Definícia úveru s vysokým pomerom
Pôžička s vysokým pomerom je pôžička, pri ktorej je hodnota pôžičky vysoká v porovnaní s hodnotou nehnuteľnosti použitou ako kolaterál. Hypotekárne úvery s vysokým pomerom úverov majú hodnotu úveru, ktorá sa blíži 100% hodnoty nehnuteľnosti. Pôžička s vysokým pomerom by sa mohla schváliť pre dlžníka, ktorý nie je schopný odložiť veľkú splátku.
Pokiaľ ide o hypotéky, pôžička s vysokým pomerom zvyčajne znamená, že hodnota úveru presahuje 80% hodnoty nehnuteľnosti. Výpočet sa nazýva pomer pôžičky k hodnote (LTV), čo je hodnotenie úverového rizika, ktoré finančné inštitúcie používajú pred schválením hypotéky.
Kľúčové jedlá
- Pôžička s vysokým pomerom je pôžička, pri ktorej je hodnota pôžičky vysoká v porovnaní s hodnotou nehnuteľnosti použitou ako kolaterál.
- Hypotekárne úvery s vysokým pomerom úverov majú hodnotu úveru, ktorá sa blíži 100% hodnoty nehnuteľnosti.
- Úver s vysokým pomerom zvyčajne znamená, že hodnota úveru presahuje 80% hodnoty nehnuteľnosti. Výpočet sa nazýva pomer pôžičky k hodnote (LTV).
Vzorec pre pôžičku s vysokým pomerom pomocou LTV
Aj keď neexistuje konkrétny vzorec na výpočet pôžičky s vysokým pomerom, investori by mali najprv vypočítať pomer pôžičky k hodnote vo svojej situácii, aby určili, či pôžička prekračuje hranicu 80% LTV.
Pomer pôžičky k hodnote = hodnota hypotékyHodnotená hodnota nehnuteľnosti \ text {Pomer pôžičky k hodnote} = \ frac {\ text {Suma hypotéky}} {\ text {Hodnota ocenenej nehnuteľnosti}} Pomer pôžičky k hodnote = hodnota ocenenej nehnuteľnostiHmotnosť hypotéky
Ako vypočítať pôžičku s vysokým pomerom pomocou LTV
- Pomer LTV sa vypočíta vydelením požičanej sumy odhadnutou hodnotou majetku.
- Vynásobte výsledok 100 a vyjadrte ho ako percento.
- Ak hodnota úveru po vašom splatení presiahne 80% LTV, úver sa považuje za pôžičku s vysokým pomerom.
Čo vám povie pôžička s vysokým pomerom?
Veritelia a finanční poskytovatelia používajú pomer LTV na meranie úrovne rizika spojeného s poskytnutím hypotekárneho úveru. Ak dlžník nemôže vykonať výrazné zníženie platby a výsledkom je, že hodnota úveru sa blíži hodnote odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti, bude sa to považovať za pôžičku s vysokým pomerom. Inými slovami, keďže sa hodnota úveru blíži k 100% hodnoty nehnuteľnosti, veritelia môžu považovať pôžičku za príliš riskantnú a žiadosť zamietnuť.
Veriteľovi hrozí riziko zlyhania dlžníka, najmä ak je LTV príliš vysoká. Banka nemusí byť schopná predať nehnuteľnosť na pokrytie výšky úveru poskytnutého zlyhanému dlžníkovi. Takýto scenár sa môže ľahko vyskytnúť pri ekonomickom poklese, keď vlastnosti bývania obvykle klesajú. Ak pôžička poskytnutá dlžníkovi presiahne hodnotu nehnuteľnosti, pôžička sa považuje za podvodnú. Ak dlžník nesplatí hypotéku, banka stratí peniaze, keď pôjde na predaj nehnuteľnosti za nižšiu hodnotu ako nesplatený hypotekárny zostatok. Banky monitorujú LTV, aby zabránili takejto strate.
Výsledkom je, že väčšina pôžičiek na bývanie s vysokým pomerom vyžaduje určitú formu poistného krytia, aby sa ochránil veriteľ. Poistenie sa nazýva súkromné hypotekárne poistenie (PMI), ktoré by si dlžník musel kúpiť osobitne, aby pomohol chrániť veriteľa.
