Ako sa vyhnúť prežívaniu vašej reverznej hypotéky
Aj keď sú reverzné hypotéky niekedy propagované ako zabezpečenie bezpečného zdroja príjmu po zvyšok svojho života - a za správnych podmienok môžu vyčerpať výnosy skôr, ako ste očakávali, je jedným z hlavných rizík vylúčenia tohto typu úver. Reverzná hypotéka je typom pôžičky, pri ktorej majitelia domov, ktorí majú vo svojom bydlisku značný kapitál, môžu túto hodnotu použiť na požičanie.
Existuje šesť rôznych spôsobov, ako získať spätný výnos z hypotéky, a ten, ktorý si vyberiete, ovplyvní, ako rýchlo a ľahko môžete využiť svoju schopnosť požičiavať si proti svojmu domovu.
- Paušálna reverzná splátka hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou
- Reverzná hypotekárna linka
- Termín spätná hypotéka
- Upravená termínová reverzná hypotéka
- Reverzná hypotéka na držby
- Upravená držba reverznej hypotéky
Všetkých šesť platobných plánov predstavuje pre dlžníkov rôznu mieru rizika. Tu je pohľad na rôzne okolnosti, za ktorých by ste mohli vyčerpať hypotéku postupovať príliš skoro - a ako tomu zabrániť.
(Viac informácií nájdete v Kompletnom sprievodcovi reverznou hypotékou a výberom plánu splácania reverznej hypotéky .)
# 1. Paušálna suma s pevnou sadzbou
Pevná úroková sadzba má iba jeden plán splácania hypotekárneho úveru, jednorazová jednorazová splátka. Uzatvorenie pevnej sumy s pevnou úrokovou sadzbou je obvykle nízkorizikový spôsob, ako si požičať. V podstate presne viete, koľko budete musieť splatiť. Pri reverznej hypotéke má však táto úverová štruktúra jedinečné riziká.
Majitelia domov často uzatvárajú reverzné hypotéky, ak je ich jediným majetkom imanie a nemajú iné možnosti, ako získať peniaze, ktoré potrebujú. Ľudia, ktorí si tieto pôžičky vzali, ale správne neplánujú, však môžu ľahko spravovať veľkú sumu. Keď tieto peniaze vyčerpali, pravdepodobne už nebudú mať žiadne ďalšie peňažné zdroje, z ktorých by mohli čerpať. V ideálnom svete by povinné reverzné hypotekárne poradenstvo odradilo rizikových dlžníkov od výberu tejto možnosti, ale v skutočnom svete sa to vždy nestane.
Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa (CFPB) označil čoraz populárnejšiu možnosť jednorazovej platby za potenciálne rizikovú, najmä pre mladých dlžníkov s dlhšou životnosťou, ktorí nemajú iné dôchodkové zdroje. Títo dôchodcovia v ranom veku sú ohrození rizikom vyčerpania vlastného imania pred odchodom do dôchodku.
Reverzná hypotéka umožňuje zostať vo vašom dome na celý život aj po vyčerpaní výnosov. Ak však nezostanú žiadne peniaze, dlžník bude mať nielen problémy s platením životných výdavkov, ale môže skončiť aj vylúčením. Je to tak preto, že naďalej platí poistenie domácnosti a dane z nehnuteľností - a udržiavanie domu v dobrom stave - to všetko sú podmienky na to, aby mohli mať aj naďalej reverznú hypotéku.
CFPB zistil, že dlžníci s pevnou úrokovou sadzbou v skutočnosti neplnia svoje reverzné hypotéky častejšie ako dlžníci s nastaviteľnou úrokovou sadzbou z dôvodu nesplnenia týchto prebiehajúcich výdavkov. Uzavretie paušálnej sumy tiež vystavuje reverzných hypotekárnych dlžníkov väčšiemu riziku, že budú podvedení, pretože veľká suma, ktorú si požičali, je atraktívnym cieľom pre zlodejov - alebo chamtivých príbuzných.
(Viac informácií nájdete v časti Úskalie pre reverzné hypotéky, Dajte si pozor na tieto reverzné hypotekárne podvody a 5 znamienok, že spätná hypotéka je zlý nápad. )
# 2. Úverová linka
Vaše šance na vyčerpanie peňazí s platobným plánom úverovej linky - či už sa používajú samostatne alebo v kombinácii s termínom alebo funkčným plánom, ktorý je opísaný v nasledujúcich častiach - závisia od spôsobu použitia tohto plánu. Na rozdiel od bežných úverových liniek pre domácnosti (HELOC) je reverzná hypotekárna linka neodvolateľná. Termín neodvolateľný znamená, že ho nemožno zrušiť alebo znížiť z dôvodu zmien vo vašich financiách alebo domácej hodnote.
