Ako získať pôžičku na preklopenie domu

Preklápanie domov je na najvyššej úrovni od roku 2007 vďaka rastúcim cenám nehnuteľností a zvýšenej dostupnosti financovania. Navyše, obmedzená ponuka pomáha plutvám, aby získali vyššie zisky, ako dosahovali po bytovej kríze v rokoch 2008 - 2009, keď na realitnom trhu zaplavili zabavovanie nehnuteľností.

Kľúčové jedlá

• Zvyčajne stojí viac peňazí na prevrátenie domu ako na kúpu domu.
• Veritelia vidia preklápanie ako riskantnú ponuku a vo všeobecnosti nebudú pracovať s neskúsenými plutvami.
• Poskytovatelia verných peňazí možno nájsť online a majú podmienky kratšie ako jeden rok s úrokovou sadzbou 12% až 18%, plus dva až päť bodov.
• Zvážte overenie súkromných veriteľov hovorením s ostatnými plutvami.
• Flippers môžu vyskúšať crowdfundingové weby na financovanie svojich investícií.

Náklady na prehodenie domov

Kým kúpa, oprava a rýchly predaj nehnuteľností môžu byť lukratívne, vyžaduje si oveľa viac peňazí, aby ste mohli dom otočiť, ako jednoducho kúpiť dom, v ktorom chcete bývať. Potrebujete nielen peniaze, aby ste sa stali vlastníkmi nehnuteľností, ale aj fondy na renováciu a prostriedky na krytie majetkových daní, služieb a poistenia majiteľov domov odo dňa, keď sa predaj uzavrie prostredníctvom rehabilitačných prác a do dňa, keď sa predajú. Sadzby dane z krátkodobých kapitálových výnosov od 10% do 37%, v závislosti od vašej federálnej skupiny daní z príjmu, znížia všetky zisky, ktoré zarobíte na nehnuteľnostiach, ktoré vyhodíte do jedného roka alebo menej.

Ak nemáte vlastné peniaze na investovanie, nie je ľahké začať s obracaním domu. To nie je rok 2005, keď niekto schopný zahmliť zrkadlo mohol získať hypotéku bez akýchkoľvek obmedzení. Aj keď máte nárok na pôžičku so zálohou, zaplatíte viac, keď si požičiavate na financovanie prevrátenia, ako keď si požičiavate na nákup primárneho bydliska. Je to preto, že veritelia považujú prevrátenie za riskantnejšiu ponuku.

Mnoho veriteľov ďalej nebude pracovať s neskúsenými plutvami. Budú chcieť vidieť, že máte úspešné skúsenosti s predajom aspoň jedného domu za účelom zisku. Iní budú pracovať s neskúseným plutvom, ale budú účtovať vyššie poplatky a úroky.

Zrieknutie sa zodpovednosti: Veritelia uvedení a opísaní v tomto článku sú uvedení len pre informačné účely. Investopedia ani autor neschvaľujú žiadnu z týchto spoločností. Dlžníci by si mali urobiť vlastný výskum predtým, ako určia, či niektorý z týchto veriteľov je dobrou voľbou pre ich konkrétne potreby financovania.

Pôžičky za tvrdé peniaze

Odborníci sa nezhodujú na tom, ako ťažké peniaze dostali svoje meno. Niektorí hovoria, že sa to týka skutočnosti, že je oveľa nákladnejšia ako tradičné financovanie a má „tvrdšie“ podmienky. Iní hovoria, že je to preto, že financuje domy, ktoré sú pre bežných poskytovateľov úverov „ťažké“ financovať. Iní však tvrdia, že tento termín označuje kolaterál za pôžičku, rovnako ako v prípade tvrdého majetku, ktorým je v tomto prípade nehnuteľnosť.

Bez ohľadu na pôvod termínu, pôžičky na tvrdé peniaze majú obvykle podmienky kratšie ako jeden rok a úrokové sadzby 12% až 18%, plus dva až päť bodov. Bod sa rovná 1% z výšky úveru, takže ak si požičiate 112 000 dolárov a veriteľ si účtuje dva body, zaplatíte 2% zo 112 000 dolárov alebo 2 240 dolárov. Namiesto toho, aby ste platili body pri uzatváraní, ako by ste mali pri bežnej hypotéke, možno nebudete musieť platiť body, kým domov nepredá pôžičku za tvrdé peniaze - jediná mäkká vec o týchto tvrdých peniazoch.

