Sprievodca súkromným hypotekárnym poistením (PMI)

Je to mýtus, že na získanie hypotéky musíte zložiť 20% z kúpnej ceny domu. Veritelia ponúkajú množstvo pôžičkových programov s nižšími požiadavkami na platbu, aby vyhovovali rôznym rozpočtom a potrebám kupujúcich. Ak pôjdete touto cestou, očakávajte, že budete platiť za súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI). Tento dodatočný náklad môže zvýšiť náklady na mesačné splátky hypotéky a celkovo zvyšuje vašu pôžičku. Je však takmer nevyhnutné, ak nemáte uloženú zálohu vo výške 20% alebo viac.

Poistenie súkromných hypoték (PMI)

Čo je PMI?

PMI je typ hypotekárneho poistenia, ktoré sa od kupujúcich zvyčajne vyžaduje, aby zaplatili za bežnú pôžičku, keď vykonajú zálohu, ktorá je nižšia ako 20% kúpnej ceny domu. Mnoho poskytovateľov pôžičiek ponúka programy s nízkymi platbami, čo vám umožňuje odložiť len 3%. Náklady na túto flexibilitu sú PMI, ktoré chránia investíciu veriteľa v prípade, že nezaplatíte hypotéku, ktorá sa nazýva predvolená. Inými slovami, spoločnosť PMI poistí veriteľa, nie vy.

PMI pomáha poskytovateľom pôžičiek získať späť viac peňazí v predvolenom nastavení. Dôvod, prečo veritelia požadujú krytie zálohových platieb pod 20% kúpnej ceny, je ten, že vlastníte menší podiel vo svojej domácnosti. Hypotekári vám požičiavajú viac peňazí vopred, a preto by ste mali stratiť viac, ak ich v predvolenom nastavení nastavíte v počiatočných rokoch vlastníctva. Pôžičky poistené Federálnou správou bývania (FHA) alebo pôžičky FHA si tiež vyžadujú hypotekárne poistenie, ale usmernenia sa líšia od tých, ktoré sa vzťahujú na konvenčné pôžičky (neskôr to pokryjeme).

Náklady na PMI

Podľa Freddieho Maca, štátneho podniku, ktorý nakupuje a predáva hypotéky na sekundárnom hypotekárnom trhu, platíte všeobecne za 40 až 80 dolárov mesačne za každých 100 000 vypožičaných pôžičiek. Nezabúdajte, že táto suma sa môže líšiť v závislosti od vášho kreditného skóre a vášho pomeru úveru k hodnote - suma, ktorú ste si požičali na hypotéku, v porovnaní s domácou hodnotou.

V minulých rokoch vám bolo dovolené odpočítať náklady na PMI z federálnych daní. V roku 2017 a nasledujúcich rokoch sa Kongres rozhodol toto ustanovenie neobnoviť, takže už nemôžete odpočítať platby PMI z vašich ročných daní. (Vlastne odpočet obnovili až na rok 2017. Od roku 2018 je to preč.)

Platenie za PMI

Za PMI máte dve možnosti: jednorázové, vopred zaplatené poistné pri uzávierke alebo mesačné poistné. V mnohých prípadoch požičiavajú veritelia PMI do vašej mesačnej splátky hypotéky ako mesačné poistné. Po prijatí odhadu úveru a záverečných informačných dokumentov bude vaša suma PMI uvedená v časti Plánované platby na prvej strane každého dokumentu.

Ďalšou možnosťou je zaplatiť PMI ako jednu z vašich záverečných nákladov. Na formulároch o odhade pôžičky a na záverečných informáciách nájdete túto prémiu na strane 2, časť B. Nevýhodou tejto možnosti však je, že pravdepodobne nebudete vrátenú túto sumu, ak presuniete alebo refinancujete hypotéku. V niektorých prípadoch môžete platiť predbežné aj mesačné poistné.

Ruší sa pokrytie PMI

Dobrou správou je, že nebudete platiť PMI po celú dobu trvania konvenčnej pôžičky.

Federálny zákon o ochrane vlastníkov domov vylučuje PMI jedným z troch spôsobov:

• zrušenie PMI iniciované dlžníkom
• automatické ukončenie PMI
• konečné ukončenie PMI

Môžete požiadať o zrušenie PMI, akonáhle váš pomer úveru k hodnote - suma vášho zostatku úveru vydelená trhovou hodnotou domu - klesne pod 80% pôvodnej odhadovanej hodnoty domu (alebo skôr, ak sa hodnota vášho domu predtým zhodnotí). Veritelia uvedú tento plánovaný dátum vo formulári zverejnenia PMI, ktorý ste pravdepodobne dostali ako súčasť vašich záverečných dokumentov.

