Ako si vybrať najlepšiu hypotéku pre vás

Ak si nemôžete kúpiť dom úplne v hotovosti, nájdenie správneho domu je iba polovicou bitky. Druhá polovica si vyberá najlepší typ hypotéky. Keďže pravdepodobne budete splácať hypotéku po dlhú dobu, je dôležité nájsť pôžičku, ktorá vyhovuje vašim potrebám a vášmu rozpočtu. Ak si požičiavate peniaze od požičiavateľa, uzavriete zákonnú dohodu o splatení tejto pôžičky v stanovenom čase - s úrokmi.

Čo je to hypotéka?

Platba hypotéky má dve zložky: istina a úrok. Príkazca sa týka výšky úveru. Úrok je dodatočná suma (vypočítaná ako percento istiny), ktorú vám veritelia účtujú za privilégium požičiavania si peňazí, ktoré v priebehu času splácate. Počas obdobia hypotéky platíte v mesačných splátkach na základe splátkového kalendára stanoveného vašim veriteľom.

Ďalším faktorom, ktorý sa podieľa na stanovovaní ceny hypotéky, je ročná percentuálna sadzba (APR), ktorá posudzuje celkové náklady na pôžičku. APR zahŕňa úrokovú sadzbu a ďalšie poplatky za pôžičky.

Hlavné typy hypoték

Nie všetky hypotekárne produkty sú rovnaké. Niektoré majú prísnejšie pokyny ako iné. Niektorí veritelia môžu požadovať zálohu vo výške 20%, zatiaľ čo iní požadujú iba 3% z kúpnej ceny domu. Ak sa chcete kvalifikovať na niektoré typy pôžičiek, potrebujete nedotknutý úver. Iní sú zamerané na dlžníkov s menej ako hviezdnym úverom.

Vláda USA nie je veriteľom, zaručuje však určité typy pôžičiek, ktoré spĺňajú prísne požiadavky na oprávnenosť príjmu, úverové limity a geografické oblasti. Tu je zhrnutie:

Konvenčné hypotéky

Bežná pôžička je pôžička, ktorá nie je krytá federálnou vládou. Dlžníci s dobrou úverovou bonitou, stabilnou históriou zamestnania a príjmami a so schopnosťou vykonať 3% zálohu môžu mať zvyčajne nárok na konvenčnú pôžičku od Fannie Mae alebo Freddie Mac, dvoch podnikov sponzorovaných vládou, ktoré kupujú a predávajú najbežnejšie hypotéky v USA. stavy. Niektorí veritelia tiež ponúkajú tradičné pôžičky s nízkymi požiadavkami na splácanie a bez súkromného hypotekárneho poistenia (PMI).

Spĺňanie hypotekárnych úverov

Konformné pôžičky sú viazané maximálnymi úverovými limitmi stanovenými federálnou vládou. Tieto limity sa líšia podľa geografickej oblasti. Federálna finančná agentúra pre bývanie na rok 2018 stanovila základný úverový limit zodpovedajúci základnej línii na 453 100 dolárov za nehnuteľnosti s jednou jednotkou. FHFA však v niektorých častiach krajiny stanovuje vyšší maximálny úverový limit 679 650 USD (napríklad New York alebo San Francisco). Je to tak preto, lebo ceny domov v týchto nákladných oblastiach prekračujú základný úverový limit najmenej o 115% alebo viac.

Nezhodujúce sa hypotekárne úvery

Nevyhovujúce pôžičky vo všeobecnosti nemôžu byť predané alebo kúpené spoločnosťou Fannie Mae a Freddie Mac z dôvodu výšky úveru alebo pokynov na upisovanie. Úvery Jumbo sú najbežnejším typom nevyhovujúcich pôžičiek. Nazývajú sa „jumbo“, pretože výška pôžičky zvyčajne prekračuje príslušné úverové limity. Tieto typy pôžičiek sú pre veriteľa rizikovejšie, takže dlžníci musia obvykle vykazovať väčšie hotovostné rezervy, vykonať zálohu vo výške 10% až 20% (alebo viac) a mať silný úver.

Pôžičky FHA zabezpečené vládou

Kupujúci s nízkym až stredným príjmom, ktorí si obyčajne kupujú dom prvýkrát, sa obracajú na pôžičky poistené Federálnou správou bývania, keď sa nemôžu kvalifikovať na bežnú pôžičku. Dlžníci môžu znížiť len 3, 5% z kúpnej ceny domu. Pôžičky FHA majú uvoľnenejšie požiadavky na úverové skóre ako bežné pôžičky. FHA však priamo požičiava peniaze; zaručuje pôžičky veriteľom schváleným FHA. Jedna nevýhoda pôžičiek FHA: Všetci dlžníci platia počiatočné a ročné poistné na hypotéku, alebo MIP - druh hypotekárneho poistenia, ktoré chráni veriteľa pred zlyhaním dlžníka - počas celej životnosti úveru.