Poskytovatelia tvrdých peňazí zakladajú sumu, ktorú si môžete požičať, na domácej hodnote po rekonštrukcii (ARV). Ak dom stojí 80 000 dolárov, ale ARV je 160 000 dolárov a môžete si požičať až 70% ARV, môžete si požičať 112 000 dolárov. Po zaplatení kúpnej ceny 80 000 dolárov vám zostáva 32 000 dolárov na záverečné náklady (aj keď by ste mohli vyjednávať o tom, že ich domáci predajca zaplatí), poplatky za požičiavanie, rehabilitáciu, prepravné náklady a náklady na predaj, ako sú inscenácie, marketing, a provízie realitných agentov. Ak sa dokážete držať tohto rozpočtu, nepotrebujete z vrecka na to, aby ste prehodili domov, žiadne peniaze.

Bod 2.240 dolárov zaberie významný kus tohto rozpočtu 32 000 dolárov, a ak platíte úrok 15% za šesť mesiacov, vaše celkové úrokové náklady na 112 000 dolárov budú 8 400 dolárov. Veritelia s tvrdými peniazmi zvyčajne očakávajú platby iba na úroky mesačne, zatiaľ čo je pôžička nesplatená, ale niektorí môžu povoliť, aby sa úroky nazhromaždili a nevyžadovali, aby boli vyplatené, až kým nebude prehodenie ukončené. Po týchto dvoch veľkých výdavkoch budete mať na všetko ostatné len 21 360 dolárov - menej, ak by ste museli platiť záverečné náklady. Ak sa však domov skutočne predáva za 160 000 dolárov, pozeráte sa na zisk vo výške 48 000 dolárov bez daní po dobu šiestich mesiacov práce, prípadne bez toho, aby ste si z vlastného bankového účtu napísali jeden šek.

Tvrdé peniaze vs. konvenčné pôžičky

Lucas Machado, prezident House Heroes, skupina investorov v oblasti nehnuteľností, ktorá obracia domy na Floride a financuje pôžičky za tvrdé peniaze, hovorí, že pôžičky za tvrdé peniaze sú ľahké iným spôsobom: Nedostatok byrokratickej byrokracie. Na rozdiel od bežných bánk nie sú veritelia viazaní usmerneniami týkajúcimi sa tvaru nehnuteľnosti. „Nehnuteľnosti v zlom stave nespĺňajú pokyny pre tradičné financovanie hypotéky. Na druhej strane tvrdí požičiavatelia peňazí očakávajú, že požičiavajú domy v havarijnom stave, “hovorí Machado.

Skôr „veritelia s tvrdými peniazmi sa rozhodnú, či pôžičku poskytnú tak, že vyhodnotia silu dohody a spoľahlivosť domáceho plutvy, “ hovorí Machado. Ak majú náklady na nákup a opravu v porovnaní s hodnotou ďalšieho predaja zmysel a domáci plutvový voz je dôveryhodný, pôžičku poskytne poskytovateľ pôžičiek s tvrdými peniazmi.

Pri hodnotení plutvy sa veritelia s tvrdými peniazmi zvyčajne netrápia kvalifikáciami dlžníka, ako sú pomery dlhu k príjmu a úverové skóre. V niektorých prípadoch môžu chcieť vidieť dokumenty žiadateľa, ako sú daňové priznania, bankové výpisy a úverové správy. Nezaujíma ich ani to, či si požičiavajú prostriedky na akontáciu (ďalší rozdiel oproti tradičným poskytovateľom pôžičiek). Koniec koncov, „Keby bol flipper predvolený, poskytovateľ pôžičiek s tvrdými peniazmi môže vylúčiť, prevziať vlastníctvo domu a sám ho predať so ziskom, “ poznamenáva Machado.

Veriteľ s tvrdými peniazmi, podobne ako banka, bude držať na prvom mieste záložné právo v domácnosti, kým dlžník nezaplatí pôžičku, ale dlžník bude vlastníkom a bude vlastniť listinu, vysvetľuje Mat Trenchard, manažér akvizícií so spoločnosťou Senna House Buyers, jedna z najväčších spoločností na nákup nehnuteľností v Houstone.