Ak chcete zrušiť PMI, musíte:

• Požiadajte písomne.
• Buďte informovaní o svojich mesačných splátkach hypotéky.
• Majte pozitívnu platobnú históriu (podľa Fannie Mae a Freddie Mac nie viac ako jedna platba s oneskorením 30 dní v 12-mesačnom období alebo nie viac ako jedna platba s oneskorením 60 dní v 24-mesačnom období).
• Skontrolujte, či nemáte žiadne záložné právo (napríklad druhú hypotéku).

Automatické ukončenie PMI

Ďalším spôsobom, ako ukončiť PMI, je automatické ukončenie PMI, ktoré sa spustí v očakávanom termíne, keď váš zostatok hypotéky dosiahne 78% LTV. Podľa zákona sú veritelia povinní automaticky zrušiť PMI do tohto dátumu. Rovnaké podmienky pre zrušenie PMI iniciované dlžníkom (včasná platobná história a žiadne záložné práva) platia aj tu. Ak ste mali oneskorené platby, váš veriteľ PMI nezruší, kým sa platby nestanú aktuálnymi.

Konečné ukončenie PMI

Nakoniec je tu niečo, čo sa nazýva konečné ukončenie PMI. V takom prípade musí veriteľ automaticky ukončiť PMI mesiac po tom, čo vaša pôžičková lehota dosiahne svoj stred v splátkovom kalendári - aj keď ste nedosiahli 78% LTV.

Napríklad, ak máte 30-ročnú pevnú pôžičku, stredná hodnota bude po 15-ročnej známke. Aby ste sa kvalifikovali, musíte byť opäť v platbách. Tento typ zrušenia PMI sa zvyčajne vzťahuje na pôžičky so zvláštnymi funkciami, ako sú platby balónom, úrokové obdobie alebo splácanie istiny.

Domáca hodnota a PMI

Vaša spôsobilosť na zrušenie PMI je tiež ovplyvnená tým, či sa hodnota vášho domu v priebehu času ocenila alebo znehodnotila. Ak sa zvýši, môžete zrušiť PMI skôr, ako sa očakávalo; ak sa zníži, budete čakať dlhšie, než ste čakali na zrušenie PMI.

Pred zrušením PMI veriteľ určí aktuálnu trhovú hodnotu vášho domu na základe stanovenia ceny makléra (vykonaného realitným agentom, ktorý si váži váš domov na základe hodnoty porovnateľných domovov vo vašom okolí), osvedčenia o hodnote alebo iného typu oceňovanie majetku

Ak hodnota vášho domu poklesla v dôsledku poklesu trhu, váš veriteľ pravdepodobne zamietne vašu žiadosť o zrušenie PMI, pokiaľ sa hodnota vášho domu nezakladá na novom ocenení a zostávajúci zostatok pôžičky splácate na 80% LTV novej odhadovanej hodnoty.

Na druhej strane sa hodnota vášho domova môže zvyšovať rýchlejšie, ako sa očakávalo, a to buď z dôvodu trhových podmienok alebo z dôvodu, že ste ho prerobili, čo znamená, že môžete dosiahnuť prahovú hodnotu 80% LTV čoskoro. V takom prípade môžete vopred požiadať o zrušenie PMI a váš veriteľ objedná posúdenie, aby potvrdil aktuálnu hodnotu domu. (Poznámka: Ste zodpovední za zaplatenie za hodnotenie nehnuteľnosti, ktoré môže stáť kdekoľvek od 300 do 400 dolárov. Táto suma sa môže líšiť v závislosti od veľkosti a umiestnenia domu.)

Konvenčné pôžičky bez PMI

Niektorí veritelia ponúkajú svoje vlastné konvenčné úverové produkty bez potreby PMI; majú však tendenciu účtovať si vyššie úrokové sadzby, aby sa chránili, ak si nesplníte svoju pôžičku. Z dlhodobého hľadiska to môže byť drahšie ako platenie PMI v závislosti od toho, ako dlho zostávate v domácnosti alebo ako dlho si ponecháte tú istú hypotéku.

Tu môže pomôcť porovnávacie nákupy hypotéky. Pozrite sa na úrokové sadzby ponúkané pre pôžičky, ktoré nie sú PMI, oproti úrokom s PMI. Vypočítajte rozdiel medzi týmito dvoma, aby ste videli, koľko viac zaplatíte za pôžičku bez PMI. Je táto suma nižšia ako platby PMI, ktoré vykonáte, kým nedosiahnete 80% LTV na zrušenie? Pamätajte, že domáce hodnoty môžu stúpať alebo klesať, čo ovplyvňuje dobu, za ktorú môžete platiť PMI.

Požiadavky na zálohu

Znížením 20% kúpnej ceny domu sa eliminuje PMI, čo je ideálny spôsob, ako ísť, ak si to môžete dovoliť. Okrem pravidelného ukladania zálohy zvážte aj kúpu lacnejšieho domu.

