vplyv na verejnú spoločnosť.

Väčšina realitných fondov so súkromným majetkom sa považuje za investíciu založenú na potrebách, čo znamená, že partneri prideľujú kapitál generálnym partnerom v splátkach podľa potreby. Keď praktickí lekári lokalizujú potenciálne investičné nehnuteľnosti, fond pošle na začiatku cyklu formálnu žiadosť o kapitál, ktorý s ručením obmedzeným založili do realitného fondu. Známy ako „kapitálová výzva“ je zákonnou povinnosťou, ktorú musia splniť komanditisti. (Viac sa dočítate v časti „Naučte sa investovať do private equity“).

Ak komanditná spoločnosť nesplní kapitálovú výzvu, fond môže túto osobu alebo inštitúciu prinútiť k zlyhaniu a stratiť celý svoj vlastnícky podiel. Iní spoločníci s ručením obmedzeným zvyčajne dostanú príležitosť kúpiť akékoľvek prepadnuté akcie v prípade zlyhania.

Druhy súkromných majetkových stratégií v oblasti nehnuteľností

Pri investovaní do nehnuteľností súkromného kapitálu existujú tradične štyri typy investičných stratégií:

• Jadro je najkonzervatívnejšia stratégia a môže zahŕňať iba nehnuteľnosti ponúkajúce nízkorizikové a potenciálne potenciálne výnosy, pretože existujú v dobre osídlených alebo dobre cestovaných lokalitách. Táto stratégia sa môže tiež výrazne zamerať na investície do vysoko kvalitných nehnuteľností s vysokou hodnotou, ktoré si vyžadujú len veľmi malú prestavbu alebo údržbu. Tieto vlastnosti ponúkajú predvídateľné peňažné toky a zvyčajne pozostávajú z úplne prenajatých štruktúr s nájomcom.
• Core-plus vyžaduje o niečo väčšie riziko, ale môže ponúknuť vyššiu návratnosť ako základná stratégia. Tieto vlastnosti vyžadujú skromné ​​úrovne aktivity s pridanou hodnotou alebo vylepšenia umiestnenia.
• Pridaná hodnota je stredne až vysoko návratná, stredne riziková stratégia, ktorá sa viac zameriava na vývoj nehnuteľností a načasovanie trhu. V rámci tejto stratégie správcovia portfólia nakupujú nehnuteľnosti, vykonávajú určitú úroveň prestavby a predávajú, keď je trh výkonný. Vlastnosti s pridanou hodnotou zvyčajne vyžadujú zmeny v správe, fyzickom zlepšení alebo pri riešení kapitálových obmedzení. Tieto kroky zahŕňajú renovácie budov a hľadanie spôsobov, ako zvýšiť nájomné na zlepšenie trhov. Stratégie s pridanou hodnotou zahŕňajú aj obrat zlyhávajúcich operačných spoločností alebo prevzatie dlhu za kontrolu nad podkladovými nehnuteľnosťami.
• Opportunistic poskytuje najvyššiu úroveň návratnosti, ale preberá najväčšie riziko. V rámci tejto stratégie správcovia nakupujú nehnuteľnosti, ktoré zahŕňajú nerozvinutú pôdu alebo na trhoch s nedostatočnou výkonnosťou alebo s miernym obchodovaním.

Prijímanie rizík a dlhodobý výhľad

Investori do nehnuteľností s vlastným kapitálom by mali pochopiť, že investovaním do fondu musia byť ochotní akceptovať, že ich kapitál môže byť zviazaný na vopred stanovené obdobie, ktoré môže trvať mnoho rokov.

Okrem toho na realitnom trhu existuje viacero rizík a počas kapitálových výziev by sa mohlo vyžadovať veľké množstvo investícií v čase, keď má jednotlivec nízky cash flow. Mnoho praktických lekárov štruktúruje svoje fondy ako desaťročné investície alebo dlhšie a investorom poskytujú málo alebo žiadne príležitosti na výber alebo vyplatenie svojich peňazí. K nelikvidnej povahe súkromných kapitálových fondov je potrebné, aby investori pochopili riziká spojené so zachovaním viazaných peňazí na dlhšiu dobu.

Povaha štruktúr fondov súkromného kapitálu sťažuje hodnotenie finančnej výkonnosti fondu alebo majetku, ktorý má v držbe. Keďže existuje obmedzená regulácia súkromných majetkových fondov, od všeobecných partnerov sa nevyžaduje, aby investorom ponúkali akékoľvek aktualizácie týkajúce sa potenciálnych investícií, ocenenia portfólia alebo akýchkoľvek ďalších informácií súvisiacich s investíciami. Investovanie do nehnuteľností s nehnuteľným majetkom vyžaduje, aby si komanditisti vyhradili značný kapitál a plne dôverovali, že správca fondu splní svoje investičné ciele bez akejkoľvek požadovanej úrovne transparentnosti. Správcovia fondov však zvyčajne zasielajú aktualizácie svojim investorom a môžu sa rozhodnúť, že budú mať prehľad o výkonnosti, aby vzbudili dôveru v akýkoľvek súčasný alebo budúci fond.

Spodný riadok

Pred investovaním do nehnuteľností s vlastným kapitálom musia jednotlivci zistiť, či sú kvalifikovaní na účasť v tomto procese. Kvalifikovaní budú chcieť preskúmať svoje osobné investičné ciele, požiadavky na likviditu a toleranciu voči rizikám na realitných trhoch. Po rozhovore s finančným poradcom by mali investori preštudovať celý rad rôznych fondov, aby získali lepšie pochopenie stratégií riadenia generálnych partnerov a minulých výkonov iných majetkových fondov.