Kde hľadať veriteľov

Jedno miesto, kde nájdete veriteľa s ťažkými peniazmi, je online. Napríklad, Lima One Capital bude pracovať s novými plutvami a požičať až 90% pôžičky na náklady alebo až 75% pôžičky na ARV. Poplatky a úrokové sadzby sa znižujú so zážitkom dlžníka pri prehodení. Lima One požičiava vo väčšine štátov s rôznymi sadzbami a poplatkami.

Vo všeobecnosti sa očakáva, že zaplatíte:

• Ak bude v priebehu posledných 24 mesiacov dokončené až jedno preklopenie, budete mať počiatočný poplatok 3, 5% a úrokovú sadzbu 12%
• S dvoma až štyrmi prevráteniami pod pásom je to 3% pôvodný poplatok a 11% úroková sadzba
• Za päť alebo viac dokončených vyletí sa zobrazí počiatočný poplatok 2% a úroková sadzba 9, 99%

Dlžníci s kreditným skóre nižším ako 680 si budú môcť požičať o niečo menej a zaplatia najvyššie náklady. Minimálne úverové skóre je 630. Lima One Capital tiež vyžaduje 10% akontáciu a ponúka podmienky splácania až do 13 mesiacov.

Druhý príklad pochádza z LendingHome. Táto spoločnosť ponúka pôžičky fix-and-flip až do 90% kúpnej ceny a 100% nákladov na renováciu. Dlžníci musia predložiť bankové výpisy, ktoré dokazujú, že dokážu pokryť náklady na zálohu a na zatvorenie účtu. Medzi ďalšie požiadavky patrí kúpna zmluva, zoznam minulých projektov opráv a preklopení, dokumentácia k nehnuteľnosti a záloha. Úrokové sadzby sa zvyčajne pohybujú od 7, 5% do 12%. Na pokrytie nákladov na upisovanie pôžičiek od tretích strán sa účtuje poplatok vo výške 199 USD. LendingHome tiež účtuje poplatok za založenie, poplatok za hodnotenie, poplatky za vlastníctvo a úschovu a spoločnosť zadržiava rehabilitačné prostriedky až po dokončení renovácie.

Prezident House Heroes, Lucus Machado, navrhuje osloviť miestne asociácie investovania do nehnuteľností, miestnych investorov a miestnych realitných agentov, aby našli veriteľov s ťažkými peniazmi. Možno však nebude veľa priestoru na rokovania, najmä o bodoch a úrokových sadzbách. Machado poznamenáva, že v posledných rokoch bolo toľko príležitostí, ako požičať peniaze, takže nie je potrebné obchodovať. „Prečo by si dnes mal mať pôžičku s nižšou návratnosťou, keď si zajtra pravdepodobne príde na inú príležitosť?“ Pýta sa.

Súkromní veritelia

„Súkromný veriteľ je jednoducho jednotlivec so značným kapitálom, ktorý vám požičiava, “ hovorí Matna Trencharda zo Senátora domu. „Boli by ste prekvapení, koľko jednotlivcov sa snaží požičať peniaze, ktoré ušetrili. Budú fungovať podobne ako HML [poskytovateľ pôžičiek za tvrdé peniaze], s výnimkou prípadov, keď zvyčajne získate lepšie sadzby a podmienky. “

Trenchard tvrdí, že súkromní veritelia môžu byť otvorenejší pre vyjednávanie platobných podmienok ako veritelia tvrdých peňazí. Môžu byť dokonca ochotní konať ako partner v obchode a podieľať sa na ziskoch výmenou za neúčtovanie úrokov.

"Kľúčom pre neskúsených plutiev je dôvera pri rokovaniach, " hovorí Trenchard. „Musia sa spojiť a porozprávať sa s ostatnými plutvami o tom, koľko sú zvyknutí platiť, a vedia, že môžu odísť. Nemyslite si, že ste sa nemohli dohodnúť s prvým veriteľom, s ktorým hovoríte, že nenájdete peniaze na dohodu. “

Môžete hľadať súkromných veriteľov na miestnych podujatiach týkajúcich sa sietí nehnuteľností. Títo ľudia môžu účtovať 8% až 12%, plus 0 až 2 body v porovnaní s 12 až 15% požičiavateľom tvrdých peňazí s dvoma až piatimi bodmi, hovorí Trenchard. Rovnako ako poskytovateľ pôžičiek s tvrdými peniazmi alebo banka, zaujmú záložné právo na prvom mieste domu.