Tento neodvolateľný stav znamená, že vám nehrozí strata prístupu k peniazom. Okrem toho, váš dostupný úverový limit klesá iba vtedy, keď ho čerpáte, a poistné na úroky a hypotéku platíte iba za peniaze, ktoré si požičiavate. Navyše, s úverovou linkou získate v priebehu času prístup k ďalším finančným prostriedkom, pretože nevyužitá časť rastie každý rok, či už sa hodnota vášho domu zvyšuje alebo nie. Nevyužitá časť vašej reverznej hypotekárnej linky rastie s rovnakou úrokovou sadzbou, ktorú platíte za peniaze, ktoré ste si požičali.
Vo všeobecnosti máte prístup k 60% svojho dostupného limitu istiny v prvom roku, keď máte úverový limit. V druhom roku a potom môžete čerpať zvyšných 40% - nadbytočné množstvo, ktoré ste v prvom roku nepoužili. Samozrejme, ak vyčerpáte celý svoj dostupný úverový limit čoskoro, v budúcich rokoch vám zostane málo k ničomu, pokiaľ nezaplatíte niektoré alebo všetky prostriedky, ktoré ste si požičali, čím sa zvýši váš hlavný limit.
Áno, môžete uskutočniť platby na reverznú hypotéku, aby ste počas svojho života znížili zostatok vašej pôžičky, a za to neplatíte nijakú zálohu. Od vášho veriteľa sa vyžaduje, aby uplatnil akúkoľvek čiastočnú splátku najskôr na úrok, ktorý dlhujete, potom na všetky poplatky za pôžičku a potom na svojho príkazcu.
# 3. Termín reverzná hypotéka
Z piatich platobných plánov s nastaviteľnými úrokovými mierami vám termínované a upravené termíny tiež vystavujú riziko, že prežijete výnosy z reverznej hypotéky. Plány termínovaných platieb poskytujú rovnaké mesačné platby s vopred určeným dátumom zastavenia.
V prípade plánu splátok sa na konci obdobia dostanete do limitu istiny vašej pôžičky - maximum, ktoré si môžete požičať. Po tomto bode už nebudete mať možnosť získať z výnosov z hypotéky ďalšie výnosy. Budete však môcť zostať doma, s upozornením uvedeným vyššie - platením priebežných daní a výživného - v sekcii paušálnej sumy.
# 4. Reverzná hypotéka s upraveným termínom
Upravené termíny programov vám poskytujú pevnú mesačnú platbu na vopred určený počet mesiacov plus prístup k úverovému limitu. Mesačná platba bude menšia, ako keby ste si zvolili priamy termínový plán, a úverová hranica bude menšia, ako keby ste si vybrali priamu linku úverového plánu.
V prípade upraveného časového plánu dostanete iba mesačné platby na vopred určené obdobie, ale úverový limit zostane k dispozícii, kým sa nevyčerpáte. Ak s týmto plánom použijete svoj úverový limit, môžete sa tomuto plánu vyhnúť. Ak vyčerpáte úverový limit skôr, môžu vám dôjsť aj peniaze.
Bezpečnejšou voľbou je spoliehať sa predovšetkým na termínované platby do konca tohto obdobia, nechať zvýšiť úverový limit a až potom sa spoľahnúť na tento úverový limit. Ak nikdy nepoužívate úverovú linku, môžete mať dostatok vlastného imania, aby ste v budúcnosti mohli flexibilne predať svoj domov, splatiť pôžičku a presťahovať sa.
# 5. Reverzná hypotéka na držby
Držiteľmi sú plány s najmenším rizikom vyčerpania peňazí alebo upravený plán držby - ak dlžník drží krok s poistením majiteľa domu, daňou z nehnuteľnosti a opravou domu. Ak tak neurobíte, znamená to, že pôžička sa stáva splatnou a splatnou.
Plány splácania držby majú nastaviteľnú úrokovú sadzbu a poskytujú rovnaké mesačné splátky na celý život, pokiaľ aspoň jeden dlžník žije v domácnosti ako primárne bydlisko.
# 6. Upravená nájomná reverzná hypotéka
Upravené funkčné obdobie poskytuje fixné mesačné splátky na celý život a úverový rámec. Poskytuje vám menšiu mesačnú platbu, ako keby ste si vybrali priamy držiteľský plán, a váš úverový limit bude menší, ako keby ste si vybrali priamy úverový plán.
Opäť platí, že ak nikdy nepoužívate úverovú linku, dlhujete menej, takže táto kombinovaná možnosť je dobrá voľba, ak chcete zaručený príjem na celý život s menším rizikom vyčerpania celého vlastného imania a bez možnosti dovoliť sa pohybovať .