História pôžičiek s vysokým pomerom
Až do dvadsiatych rokov ľudia kupovali domy nie tým, že šli do banky, ale ušetrili svoje vlastné peniaze, až kým mali dosť aspoň na kus pôdy alebo pozemok s domom. Potom prišla stavebná a úverová spoločnosť, ktorá požičiavala ľuďom peniaze na kúpu domu a potom ich nechala dlhé roky splácať. Dokonca aj vtedy boli pôžičky spravidla na polovicu hodnoty domu alebo nižšie.
Do konca 20. rokov banky poskytovali pôžičky s vysokým pomerom až do 80% hodnoty domu. Súkromné hypotekárne poistenie vzniklo na ochranu bánk, ale všetko, čo prešlo v tridsiatych rokoch minulého storočia, keď ľudia bez zamestnania prestali platiť, a banky a spoločnosti PMI tiež klesli.
Kongres uzákonil pôžičku majiteľov domov, ktorá začala garantovať hypotéky a podiely klesnuté na 15%. Neskôr prostredníctvom Federálnej správy bývania a ďalších agentúr poklesli zálohy na nízke jednociferné čísla a dokonca 0% na podporu vlastníctva domu.
Tento systém prosperoval až do roku 2007-2008, keď sa konala hypotekárna kríza v roku 2008. Prudký nárast vysokorizikových hypoték, ktoré sa začali splácať začiatkom roka 2007, prispel k najzávažnejšej recesii v desaťročiach. Rozmach bývania v polovici dvadsiatych rokov - v kombinácii s nízkymi úrokovými sadzbami v tom čase - prinútil mnohých veriteľov ponúkať pôžičky na bývanie osobám so slabým úverom. Po výbuchu bubliny na trhu s nehnuteľnosťami mnohí dlžníci nemohli platiť za svoje hypotéky na hypotéku.
Ponúkané pôžičky s vysokým pomerom
Federálna správa bývania ponúka programy, prostredníctvom ktorých môžu dlžníci získať úvery FHA s pomerom LTV až do 96, 5%. Inými slovami, program vyžaduje 3, 5% zníženie. Program však vyžaduje minimálne úverové skóre, aby bol schválený pre pôžičku s vysokým pomerom. Existujú aj ďalšie ponuky, pri ktorých je pri znížení o 10% možné nižšie kreditné skóre.
Pôžičky FHA tiež vyžadujú poistné na hypotekárne poistenie (MIP). Môžete však refinancovať, keď LTV klesne pod 80% a pôžička sa už nepovažuje za pôžičku s vysokým pomerom, čo by vylúčilo poistenie.
Príklad pôžičky s vysokým pomerom
Povedzme, že dlžník plánuje kúpiť dom a má odhadovanú hodnotu 100 000 dolárov. Dlžník vykoná zálohu vo výške 10 000 dolárov a zostávajúcich 90 000 dolárov bude požičaných. Výsledkom je pomer úveru k hodnote 90% alebo (90 000/100 000), čo by sa považovalo za pôžičku s vysokým pomerom.
Rozdiel medzi pôžičkami s vysokým pomerom a pôžičkami na vlastný kapitál
Úver na bývanie je splátkový úver na bývanie alebo druhá hypotéka, ktorá majiteľom domov umožňuje požičiavať si za svoj vlastný kapitál v mieste bydliska. Úver je založený na rozdiele medzi majetkom vlastníka domu a súčasnou trhovou hodnotou domu.
Úver na bývanie je určený pre tých dlžníkov, ktorí už majú hypotéku a splácali časť hypotekárneho zostatku, pričom hodnota majetku presahuje zostatok úveru. Inými slovami, pôžička na vlastný kapitál umožňuje majiteľom domov požičiavať si na základe vlastného imania v dome. Na druhej strane pôžička s vysokým pomerom môže mať hodnotu úveru, ktorá sa blíži 100% hodnoty nehnuteľnosti.
Obmedzenia použitia pôžičky s vysokým pomerom
Pôžičky s vysokým pomerom môžu mať vyššie úrokové sadzby, najmä ak majú dlžníci nízke kreditné skóre. Vaše kreditné skóre je číselná hodnota, ktorá predstavuje vašu schopnosť splácať dlh a ukazuje veriteľom, aké veľké riziko nesplatenia je. Ak je vaše skóre nízke, vaša úroková sadzba bude pravdepodobne vyššia.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.