Ako vetovať súkromného veriteľa

Skúsení profesionálni ploutví hovoria, že najlepším spôsobom, ako zmerať súkromného veriteľa, ktorého zvažujete, je hovoriť s inými ploutvami - ktorých nájdete aj na podujatiach týkajúcich sa sietí nehnuteľností - a opýtať sa, či majú skúsenosti s týmito veriteľmi. Aká rýchla bola obrátka? Aké ceny dostali? Aký citlivý bol veriteľ? Môžete tiež požiadať o referencie a zavolať im.

Najhorším scenárom je zvyčajne to, že obchod prepadne, pretože veriteľ neposkytuje sľúbené finančné prostriedky a kupujúci stráca svoj zárobok so zárobkom. Ďalšou možnosťou je prekvapenie pri zúčtovacom stole z dôvodu neočakávaných poplatkov za pôžičky. Existuje tiež potenciál pre právne bitky o zmluvné podmienky alebo veriteľ, ktorý sa pokúsi chytiť dlžníka v predvolenom nastavení, aby mohol vylúčiť majetok. To všetko sú dobré dôvody na to, aby ste si požičali pôžičku skôr, ako niečo podpíšete.

„Nezabudnite však, že pri tejto transakcii požičiavateľ obchoduje s peniazmi výmenou za niektoré podpísané listy papiera - pôžičky. Pre dlžníka to nie je zlé riešenie, “hovorí Machado.

Súkromní veritelia online

Technicky je súkromný veriteľ priateľom, rodinným príslušníkom alebo inou osobou, ktorá nevykonáva podnikanie z požičiavania peňazí, ale súhlasí s tým, že vám poskytne financovanie, hovorí Brian Davis, spoluzakladateľ spoločnosti SparkRental a realitný investor s 15 nehnuteľnosťami., Niektoré spoločnosti sa môžu nazývať súkromnými veriteľmi jednoducho preto, že sú v súkromnom vlastníctve. Rovnako ako poskytovatelia tvrdých peňazí ich nájdete aj na internete.

5 Arch Funding so sídlom v Irvine v Kalifornii pracuje so skúsenými plutvami v 30 štátoch. Poskytuje jednociferné úrokové sadzby pre fixné a flipové pôžičky.

Anchor Loans, spoločnosť so sídlom v Kalifornii, v Kalifornii, môže uzavrieť obchody na širokú škálu typov nehnuteľností za konkurenčné úrokové sadzby v 46 štátoch. Podmienky sa líšia podľa štátu. Napríklad v Kalifornii sú pôžičky dostupné s úrokovou mierou 8% až 13%, v závislosti od hodnoty úveru a dlžníka, s poplatkami za vznik 2 až 3% a podmienkami pôžičiek šesť až 12 mesiacov bez predčasného splatenia tresty. Plutvy si môžu požičať až 70% ARV v domácnosti. Vyžaduje sa záloha vo výške najmenej 10% až 20% z obstarávacích nákladov. Dlžníci musia mať preukázané záznamy z najmenej piatich preklopení za posledných 18 mesiacov. Anchor Loans bude brať do úvahy pôžičky kvalifikovaným spoločnostiam a spoločnostiam s ručením obmedzeným s viacerými členmi (LLC) s menej ako 5 prevráteniami. Financovanie sa môže uskutočniť do dvoch dní až dvoch týždňov a zvyčajne trvá jeden týždeň, podľa webových stránok spoločnosti.

crowdfunding

Crowdfunding sa spolieha na skupinu rôznych jednotlivcov a / alebo inštitúcií pri kolektívnom financovaní pôžičiek. Každý veriteľ, ktorý je označovaný ako investor, dodáva malé percento pôžičky dlžníka a zarába úrok z týchto peňazí.

Tradičné crowdfundingové weby, ako je Prosper, nie sú zamerané na nákup a preklápanie domov. Maximálna výška pôžičky spoločnosti Prosper vo výške 35 000 dolárov je určená na projekty ako renovácia domu, konsolidácia dlhov a financovanie malých podnikov. To je miesto, kde prichádzajú špeciálne crowdfundingové stránky pre rezidenčné realitné plutvy. Niektorí z nich predfinancujú vašu pôžičku, čo znamená, že spoločnosť rýchlo uzavrie vašu pôžičku pomocou vlastných peňazí, zatiaľ čo čaká na investorov, aby poskytli finančné prostriedky, zatiaľ čo iní vašu pôžičku nezatvorili. pokiaľ ho investori úplne nefinancujú. To môže znamenať pomalšie zatváranie alebo žiadne zatváranie.