Kto je najlepší pre dlžníkov s nízkym až stredným príjmom, ktorí sa nemôžu kvalifikovať na bežný úverový produkt, alebo na kohokoľvek, kto si nemôže dovoliť významnú zálohu. Pôžičky FHA umožňujú, aby skóre FICO bolo nízke na 500, aby sa kvalifikovalo na 10% zálohu - a na 580 na kvalifikáciu na 3, 5% zálohu.

Pôžičky VA od vlády

Americké ministerstvo pre záležitosti veteránov zaručuje pôžičky pre homebuyer kvalifikovaných členov vojenských služieb, veteránov a ich manželov. Dlžníci môžu financovať 100% z výšky úveru bez požadovanej zálohy. Medzi ďalšie výhody patrí horná hranica nákladov na zatváranie (ktoré môže zaplatiť predajca), žiadne poplatky za sprostredkovanie a žiadna MIP. Pôžičky VA vyžadujú „poplatok za financovanie“, percento z výšky úveru, ktoré pomáha kompenzovať náklady daňových poplatníkov. Finančný poplatok sa líši v závislosti od kategórie vojenskej služby a výšky úveru. Poplatok za financovanie nemusia platiť nasledujúci členovia služby:

• veteráni dostávajúci výhody VA pre zdravotné postihnutie súvisiace so službou
• veteráni, ktorí by mali nárok na kompenzáciu VA za zdravotné postihnutie súvisiace s poskytovaním služieb, ak by nedostali starobný dôchodok alebo platené aktívne poplatky
• pozostalých manželov alebo veteránov, ktorí zomreli v službe alebo z dôvodu zdravotného postihnutia

Pre koho je to najlepšie: Oprávnený aktívny vojenský personál alebo veteráni a ich manželia / manželky, ktorí chcú vysoko konkurenčné podmienky a hypotekárny produkt prispôsobený ich finančným potrebám.

Úvery USDA poistené vládou

Americké ministerstvo poľnohospodárstva zaručuje pôžičky, aby pomohlo vlastníkovi domu umožniť kupujúcim s nízkym príjmom vo vidieckych oblastiach po celej krajine. Tieto pôžičky vyžadujú pre kvalifikovaných dlžníkov iba malé alebo žiadne peniaze - pokiaľ nehnuteľnosti spĺňajú pravidlá akceptovateľnosti USDA.

Pre koho je to najlepšie: Homebuyers v spôsobilých vidieckych oblastiach, ktoré majú nižšie príjmy, málo peňazí ušetrených na zálohu a nemôžu sa inak kvalifikovať na bežný úverový produkt.

Úverové podmienky: sadzby

Hypotekárne podmienky vrátane dĺžky splácania sú kľúčovým faktorom toho, ako poskytovateľ úveru oceňuje vašu pôžičku a vašu úrokovú sadzbu. Pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou sú také, aké znejú: stanovená úroková sadzba počas životnosti úveru, zvyčajne od 10 do 30 rokov. Ak chcete splácať svoj domov rýchlejšie a môžete si dovoliť vyššiu mesačnú platbu, krátkodobá pôžička s pevnou úrokovou sadzbou (povedzme 15 alebo 20 rokov) vám pomôže oholiť splátky času a úrokov. Majetok si budete doma budovať oveľa rýchlejšie.

Zvolenie kratšej hypotéky na dobu určitú znamená, že mesačné splátky budú vyššie ako pri dlhodobej pôžičke. Rozdeľte čísla, aby váš rozpočet zvládal vyššie platby. Možno budete chcieť zohľadniť aj ďalšie ciele, ako napríklad sporenie na dôchodok alebo núdzový fond.

Pre koho je to najlepšie: Pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou sú ideálne pre kupujúcich, ktorí majú v pláne zostať na dlhé roky. Tridsaťročný fixný úver vám môže poskytnúť krútiaci priestor na uspokojenie ďalších finančných potrieb. Ak však máte chuť na malé riziko a máte zdroje a disciplínu na rýchlejšie splácanie hypotéky, 15-ročná fixná pôžička vám môže výrazne ušetriť na úrokoch a skrátiť dobu splácania na polovicu.