Konzervatívnejší rozpočet na domový lov zníži sumu potrebnú na zaplatenie zálohy o 20%.

Piggyback Hypotéky a PMI

Niektorí veritelia odporúčajú použiť druhú hypotéku typu „piggyback“, aby sa vyhli PMI. To môže pomôcť znížiť počiatočné hypotekárne náklady a nie platiť za PMI. Funguje to takto: Prvú hypotéku si vyberiete na väčšinu kúpnej ceny domu (mínus suma zálohy). Potom si zoberiete druhú, oveľa menšiu hypotéku na zvyšok kúpnej ceny domu, zníženú o prvú hypotéku a zálohu. V dôsledku toho sa vyhnete PMI a kombinované platby sú nižšie ako náklady na prvú hypotéku s PMI.

Druhá hypotéka má však všeobecne vyššiu úrokovú sadzbu ako prvá hypotéka. Jediným spôsobom, ako sa zbaviť druhej hypotéky, je splatiť celú pôžičku alebo ju refinancovať (spolu s prvou hypotékou) na novú samostatnú hypotéku, pravdepodobne vtedy, keď LTV dosiahne 80% (aby sa zabránilo PMI). Tieto pôžičky však môžu byť nákladné, najmä ak sa úrokové sadzby zvyšujú od času, keď ste si vzali počiatočnú pôžičku, a keď by ste refinancovali obe pôžičky do jednej hypotéky. Nezabudnite, že budete musieť znova zaplatiť záverečné náklady na refinancovanie oboch pôžičiek do jednej pôžičky.

(Viac informácií nájdete v časti Ako sa zbaviť súkromného hypotekárneho poistenia .)

Poistenie hypotéky FHA

Ak sa nemôžete kvalifikovať na bežný úverový produkt, môžete zvážiť pôžičku FHA. Rovnako ako niektoré bežné úverové produkty, aj pôžičky FHA majú možnosť platby za nízku cenu - iba o 3, 5% nižšie - a uvoľnenejšie úverové požiadavky.

Veritelia požadujú hypotekárne poistenie pre všetky pôžičky FHA, ktoré sú vyplácané v dvoch častiach: poistné na hypotéku vopred alebo UFMIP a ročné poistné na hypotéku alebo ročná MIP. Oba náklady sú uvedené na prvej stránke odhadu úveru a záverečného zverejnenia.

Poistné vopred

Poistné na hypotekárne poistenie vopred (UFMIP) je 1, 75% z výšky úveru. Môžete ho zaplatiť vopred pri zatváraní alebo ho môžete vrátiť do svojej hypotéky. Ak sa rozhodnete zahrnúť UFMIP do hypotéky, vaše mesačné platby budú vyššie a vaše celkové náklady na pôžičku sa zvýšia.

Ročná prémia

Okrem UFMIP budete platiť ročnú MIP, ktorá je rozdelená na rovnaké mesačné splátky a zahrnutá do vašich hypotekárnych splátok. V závislosti od doby a výšky úveru zaplatíte 0, 45% až 1, 05% z výšky úveru.

Ruší sa MHA FHA

Ak znížite 10% alebo viac, ročná MIP sa môže zrušiť po prvých 11 rokoch vašej pôžičky. Na rozdiel od bežných pôžičiek však od pôžičiek FHA s akontáciou pod 10% sa vyžaduje, aby ste počas životnosti úveru platili ročnú MIP. Ak spadnete do druhého tábora, jediným spôsobom, ako vylúčiť platby MIP, je refinancovanie konvenčnej pôžičky, keď bude váš LTV dostatočne nízky na to, aby ste sa kvalifikovali na konvenčnú hypotéku bez PMI.

Spodný riadok

Ak na zálohové platby nemáte veľa peňazí, vyplatenie PMI je kompromis, ktorý si budete požičiavať. Nie ste sami, ak sa rozhodnete pre túto cestu. V dnešnej dobe väčšina domácich kupcov vypláca platby pod 20%. Podľa prieskumu Národnej asociácie realitných kancelárií bola v roku 2017 priemerná záloha na domácnosť 10%.

Keď žiadate o hypotéky, pozorne si pozrite odhady pôžičiek a porovnajte, koľko zaplatíte za pôžičku s PMI. Pôžička, ktorá si nemusí vyžadovať PMI, ale má vyššiu úrokovú sadzbu. Až na pár výnimiek je ťažké vyhnúť sa PMI, ak potrebujete pôžičku so zníženou zálohou, ale na konci tunela je svetlo: PMI nebudete platiť počas životnosti úveru. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Ako sa vyhnúť plateniu súkromného hypotekárneho poistenia - PMI“).