„Crowdfundingové weby zaujímajú podobné miesto ako poskytovatelia tvrdých peňazí, “ hovorí Davis. "Sú relatívne drahé, ale požičiavajú realitným investorom bez ohľadu na to, koľko hypoték majú, a silno sa zameriavajú na kolaterál a kvalitu samotnej dohody."

Crowdfunding Sites

Spoločnosť Groundfloor ponúka pôžičky od 25 000 do 2 miliónov dolárov s financovaním až 90% LTC (100% nákladov na renováciu), zatváranie v priebehu siedmich dní, bez výplaty počas doby výpožičky a bez daňového priznania alebo výpisov z účtu menej ako pol milióna. Úrokové sadzby sa pohybujú od 5, 4% do 26%. Dlžníci musia platiť úroky najmenej tri mesiace, aj keď skôr splácajú úver. Typické uzatváracie náklady sú 500 až 1 500 dolárov a spoločnosť Groundfloor si účtuje dva až štyri body za pôžičku. Všetky body a poplatky je možné vrátiť do úveru. Prízemie zvyčajne nefunguje s neskúsenými plutvami.

Spoločnosť Patch of Land ponúka pôžičky od 100 000 do 5 miliónov dolárov s financovaním až 80% hodnoty pôžičky alebo až 70% hodnoty po rekonštrukcii, zatváranie za pouhých sedem dní a úrokové sadzby začínajúce od 7, 99 %. Dlžníci uskutočňujú automatické mesačné platby úrokov zo svojich pôžičiek po dobu jedného až 36 mesiacov. Patch of Land funguje iba so skúsenými vývojármi.

Fond, ktorý Flip ponúka až 90% z kúpnej ceny, až do 100% rozsahu práce, ukončenie za pouhých sedem dní, podmienky pôžičky od šiestich do 24 mesiacov a sadzby začínajúce na 7, 99%.

Nevýhody Crowdfundingu

Trenchard a Machado uviedli, že nepoužívali žiadne webové stránky crowdfundingu nehnuteľností, ale obaja mali podozrenie, že proces crowdfundingu na vyhodnotenie a zaviazanie sa k transakcii môže byť pomalší, ako by dlžník zažil so súkromným alebo tvrdým poskytovateľom peňazí. Akonáhle plutievateľ má solídny vzťah s veriteľom, môžu byť dvaja schopní uzavrieť obchod do 24 hodín, keď príde veľká príležitosť a všetka administratíva je v poriadku.

Na rozdiel od súkromného veriteľa stránky crowdfunding tiež nemusia ponúkať príležitosť na vyjednávanie. Môžu mať nastavené parametre pre každý obchod, pretože sú zodpovední za veľkú skupinu investorov.

Spodný riadok

Ak nemáte dostatok hotovosti na prevrátenie domu bez finančnej pomoci, alebo ak máte peniaze, ale chcete obmedziť svoje riziko, existuje niekoľko spôsobov, ako získať financovanie. Miesto poskytujúce pôžičky s tvrdými peniazmi, súkromní veritelia alebo stránky crowdfundingu nehnuteľností vám môže pomôcť dosiahnuť vaše sny obracajúce sa po dome.

Všetky tieto možnosti sú drahé v porovnaní s tradičným financovaním hypotéky pre dom obývaný vlastníkmi, ale ich cena odráža vysoké riziko, ktoré veriteľ prijíma, a nepravdepodobnosť, že získate bankový úver s nízkym úrokom na prevrátenie domu. Ale použitie peňazí iných ľudí vám nielen umožní začať s obracaním podnikania, keď máte málo alebo žiadnu hotovosť na investovanie, ale tiež vám dáva šancu prehodiť viac nehnuteľností súčasne a zvýšiť svoje celkové zisky, keď získate dostatok skúseností na uskutočnenie viacerých obchodov,

„Ak poznáte možnosti, ako ich nájsť a ako sa zapojiť do siete, problém spočíva skôr v hľadaní obchodov ako v hľadaní peňazí, “ hovorí Trenchard. "Je veľmi ľahké nájsť peniaze za veľa, ale je veľmi ťažké nájsť veľa."