Ako sa vyhnúť tomu, aby vám došli príjmy
Čakanie, kým môžete uzavrieť reverznú hypotéku, je jedným zo spôsobov, ako obmedziť svoje šance na prežitie výnosov. CFPB varuje, že mladší dôchodcovia s dlhšou očakávanou dĺžkou života majú väčšiu šancu využiť všetok svoj vlastný kapitál pomocou reverznej hypotéky. To nie je problém, ak sú schopní starnúť na svojom mieste - zostať vo svojich domovoch na celý život -, ale je to problém, ak chcú alebo ak sa chcú neskôr presunúť.
Po predaji domu a zaplatení toho, čo dlhujú na reverznej hypotéke, dôchodcovia v ranom veku nemusia mať dostatok peňazí na presťahovanie sa alebo na zaplatenie trvalých životných a lekárskych výdavkov.
Budúce zvýšenie úrokových sadzieb by mohlo znížiť, koľko si môžete požičať, aj keď ste starší. Jack M. Guttentag, profesor finančných emeritov na Whartonovej škole na Pennsylvánskej univerzite, túto otázku študoval. Zistil, že 62-ročný muž, ktorý čakal do veku 72 rokov, aby získal reverznú hypotéku, a ktorý sa rozhodol pre plán úverových splátok, by mohol zvýšiť svoj úverový limit o 17% tým, že bude čakať týchto 10 rokov, ak úrokové sadzby zostanú rovnaké. Keby sa však úrokové sadzby zdvojnásobili, ten istý dlžník by mal prístup k 69% menšej linke. Preto môže mať zmysel uzavrieť úverovú linku pre reverznú hypotéku čo najskôr, potom ju nechať nedotknutú, aby sa maximalizoval jej rastový potenciál.
Zmena vášho aktuálneho plánu
Ak ste už uzavreli reverznú hypotéku a domnievate sa, že vám hrozí riziko vyčerpania výnosov, porozprávajte sa so svojím veriteľom o zmene plánu platieb. Pokiaľ ste nešli cestou jednorazovej paušálnej sumy s pevnou sadzbou, môžete zmeniť svoj platobný plán - za predpokladu, že zostanete v limite istiny vašej pôžičky. Veľkou otázkou je, či ste už dosiahli alebo sa blíži k dosiahnutiu hlavného limitu. Zmena platobného plánu je omnoho jednoduchšia ako refinancovanie a vyžaduje iba administratívny poplatok vo výške 20 dolárov.
Dilema nemanažérskeho manžela
Bez ohľadu na to, ktorý platobný plán si vyberiete, ak máte mladšieho, nepožičiavajúceho manžela, hrozí mu, že prežije reverznú hypotéku, ak zomriete ako prvé. Zákony, ktoré nadobudli účinnosť v roku 2015, chránia kvalifikovaných nepožičiavajúcich manželov / manželiek pred odstúpením, ak ich predchádzajúci manžel / manželka ich uzavrie. Nespožičaní manželia však nemôžu po úmrtí dlžníka dostávať žiadne ďalšie platby. Toto pravidlo uľahčuje prežívajúcim, nepožičajúcim manželom efektívne prežiť výnos z reverznej hypotéky.
Pozostalý manžel / manželka môže byť schopný dom predať a splatiť reverznú hypotéku. Avšak v závislosti od toho, koľko stojí dom a aký vysoký je zostatok pôžičky, nemusí predaj pozostalému manželovi zostať dostatok vajíčka z hniezda, na ktorom môže žiť. Ak má pozostalý manžel / manželka dostatok príjmu na to, aby sa kvalifikoval na pravidelnú hypotéku na splátkový kalendár, bolo by možné refinancovať z reverznej hypotéky.
Ak je spätný hypotekárny zostatok vyšší ako to, čo stojí za domácnosť, najlepšou možnosťou je, aby pozostalý manžel / manželka zostal / a v domácnosti - predaj alebo nechanie vylúčenia veriteľa opustí pozostalého bez miesta na bývanie a bez hotovosti z domu,
(Pozri tiež Reverzná hypotéka: Môže vaša vdova (er) stratiť dom?)
Spodný riadok
Napriek tomu, čo niektoré reklamy na reverznú hypotéku vedú seniorov k presvedčeniu, existuje mnoho spôsobov, ako prežiť výnosy z reverznej hypotéky. Predtým, ako vy alebo váš blízky človek uzavrie tento druh pôžičky, je dôležité pochopiť okolnosti, za ktorých reverzná hypotéka nemusí poskytovať finančné zabezpečenie na celý život. Využite tieto vedomosti, či si chcete vziať tento druh pôžičky a ktorý plán má najväčší zmysel a poskytuje najlepšiu bezpečnosť.
(Pozri tiež časť Porovnanie reverzných hypoték s hypotékami forwardovými, 5 najlepších alternatív k reverznej hypotéke a pravidlá získavania reverznej hypotéky FHA.)