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) majú pevnú úrokovú sadzbu na počiatočné obdobie od troch do 10 rokov, ale po uplynutí tohto obdobia sa sadzba mení podľa trhových podmienok. Tieto pôžičky môžu byť riskantné, ak nemôžete platiť vyššiu mesačnú splátku hypotéky, keď sa sadzba obnoví. Niektoré produkty ARM majú obmedzenú sadzbu, pri ktorej vaša mesačná splátka hypotéky nesmie prekročiť určitú sumu. Ak áno, rozdelte čísla, aby ste sa ubezpečili, že môžete potenciálne zvládnuť akékoľvek zvýšenie platby až do tohto bodu. Nepočítajte s tým, že budete môcť predať svoj domov alebo refinancovať hypotéku skôr, ako sa ARM resetuje, pretože trhové podmienky - a vaše financie - sa môžu zmeniť.

Pre koho je to najlepšie: ARM sú solídnou možnosťou, ak nemáte v pláne zostať v domácnosti po počiatočnom období s pevnou úrokovou sadzbou alebo ak viete, že máte v úmysle refinancovať pred obnovením úveru. Prečo? Úrokové sadzby pre ARM bývajú v prvých rokoch splácania zvyčajne nižšie ako fixné sadzby, takže v počiatočných rokoch vlastníctva domu by ste mohli potenciálne ušetriť tisíce dolárov z úrokových platieb.

Programy prvej pomoci

Špeciálne programy vo vašom štáte alebo v miestnom sídelnom úrade ponúkajú pomoc predovšetkým pre kupujúcich, ktorí si kúpili tovar po prvýkrát. Mnohé z týchto programov sú k dispozícii na základe príjmu alebo finančnej potreby kupujúcich. Tieto programy, ktoré zvyčajne ponúkajú pomoc vo forme zálohových platieb, môžu tiež ušetriť prvoradým dlžníkom značné peniaze na záverečné náklady.

Americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest uvádza zoznam programov pre homebuyer podľa štátu. Vyberte svoj štát a potom „Pomoc s vlastníctvom domu“ a vyhľadajte najbližší program.

Hypotéky pre začínajúcich kupujúcich

Všetky tieto pôžičkové programy (s výnimkou programov asistencie pri prvom pobyte v domácnosti) sú k dispozícii všetkým majiteľom domov bez ohľadu na to, či ide o váš prvý alebo štvrtý nákup domu. Mnoho ľudí si mylne myslí, že pôžičky FHA sú k dispozícii iba pre kupujúcich, ktorí sú prvými nákupcami, ale môžu sa kvalifikovať opakujúci sa dlžníci, pokiaľ kupujúci nevlastní primárne bydlisko najmenej tri roky, ktoré vedú k nákupu.

Výber úveru, ktorý je pre vašu situáciu najlepší, závisí predovšetkým od vášho finančného zdravia: vášho príjmu, úverovej histórie a skóre, zamestnania a finančných cieľov. Hypotekárni veritelia môžu pomôcť analyzovať vaše financie a pomôžu vám určiť najlepšie úverové produkty. Môžu vám tiež pomôcť lepšie porozumieť kvalifikačným požiadavkám, ktoré sú zvyčajne zložité. Podporný poskytovateľ pôžičiek alebo hypoték vám môže tiež poskytnúť domácu úlohu - cieľové oblasti vašich financií na zlepšenie -, aby ste sa dostali na najsilnejšiu pozíciu na získanie hypotéky a kúpu domu.

Spodný riadok

Bez ohľadu na to, aký typ úveru si vyberiete, najskôr si skontrolujte svoju kreditnú správu a zistite, kde stojíte. Máte nárok na jednu bezplatnú správu o úvere z každej z troch hlavných spravodajských kancelárií každý rok prostredníctvom Annualcreditreport.com. Odtiaľ môžete zistiť a opraviť chyby, pracovať na splácaní dlhu a vylepšiť históriu oneskorených platieb skôr, ako sa priblížite k hypotekárnemu veriteľovi.

Môže byť výhodné sledovať financovanie skôr, ako začnete seriózne hľadať domy a robiť ponuky. Prečo? Ak máte k dispozícii list s predbežným schválením, budete môcť konať rýchlejšie a predajcovia ich môžu brať vážne.

(Pozri tiež Príručku konečných hypoték, Ako dostanem predbežné schválenie hypotéky ?, 11 chýb, ktorým by sa mali prví majitelia domov vyhnúť, koľko peňazí musím dať dole?) Čo je to hypotekárne poistenie a aké sú moje možnosti? „Aké sú uzatváracie náklady?“ Ako získať najlepšiu hypotekárnu úrokovú sadzbu, aké sú hlavné typy veriteľov?)